Real Madrid y el nuevo Bernabéu: 1.347 millones para cambiar el negocio del club

El Real Madrid ya ha cruzado la barrera de los 1.000 millones de euros de ingresos, pero la cifra que definirá su próxima década no está únicamente en la cuenta de resultados. Está en el balance: 1.347 millones invertidos en la remodelación del Santiago Bernabéu y 1.131,7 millones pendientes de la financiación específica del proyecto al cierre de junio de 2025.

La convivencia de ambas realidades resume el nuevo modelo. Por un lado, el club presenta una deuda ordinaria neta de solo 11,7 millones, 165,7 millones de tesorería y un patrimonio neto de 598,3 millones. Por otro, sostiene un préstamo del estadio superior a 1.100 millones que tendrá que atender durante décadas con los ingresos adicionales producidos por el recinto.

La pregunta ya no es si el Real Madrid puede financiar una gran plantilla. La cuestión es más amplia:

¿Puede convertir el Bernabéu en una plataforma comercial capaz de justificar una inversión de 1.347 millones sin reducir su competitividad deportiva?

La información financiera procede de las cuentas auditadas, informes económicos y comunicaciones oficiales del Real Madrid, así como de Infonif con origen público y registral. Para evitar una lectura engañosa, este análisis separa la deuda ordinaria del club de la financiación específica de la remodelación.

Tres entregas esta semana analizan la historia económica de uno de los mejores equipos del mundo: «Real Madrid y los Galácticos: cuando los fichajes empezaron a vender mucho más que fútbol», «Florentino Pérez y el Real Madrid: cómo fichar estrellas, ganar Champions y reducir deuda al mismo tiempo» y «Real Madrid y el nuevo Bernabéu: 1.347 millones para cambiar el negocio del club».

La pandemia atacó primero a los ingresos y después a la tesorería

El Real Madrid entró en la crisis sanitaria con 757 millones de ingresos anuales y una posición de liquidez neta de 27 millones. La interrupción de partidos con público, las restricciones de movilidad y la paralización de parte de las actividades comerciales redujeron los ingresos acumulados en cerca de 400 millones durante los ejercicios afectados, según los cálculos publicados por el club.

El primer impacto visible apareció en la deuda neta ordinaria, que subió hasta 241 millones de euros en junio de 2020. El club perdió ingresos, pero tuvo que seguir atendiendo salarios, proveedores, pagos de fichajes y otros compromisos.

La reacción combinó ahorro, menor inversión, acuerdos salariales y nueva financiación. En abril de 2020 se formalizaron préstamos bancarios de largo plazo por 155 millones. No se trataba de dinero para la obra, sino de liquidez destinada a proteger la actividad ordinaria.

En 2020/21, la deuda neta bajó desde 241 hasta 46 millones. La tesorería terminó en 122 millones y el club conservaba 361 millones en pólizas de crédito no dispuestas. Además, obtuvo un beneficio de 874.000 euros.

El resultado era pequeño, pero su significado era considerable. El Real Madrid evitó pérdidas contables en una temporada prácticamente sin público y con ingresos severamente afectados. No significa que la pandemia no tuviera coste: lo tuvo en menor generación de caja, aumento temporal de deuda y pérdida de actividad. Significa que el club distribuyó ese impacto entre ajustes de gasto, financiación y gestión del balance.

En 2019/20 ya había conseguido un beneficio después de impuestos de 313.000 euros. En 2021/22 ganó 13 millones. El club mantuvo resultados positivos durante los tres ejercicios más afectados, mientras el patrimonio neto subía hasta 546 millones en junio de 2022.

Sixth Street y Legends cambiaron la fotografía de 2021/22

La gran transformación del balance ordinario llegó en 2021/22. La tesorería, excluyendo la reforma, alcanzó 425 millones y la deuda neta se situó en –263 millones. El signo negativo indicaba una posición de liquidez neta: la suma de tesorería y deudores por traspasos superaba la deuda bancaria, los acreedores por inversiones y los anticipos.

El cambio no procedió únicamente del negocio ordinario. El propio club destacó la plusvalía y la entrada de tesorería asociadas al acuerdo con Sixth Street y Legends.

La operación debe interpretarse con cautela. No fue un patrocinio corriente ni una venta de entradas. Implicó ceder a largo plazo una participación en determinados negocios futuros del estadio a cambio de recursos inmediatos y colaboración en la explotación.

