Nora García, ASICVAL: «La vivienda está ante una superburbuja y no se ve techo»

Los datos no dejan de constatarlo: el mercado de la vivienda está al alza y sin un final a la vista. Según las cifras publicadas este jueves el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la compraventa de viviendas tanto nuevas como de segunda mano se incrementó un 16,4 % interanual en el tercer trimestre del año. En total, se contabilizaron 165.608 operaciones en un contexto marcado en la actualidad por la senda bajista de los tipos de interés y el consecuente abaratamiento de la financiación.

Con este nuevo incremento, la compraventa de viviendas suma tres trimestres consecutivos al alza. En el primero de 2024 creció un 1,8 %, su primer aumento tras cinco trimestres seguidos de caídas, en el segundo un 11 % y en el tercero la subida ha sido superior al 16 %.

¿Tiene techo esta situación? La presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (ASICVAL), Nora García, nos da la visión del sector al problema ante la constante subida de precios de la vivienda.

¿Cómo lo ven las inmobiliarias?

– ¿No hay techo a la vista?

Techo tiene que haber, porque ni las nóminas ni los ahorros suben con la rapidez con que lo están haciendo los precios. Es una situación difícil de sostener que ocurre también en el mercado del alquiler, en el que los precios siguen subiendo, pero la gente se lo quita de otro sitio para poder acceder.

– ¿Crees que eso puede ir de la mano de problemas de subarrendamientos o que cada vez se arrienden las viviendas entre más personas?

Subarrendar no tanto, pero buscar varios arrendadores para una propiedad es ya el target principal de la gente que alquila. No hablamos ya de parejas, sino de varios compañeros de trabajo o amigos que se ven obligados a compartir piso porque uno solo no puede hacer frente a un alquiler. Vivir en una habitación con gente que no conoces es difícil y muchos no están dispuestos a hacerlo, por lo que cada vez más vemos conocidos compartiendo pisos.

¿Qué está ocurriendo?

– ¿Qué explica esta situación? Se habla mucho de la falta de oferta, ¿pero es realmente problema de que no haya vivienda?

Se dan situaciones distintas en el mercado de la compra de vivienda y en del alquiler. Es evidente que las compraventas se han incrementado con relación al año anterior y se debe en gran parte a que hay una rotación mucho más rápida. Esto significa que hay muy poca oferta en el momento en que un comprador sale a buscar vivienda. Si antes tenías una cartera de 5 o 6 viviendas disponibles para visitar, eso ahora ha pasado a 2 o 3.

Va todo mucho más rápido. Por poner un ejemplo, la semana pasada dimos una propiedad de alta por un valor de 145.000 euros y a los 18 minutos había 42 contactos interesados. Es una locura.

Todo lo que baje de 200.000 euros vuela del mercado. Hemos llegado también a tener disponibles propiedades valoradas en 360.000 euros en el barrio de Ruzafa (Valencia), y recibir seis ofertas de interesados en un mismo día. Se da el caso de que el año pasado vendimos un piso muy similar por más de 70.000 euros menos. Todo eso antes no pasaba.

Se han dado toda una serie de factores que han hecho que estemos en la situación que estamos. La más clara es la falta de obra nueva durante los últimos años, habiendo pasado de tener los cielos llenos de grúas a no ver ninguna promoción de vivienda, lo cual provoca que no haya reposición.

Con el alquiler el problema es distinto, la entrada en vigor de la ley de alquiler en 2019 sacó muchas viviendas del mercado. Muchos propietarios decidieron tener sus viviendas cerradas antes que sacarlas.

El crecimiento turístico también está haciendo que el mercado se encarezca, teniendo en cuenta que este tipo de comprador suele elevar los precios. Todo ello ha confluido para llegar a esta situación, es una tormenta perfecta que ha confluido estos años.

Un mercado difícil de predecir

– En el caso de la Comunidad Valenciana, con un mercado de la vivienda muy tensionado, ¿cómo prevéis que evolucionen los precios en las zonas afectadas por la DANA?

Es muy difícil predecir el comportamiento del mercado tras una situación anómala como la DANA. Los precios, en todo caso, quizá vayan a la baja y no tanto al alza. La reacción de las personas puede no ser las que uno espera, cuando tuvo lugar la pandemia de la Covid-19 vimos una subida de precios que superó el 15 %. Lo que pasará en la zona afectada por el temporal ocurrirá aparte de lo que pase en el resto del país.

Los precios no paran de subir, pero eso hace que mucha gente ya no pueda acceder a la vivienda. La situación se ha compensado un poco por la bajada de tipos de interés, pero es que los importes de las viviendas a los que hay que hacer son mayores y los gastos que conlleva la compra de una vivienda no han bajado. Llegará el momento en el que la gente tenga que retirarse del mercado de la compra.

– ¿Están afectando las nuevas tecnologías?

La gente de fuera del sector no lo suele saber, pero la aparición de las herramientas de valoración automática ha subido mucho los precios. Las inmobiliarias nos encontramos con que vamos a dar una valoración de un piso y el propietario la ha hecho con estas herramientas y es muy superior a lo realista. A partir de ahí, es muy difícil convencerle de que su piso no vale lo que pide cuando en los portales inmobiliarios les están dando tasaciones desorbitadas.

También se dan casos en los que un propietario ve que su vecino ha puesto su vivienda en venta por una cantidad, que no se corresponde con la realidad, y quiere venderla por el mismo precio. Es un no parar y la situación no tiene techo.

¿Una burbuja?

– Suena bastante a burbuja.

Estamos ante una súper burbuja y no vemos el techo.

También se da el hecho de que están llegando marcas inmobiliarias provenientes del extranjero y que utilizan como claim para captar clientes que tienen compradores internacionales, que a menudo pagan más.

– ¿Hay alguna solución a corto plazo que se pueda aplicar?

Una sería dejar de gobernar en contra de lo que se tiene que hacer. Se castiga de manera escandalosa al propietario, cuando es el que pone el producto en el mercado. Para mí tanto arrendador como arrendatario, en el caso de los alquileres, son igual de clientes, y defiendo los intereses de ambos. Castigar al propietario se traduce en que muchos quitan sus viviendas del mercado y eso hace subir precios.

En obra nueva es más complicado, todo es más lento. Hasta que se pone en marcha un proyecto pueden pasar años, dependiendo de dónde esté el solar ubicado. Además, hay que tener en cuenta todos los riesgos que asumen los promotores, que no tienen ninguna seguridad. Sin unas garantías mínimas no habrá promociones.

También el coste de construir es muy alto, debido tanto a los materiales como a las exigencias que se piden para construir. Eso ha hecho que se dediquen a otras cosas.

A menos que se acelere la concesión de licencias y se haga lo posible para abaratar costes, va a ser complicado que se construya.

– ¿Cómo veis el futuro desde el sector inmobiliario? ¿Van a bajar los precios en los próximos años? 

No se prevé una bajada de precios a corto plazo, ni en el alquiler ni en la venta. Las políticas que se implementen y la coyuntura internacional influirán mucho, pero, a priori, no parece que vayan a bajar. Debemos repensar qué sociedad queremos, a lo mejor no podemos vivir todos en capitales y tenemos que irnos un poco más lejos.

Para ello tendremos que mejorar y apostar por unas mejores infraestructuras para que la gente pueda desplazarse hasta sus puestos de trabajo. Tenemos que repensar nuestro modelo de vida y hacer políticas rápidas, no podemos llegar tarde siempre.