La vivienda enfría las ventas, pero los precios siguen en máximos

El mercado residencial español empieza a emitir señales mixtas. Por un lado, las operaciones de compraventa pierden algo de fuerza tras varios trimestres de intensa actividad. Por otro, los precios no corrigen: siguen subiendo y se sitúan en máximos históricos. La tensión entre una demanda todavía elevada y una oferta insuficiente mantiene el acceso a la vivienda como uno de los grandes problemas económicos del país.

Los últimos datos del Colegio de Registradores reflejan bien esa doble lectura. En el primer trimestre de 2026 se registraron 178.096 compraventas de vivienda, un 0,1% menos que en el trimestre anterior y un 1,9% menos que en el mismo periodo de 2025. La vivienda usada concentró la mayor parte del ajuste, con 138.623 operaciones y una caída trimestral del 2%, mientras que la vivienda nueva repuntó un 7,2%, hasta 39.473 compraventas.

La actividad, sin embargo, sigue en cotas elevadas. Los registradores subrayan que el volumen trimestral es el tercer mayor resultado desde el tercer trimestre de 2007. En los últimos doce meses se han inscrito 701.828 compraventas, un 5,2% más en tasa interanual, con 555.045 operaciones de vivienda usada y 146.783 de vivienda nueva.

Los precios no acompañan la ralentización

La moderación de las ventas no se ha trasladado todavía a los precios. El precio medio de la vivienda inscrita alcanzó los 2.429 euros por metro cuadrado en el primer trimestre, nuevo máximo histórico, tras subir un 3,2% trimestral y un 8,9% interanual. En vivienda usada, el precio medio se situó en 2.366 euros por metro cuadrado; en vivienda nueva, en 2.655 euros, también en máximos.

La lectura del Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas es incluso más intensa. Según los registradores, este indicador creció un 5,3% trimestral y un 17,6% interanual en el primer trimestre de 2026. Además, se sitúa un 36,5% por encima de los niveles máximos alcanzados en 2007 y acumula una subida del 122,6% desde los mínimos de 2014.

El INE también confirma la fortaleza de los precios. En el cuarto trimestre de 2025, último dato disponible de su Índice de Precios de Vivienda, la tasa anual se situó en el 12,9%. La vivienda nueva subió un 11,2% y la de segunda mano, un 13,1%, mientras que el incremento trimestral fue del 1,8%.

Madrid, Baleares, País Vasco y Cataluña lideran los precios

La tensión es especialmente visible en los mercados con mayor presión de demanda. Según Registradores, las comunidades con precios medios más elevados son Comunidad de Madrid, con 4.407 euros por metro cuadrado; Illes Balears, con 4.173 euros; País Vasco, con 3.474 euros; y Cataluña, con 2.852 euros. Por provincias, destacan Madrid, Illes Balears, Gipuzkoa, Bizkaia y Málaga.

En las capitales, los mayores precios se registran en San Sebastián, con 6.154 euros por metro cuadrado; Madrid, con 5.428 euros; Barcelona, con 4.922 euros; Palma, con 4.202 euros; y Bilbao, con 3.685 euros. València aparece también entre las capitales tensionadas, con 2.774 euros por metro cuadrado y una subida interanual del 14,2%.

La demanda se desplaza fuera de las capitales

Una de las claves del momento actual es el desplazamiento territorial de la demanda. El encarecimiento de las grandes ciudades está empujando a parte de los compradores hacia municipios próximos con precios más asumibles. El Colegio de Registradores señala que el fuerte crecimiento de los precios en los municipios más poblados ha provocado un movimiento de demanda hacia localidades cercanas y más baratas.

En el primer trimestre, 29 capitales de provincia ganaron peso en las compraventas respecto a sus provincias, frente a 21 que lo perdieron. Pero en términos interanuales el patrón sigue siendo el contrario: solo 14 capitales ganan cuota de mercado, mientras que 36 la pierden. Es decir, aunque el trimestre muestra cierta recuperación de las capitales, la tendencia de fondo sigue apuntando a una búsqueda de vivienda más asequible fuera de los núcleos más caros.

Madrid, por ejemplo, concentró el 49,75% de las compraventas de su provincia en el primer trimestre, pero perdió 1,39 puntos de cuota trimestral. Barcelona representó el 20,45% y cedió 2,18 puntos; València, el 21,45%, con una caída de 2,64 puntos. Sevilla, en cambio, ganó peso hasta el 40,66%.

El Notariado también detecta enfriamiento

El Consejo General del Notariado apunta en la misma dirección: menos operaciones, pero precios todavía al alza. En febrero de 2026, la compraventa de viviendas decreció un 7,7% interanual, aunque el precio del metro cuadrado mantuvo un incremento del 5,4%.

Este comportamiento resume el dilema del mercado: la demanda empieza a resentirse por los precios, pero la falta de oferta impide una corrección generalizada. Los compradores encuentran más dificultades para acceder a la vivienda, especialmente en las zonas metropolitanas, costeras y turísticas, pero la escasez de producto disponible sostiene las valoraciones.

La accesibilidad vuelve a deteriorarse

El problema no es solo cuánto sube la vivienda, sino cuánto esfuerzo exige comprarla. Según Registradores, la cuota hipotecaria mensual media alcanzó los 807,8 euros en el primer trimestre de 2026, un 1,4% más que en el trimestre anterior. Esa cuota equivale al 34% del coste salarial medio, con un nuevo deterioro de los indicadores de accesibilidad.

Las diferencias territoriales son muy acusadas. En Illes Balears, la cuota hipotecaria mensual media se situó en 1.362,1 euros y representó el 56,8% del coste salarial. En Comunidad de Madrid, la cuota alcanzó los 1.277,4 euros y absorbió el 44% del salario medio. En Canarias, el esfuerzo fue del 37,8%, y en Andalucía, del 34,9%.