Financieramente, la transacción reforzó la tesorería y mejoró la deuda neta. Económicamente, comprometió parte de ingresos futuros. Por eso no puede tratarse como si todo el dinero recibido fuera beneficio repetible. Fue una operación extraordinaria de monetización de derechos vinculados al nuevo Bernabéu.

La diferencia entre ingreso recurrente y operación extraordinaria es esencial para evaluar la calidad del resultado. Una empresa puede mejorar temporalmente su tesorería vendiendo un activo o cediendo una participación en flujos futuros, pero la fortaleza estructural depende de cuánto genera después su actividad ordinaria.

Los ingresos superaron la pandemia antes de terminar las obras

En 2022/23, el Real Madrid obtuvo 843 millones de euros de ingresos antes de traspasos, un 17% más que en la temporada anterior. La cifra superó por primera vez los 757 millones de 2018/19, la referencia previa a la pandemia. El club ganó 12 millones y mantuvo una posición de liquidez neta de 47 millones.

La recuperación no dependía todavía de un Bernabéu completamente operativo. Las obras continuaban y varias áreas comerciales no funcionaban a plena capacidad. Parte del crecimiento procedía del regreso del público, las competiciones, el marketing y la recuperación general de la actividad.

En 2023/24 se produjo el salto decisivo. El club superó por primera vez los 1.000 millones de ingresos antes de ventas de jugadores. La inversión acumulada en la remodelación alcanzó 1.162,6 millones y los préstamos dispuestos para financiarla sumaban 1.154,6 millones.

El dato convertía al Real Madrid en el primer club de fútbol que rebasaba esa barrera de facturación, pero también revelaba el tamaño del compromiso. El estadio había añadido al balance una financiación comparable a los ingresos de todo un ejercicio.

2024/25: más ingresos, pero también el coste completo de la obra

El Real Madrid cerró 2024/25 con 1.184,7 millones de ingresos antes de enajenaciones. El crecimiento se apoyó en competiciones, patrocinios, merchandising y mayor explotación del estadio, aunque algunas líneas del nuevo recinto todavía no habían alcanzado su funcionamiento previsto.

El EBITDA fue de 242,9 millones. El margen EBITDA se situó, por tanto, cerca del 20,5%. Por cada 100 euros de ingresos, el club generó algo más de 20 euros antes de amortizaciones, resultado financiero e impuestos.

El beneficio neto quedó en 24,3 millones, apenas el 2,1% de los ingresos. La diferencia entre el EBITDA y el resultado final se explica por la amortización de jugadores e instalaciones, el resultado financiero y la entrada en resultados de costes asociados al Bernabéu.

Durante 2024/25, el club registró por primera vez tanto la amortización como los gastos financieros de la remodelación. Hasta que un activo no está disponible para su uso, determinados costes pueden mantenerse en construcción o capitalizarse. Cuando entra en funcionamiento, comienza a amortizarse y sus intereses dejan de quedar parcialmente integrados en la inversión para pasar a presionar el resultado.

Este cambio marca una nueva fase. El Bernabéu ya no aparece únicamente como inversión en el balance. Empieza a afectar directamente a la cuenta de resultados.

El beneficio crece mucho menos que los ingresos

La evolución de 2024/25 demuestra por qué no basta con celebrar la facturación. El Real Madrid generó casi 1.185 millones de ingresos, pero ganó 24,3 millones.

No es necesariamente una señal negativa. Un club no tiene como único objetivo maximizar el beneficio, sino mantener competitividad deportiva, invertir y reforzar su patrimonio. Además, el resultado incorpora amortizaciones que no representan un pago de efectivo del mismo ejercicio.

Pero la distancia obliga a observar tres variables:

• El margen operativo antes de amortizaciones
• El flujo de caja generado
• La capacidad para pagar inversiones y deuda sin aumentar el apalancamiento

Durante 2024/25, el club realizó 194 millones de inversiones en jugadores e instalaciones, excluyendo la reforma. A pesar de ese esfuerzo, la deuda neta ordinaria se mantuvo prácticamente estable, en 11,7 millones. El Real Madrid afirma que el flujo de caja generado permitió equilibrar la inversión.

Esta es una señal más importante que el beneficio aislado. Ganar 24 millones y, al mismo tiempo, financiar cerca de 194 millones de inversión sin disparar la deuda ordinaria indica que la actividad produjo recursos superiores al resultado contable.

