Las residencias de estudiantes atraerán más de 1.500M€ en inversión este año

En 2024, el volumen de inversión total en residencias de estudiantes se situó entre los 600 y los 700 millones de euros, lo que supuso una subida importante con respecto a 2023, año en el que no se rebasaron los 100 millones de euros. «Esto se debió a que la subida de los tipos de interés a mediados de 2022 paralizó el sector», corrobora Miles Leonard, Associate Capital Markets Group de Cushman & Wakefield.

«El año pasado se produjo una recuperación de la inversión», explica Leonard. Para este año 2025 esperan que suba más todavía si finalmente Brookfield cierra la venta de Livensa Living por 1.300 millones de euros y por el que pujan AXA, CPPIB, Hines y KKR. Con lo que «a final de año podríamos llegar a un volumen de inversión de los 1.500 millones de euros», vaticina el experto de Cushman & Wakefield.

Miles Leonard, Associate Capital Markets Group de Cushman & Wakefield

¿Por que ese interés por el sector educativo?

Si nos centramos primero en las residencias de estudiantes, Miles Leonard pone el foco en el «desequilibrio que ha habido entre la oferta y la demanda». Según los datos que barajan desde Cushman & Wakefield, en toda España hay entre 500.000 y 550.000 estudiantes con necesidad de alojamiento tanto para aquellos que estudian fuera de su ciudad de origen como para aquellos que provienen del extranjero. «A día de hoy, solo hay 120.000 plazas de residencias de estudiantes en toda España. Con lo que hay cinco estudiantes por cada plaza».

Leonard admite que «hay mucho margen de crecimiento ya que existe mucha demanda por parte de los estudiantes de alojamientos de última generación en cuanto a instalaciones, zonas comunes, servicios…».

De todas formas, matiza Leonard «siempre habrá una parte de la población que preferirá vivir en pisos compartidos por precio o por situación. A pesar de todo, consideramos que hay más estudiantes que quieren vivir en residencias y no hay oferta suficiente».

Leonard incide también en que el sector educativo se percibe por los inversores como «anticíclico». Explica que aunque haya crisis económicas y mucha volatilidad en los mercados financieros, «el segmento de educación es muy defensivo y no se ve tan afectado por estos vaivenes macroeconómicos. De hecho, tiene mucho potencial de crecimiento». Incluso, al contrario, matiza Leonard, «durante la crisis vimos que aquellas personas que perdían su trabajo volvían a formarse».

Añade también que la nueva sociedad demanda profesionales cada vez más formados, lo que da pie a un mayor crecimiento del sector educativo.

El perfil del inversor

Las residencias de estudiantes despiertan el interés de promotores e inversores. «Hay un perfil inversor con un mayor valor añadido. Es decir, con menos aversión al riesgo y pueden involucrarse en la compra de suelo y asumir riesgos urbanísticos, de licencias, construcción… pero a cambio necesitan un mayor retorno», especifica Leonard.

Por otro lado, añade Leonard, están aquellos perfiles inversores que tienen más aversión al riesgo «y prefieren comprar residencias ya existentes. Activos ya estabilizados que implican menos riesgos. A cambio, están dispuestos a aceptar un menor retorno de la inversión y pueden comprar más caro».

En el ámbito universitario, especifica Miles Leonard, «el inversor es más corporativo». «No son inversores especialistas en el sector inmobiliario. Se trata de grandes fondos de inversión que invierten en empresas que operan en las universidades más que en los edificios que utilizan las universidades».

Hay grandes fondos institucionales que han invertido en la Universidad Europea, como es el caso de EQT, que se ha hecho con una participación mayoritaria en el campus universitario, en una operación valorada en unos 2.200 millones de euros.

Sobre la nacionalidad de los fondos, algunos de ellos sí que son de origen español como MiCampus, de Stoneshield, propiedad de Felipe Morenés y Juan Pepa.

Otra gran plataforma es Livensa Living, que es propiedad de Brookfield, un fondo de origen canadiense. De todas formas,  expresa Leonard, «la mayoría de los actores son extranjeros».

