Barcelona frena a los fondos: la compra de edificios cae un 31% en 2025

El mercado de grandes operaciones inmobiliarias en Barcelona ha dado un giro significativo. La compra de edificios enteros destinados a vivienda registra en 2025 un descenso del 31% en Barcelona, al pasar de 217 operaciones a 149, según el informe semestral de seguimiento de la Zona de Mercado Residencial Tensionado elaborado por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona.

Desde 2019, la cifra de traspasos notificados ha oscilado entre los 148 del año 2020, en plena pandemia, y el récord de 217 en 2024. Lo más destacado es el descenso registrado en 2025, una caída del 31% en un solo año.

La regulación como disuasión

Este tipo de operaciones está muy vinculado a fondos de inversión que compran fincas para especular con el precio habitacional a través de medidas ahora controladas en Barcelona por la Ley de Vivienda estatal, en vigor desde marzo de 2024, como la subida de los arrendamientos, y por la normativa autonómica, como la elusión del tope de precios al convertir los pisos en colivings.

Alquiler de temporada: caída del 53%

El efecto regulatorio no se limita a las grandes operaciones. El segmento del alquiler de temporada registra una caída del 53% en el último trimestre de 2025, con 1.282 contratos frente al mismo periodo del año anterior. El informe apunta que parte de esta modalidad había funcionado como vía de adaptación del mercado para mantener rentabilidades en un contexto de mayor restricción en el alquiler habitual.

Los precios se contienen, no bajan

El codirector del Observatori, Carles Donat, matiza el alcance del éxito. La medida está cumpliendo su propósito porque ha contenido la subida de los precios, «que no bajarlos», porque el objetivo de la ley es que deje de aumentar y que, en caso de que suba, lo haga por debajo de la inflación. El precio medio de los nuevos contratos de alquiler se sitúa en 1.161 euros mensuales en 2025, frente a los 1.193,4 euros registrados al inicio del periodo analizado.

Las proyecciones del informe apuntan a que, sin este cambio de marco, los precios habrían continuado su trayectoria ascendente hasta situarse entre 1.318,6 y 1.429,2 euros mensuales, dependiendo del escenario. Un dato estructural contextualiza la gravedad del problema de fondo: entre 2000 y 2023, los ingresos de los hogares aumentaron un 87,8%, mientras que el coste del alquiler lo hizo un 178,3%, generando una brecha que se prolonga durante más de dos décadas.

Barcelona frente a Madrid: dos modelos opuestos

En Madrid los precios de compraventa de inmuebles están subiendo mucho, expulsando la demanda de familias en favor de la inversora. En Barcelona los precios de propiedad también suben, pero la demanda inversora está bastante desincentivada y sigue la residencial.

El derecho de tanteo, un instrumento infrautilizado

La Administración dispone de herramientas para intervenir directamente, pero apenas las usa. Entre 2019 y mediados de 2025 se registran 1.228 compraventas de edificios completos, pero la administración solo interviene en siete operaciones, aproximadamente un 2% del total. Las limitaciones presupuestarias y los costes de rehabilitación posteriores explican en gran medida esta baja tasa de utilización del mecanismo.

La presión inversora tampoco se reparte igual por toda la ciudad. La actividad se concentra de forma clara en el Eixample, Ciutat Vella y Sant Martí, mientras que distritos como Sant Andreu, Les Corts o Nou Barris presentan una actividad mucho más reducida.