La explicación está en partidas como amortizaciones, variaciones de circulante, cobros y pagos de traspasos y otras operaciones sin correspondencia exacta con el beneficio del periodo.

Dos deudas que no deben mezclarse

A 30 de junio de 2025, la deuda neta ordinaria del Real Madrid ascendía a 11,7 millones. Con un EBITDA de 242,9 millones, la ratio deuda neta/EBITDA ordinaria era prácticamente cero.

Esa cifra podría llevar a concluir que el club apenas está endeudado. Sería incompleto.

La financiación pendiente del Bernabéu alcanzaba 1.131,7 millones. No se incluye en la deuda neta ordinaria porque está estructurada específicamente para la remodelación y vinculada a los flujos económicos del proyecto.

La separación tiene lógica analítica: permite comprobar si la actividad ordinaria está financiando su propia operación o si necesita préstamos para pagar fichajes, salarios y proveedores. Pero la deuda del estadio sigue siendo una obligación real.

Si se relacionara simplemente con el EBITDA total de 2024/25, equivaldría a unas 4,7 veces. La comparación es aproximada y no constituye la ratio contractual del préstamo, porque los vencimientos, intereses y garantías están diseñados de forma específica y el EBITDA incluye toda la actividad del club, no solo el estadio.

Aun así, ayuda a dimensionar el proyecto. El Bernabéu no es una inversión menor que pueda pagarse con un buen verano comercial. Requiere décadas de explotación, disciplina financiera y crecimiento sostenido.

¿De dónde debe salir el retorno?

La reforma pretende ampliar los días y las formas en las que el estadio genera ingresos. Tradicionalmente, un campo de fútbol produce actividad intensa en los partidos y permanece infrautilizado durante gran parte del calendario.

El nuevo modelo incorpora o amplía:

• Espacios VIP
• Restauración
• Museo y experiencias
• Recorridos turísticos
• Tiendas
• Eventos corporativos
• Conciertos y espectáculos
• Explotación de espacios
• Acuerdos comerciales
• Ingresos relacionados con asientos y productos premium

El argumento económico es razonable: un activo situado en el centro de Madrid debe producir ingresos más allá de los aproximadamente treinta partidos anuales del primer equipo.

Sin embargo, el retorno no puede medirse sumando toda la facturación nueva del club y atribuyéndola al estadio. En 2024/25 también crecieron los ingresos por competiciones, patrocinio y merchandising. Además, el Mundial de Clubes alteró el calendario y algunas inversiones deportivas se anticiparon a junio.

Para determinar si el Bernabéu «se paga solo» habrá que identificar durante varios ejercicios:

1. Ingresos incrementales atribuibles al recinto
2. Gastos operativos adicionales
3. Margen generado
4. Amortización anual
5. Intereses
6. Devolución del principal
7. Inversiones de mantenimiento

Los ingresos brutos pueden ser muy elevados y, aun así, producir un retorno limitado si la operación tiene costes altos o requiere nuevas inversiones.

Los conciertos muestran que el plan también tiene riesgo operativo

Una de las grandes promesas del proyecto era la celebración de eventos y conciertos. Sin embargo, la explotación ha encontrado limitaciones vinculadas al ruido y a la convivencia con el entorno urbano.

El episodio enseña algo importante: el valor de una infraestructura no depende únicamente de su capacidad física. También depende de permisos, regulación, adaptación técnica y aceptación social.

Si determinadas actividades se retrasan o reducen, el calendario de ingresos puede desviarse de las expectativas iniciales. Eso no invalida toda la inversión porque el estadio dispone de muchas otras líneas de negocio, pero sí reduce la conveniencia de presentar el retorno como automático.

El riesgo del Bernabéu ya no es principalmente de construcción. Es de explotación: conseguir que todas las áreas alcancen un margen suficiente y que la demanda permita monetizar el recinto durante todo el año.

La plantilla sigue compitiendo por el capital

El estadio no es la única inversión del club. El Real Madrid debe continuar renovando la plantilla, desarrollar la Ciudad Real Madrid y mantener sus instalaciones.

En 2024/25, la inversión ordinaria en jugadores e instalaciones alcanzó 194 millones. Parte de las adquisiciones deportivas se adelantó para disputar el Mundial de Clubes de 2025.