Nivel mínimo y máximo de inversión

Cuando hablamos de promocionar y construir una nueva residencia de estudiantes, tanto los operadores como los inversores quieren conseguir cierto volumen «con el fin de crear economías de escala», explica Miles Leonard. Un promotor o un inversor que se involucre en la construcción de una nueva residencia de estudiantes va a buscar que tenga como mínimo 300 plazas, una cantidad se puede alcanzar con un inmueble de entre 6.000 y 8.00 metros cuadrados sobre rasante.

En cuanto a residencias ya existentes, si ya hay un edificio de estas características en una buena ubicación y que funciona muy bien, aunque tenga un menor número de plazas, «al ser un activo ya estabilizado generando rentabilidad puede llamar la atención de inversores que están buscando exposición al sector de residencias de estudiantes».

Reposición de activos

Las residencias de estudiantes también son reposicionadas, igual que ocurre con los hoteles. De hecho, confirma Leonard, «el acuerdo que se suele establecer entre el propietario del edificio y el operador o la marca que la explota es un contrato de gestión, un acuerdo similar al que se suele utilizar en los hoteles».

Desde Cushman & Wakefield indican que se están produciendo en el mercado tanto la compra de suelo, para construir nuevas residencias, como la compra de residencias ya existentes y cada vez más «la compra de edificios de oficinas que están obsoletas para su reconversión en residencias de estudiantes».

Residencia de estudiantes de Micampus en Murcia

Ciudades más activas

Las ciudades que despiertan un mayor interés son Madrid y Barcelona, aunque esta última, señala Miles Leonard «conlleva un mayor riesgo debido a las restricciones que se han ido imponiendo tanto en la construcción de nuevas residencias como en la fijación de topes en las tarifas que cobran la residencias».

A pesar de todo, Leonard corrobora que Valencia es la plaza que «más atrae a los inversores porque hay una ratio muy alto de estudiantes por habitación. De hecho, después de Madrid y Barcelona, Valencia también es la ciudad con un mayor número de estudiantes y que puede superar a los 100.000».

También se encuentran en este ranking otras ciudades universitarias como puede ser Salamanca, Granada, Málaga, Sevilla o Pamplon.

¿Hay posibilidad de burbuja?

Miles Leonard no considera que pueda producirse una burbuja especulativa. «Sí que considero que estamos en un momento de mucha actividad de inversión y de promoción porque existe una oportunidad en el mercado como consecuencia de la escasez de producto de última generación».

Leonard vaticina que llegaremos a un momento de estabilidad, «donde la actividad de promoción y de creación de nuevas residencias ira disminuyendo a lo largo del tiempo para convertirse en un sector más maduro, tal y como ha ocurrido con los centros comerciales donde ya hemos llegado a un equilibrio».

¿Cómo influyen los padres?

Las residencias es un activo muy peculiar, tal y como reconoce Leonard, «ya que es valorado tanto por los padres como por los estudiantes». Es decir, «el usuario final de la residencia no es el que paga», algo que no se da en otros sectores.

Por su parte, el estudiante quiere tener una buena experiencia, divertida… mientras que los padres se decantan por un entorno, seguro, controlado, con pensión completa… «Tienen otro tipo de necesidades y requisitos y lo complicado es satisfacer a ambos», asegura el experto de Cushman & Wakefield.

Riesgos para los inversores

Entre los posibles riesgos que identifica Miles Leonard está el alquiler de viviendas o de habitaciones  porque es más económico que una habitación en una residencia de estudiantes. «En Barcelona, en cambio, como el mercado de la vivienda está muy tensionado, empuja a los estudiantes a decantarse por una residencia», reconoce.

Otra pandemia como la que sufrimos con la covid-19 también fue un riesgo muy importante porque supuso que «los estudiantes se fueran a casa de un día para otro, lo que impactó directamente en la cuenta de resultados de estos negocios», recuerda.

Otros posible riesgo que pone sobre la mesa Leonard, son «la proliferación de titulaciones online y conlleva que la gente estudie desde casa o la regulación del mercado inmobiliario», concluye.