Esto crea una competencia interna por los recursos. Cada euro destinado a fichajes no se utiliza para reducir deuda. Cada euro aplicado a amortizar anticipadamente el préstamo no se dedica a renovar la plantilla. La capacidad del modelo depende de generar suficiente flujo de caja para atender simultáneamente ambos objetivos.

La política deportiva reciente intenta reducir ese conflicto mediante contratos largos, incorporaciones anticipadas de jugadores jóvenes y grandes operaciones más selectivas. El objetivo es evitar reconstrucciones completas de la plantilla en un solo verano.

Pero los contratos largos también prolongan amortizaciones y compromisos salariales. La juventud disminuye parte del riesgo de pérdida de valor, no lo elimina.

Patrimonio y tesorería: la protección frente a un mal ciclo

El Real Madrid cerró 2024/25 con 598,3 millones de patrimonio neto y 165,7 millones de tesorería.

El patrimonio ha aumentado sustancialmente desde los 195,9 millones de 2009. Representa los recursos acumulados después de años de beneficios y ajustes patrimoniales. Es la primera protección frente a pérdidas futuras.

La tesorería permite atender pagos inmediatos, pero tampoco debe confundirse con recursos completamente libres. Un club de esta escala necesita liquidez para salarios, proveedores, impuestos, traspasos y vencimientos. Además, cobros y pagos deportivos pueden producirse en fechas distintas.

La fortaleza del balance ordinario se sostiene, por tanto, en tres elementos: deuda neta reducida, patrimonio elevado y capacidad recurrente de generar EBITDA.

El Bernabéu añade una obligación considerable, pero lo hace sobre una estructura ordinaria mucho más robusta que la de 2009 o 2020.

¿Está cambiando ya el estadio el negocio?

La respuesta es sí, aunque todavía no puede considerarse definitiva.

Los ingresos han pasado de 757 millones antes de la pandemia a 1.184,7 millones en 2024/25, un incremento de más de 427 millones. El EBITDA alcanzó 242,9 millones y la deuda ordinaria permaneció prácticamente en cero.

El estadio ya contribuye al crecimiento, pero no explica por sí solo toda la mejora. Parte procede de competiciones, nuevos patrocinios, mayor venta de productos y recuperación de la actividad.

Además, la entrada de la amortización y los intereses del proyecto reduce la distancia entre el crecimiento operativo y el beneficio neto. El club vende mucho más, pero también soporta una infraestructura y una plantilla de mayor tamaño económico.

Por eso, el éxito no se medirá únicamente por superar los 1.000 millones de ingresos. Se medirá por la capacidad para mantener un EBITDA elevado después de alcanzar el funcionamiento completo, atender los pagos de la financiación y seguir invirtiendo en el equipo sin trasladar presión a la deuda ordinaria.

El Bernabéu ya no es una promesa, pero todavía es un examen

El Real Madrid llega a esta fase con una posición singular. Tiene 1.184,7 millones de ingresos, 242,9 millones de EBITDA, 598,3 millones de patrimonio, 165,7 millones de tesorería y solo 11,7 millones de deuda neta ordinaria.

Al mismo tiempo, ha invertido 1.347 millones en el estadio y mantiene 1.131,7 millones pendientes de la financiación específica.

Las cifras no sostienen ni una lectura triunfalista ni una alarmista. El club no presenta una tensión financiera ordinaria inmediata, pero tampoco ha demostrado todavía todo el retorno del proyecto.

El nuevo Bernabéu ya ha cambiado la escala del negocio. La verdadera prueba comenzará cuando todas las áreas estén operativas y puedan separarse los ingresos recurrentes del estadio de los títulos, operaciones extraordinarias y recuperación pospandemia.

Si el recinto genera margen suficiente durante todo el año, el Real Madrid habrá transformado una deuda de más de 1.100 millones en una ventaja comercial difícil de replicar. Si la explotación queda por debajo de lo previsto, el préstamo reducirá durante años el margen disponible para fichajes e inversiones.

Después de dos décadas utilizando jugadores para internacionalizar la marca, el club está intentando el movimiento inverso: utilizar su mayor activo físico para dejar de depender tanto del resultado deportivo.

Ese es el verdadero sentido económico del nuevo Bernabéu. No pretende ser solamente el estadio donde juega el Real Madrid. Pretende convertirse en el negocio que permita al Real Madrid seguir jugando con ventaja.