Muchas personas no tienen claro aún qué es y cómo funciona una hipoteca inversa. Como su nombre indica, este instrumento financiero es lo opuesto a la hipoteca tradicional. Es decir, en este tipo de operación financiera el banco te paga una renta mensual con garantía de tu casa. Es una buena opción para reactivar tu economía disfrutando del valor de tu vivienda, sin tener que venderla y renunciar a la propiedad y disfrute de la misma.

Como toda herramienta financiera trae consigo ventajas y desventajas, todo va a depender de las necesidades y características de cada prestatario. La hipoteca inversa fue creada para ser aplicada como una ayuda a las personas de la tercera edad que están solas. Muchas veces poseen vivienda propia, pero carecen de un buen ingreso que garantice su bienestar hasta los últimos días de su vida. Con este instrumento financiero pueden recibir una renta y vivir tranquilos, ya que la hipoteca solo se ejecutará una vez fallecido el contratante.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un recurso financiero creado por las instituciones bancarias y de crédito. Está dirigido principalmente para las personas de la tercera edad que poseen un activo bien inmueble y desean una pensión adicional. Es un préstamo hipotecario en el que la entidad financiera, previa la satisfacción de ciertos requisitos por parte del propietario y de tasación del inmueble, abona una cierta cantidad de dinero como renta mensual al cliente que ofrece su casa como garantía a cambio del préstamo.

En este tipo de operación financiera el propietario recibe el dinero pautado de acuerdo al porcentaje establecido sobre la tasación. Sin perder la titularidad y el uso de su vivienda hasta el día de su muerte. Es entonces cuando la institución financiera toma el control sobre la propiedad del bien. Esto ocurre siempre y cuando los herederos, si los hay, decidan no asumir la responsabilidad de pagar el crédito otorgado. Por lo tanto, funciona de forma inversa a una hipoteca normal, de ahí su nombre.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

El funcionamiento de esta herramienta financiera conocida como hipoteca inversa es sencillo. Al contrario de una hipoteca tradicional, donde el propietario cancela al banco por la propiedad de la vivienda, es el banco quien hace la cancelación de dinero al propietario por el valor del bien inmueble. De esta manera, el propietario perteneciente a la tercera edad podrá disponer de su capital representado en el activo inmobiliario y convertirlo en activo líquido en forma de renta mensual.

Los tipos de hipoteca que proporcionan una renta al propietario pueden ser:

• Hipoteca inversa temporal: el valor de la vivienda se divide en la cantidad de cuotas correspondientes al tiempo estipulado en el contrato.
• Hipoteca inversa vitalicia: garantiza una renta mensual de por vida al titular y cuenta con un seguro de renta vitalicia que se activa si la cantidad entregada supera el valor de la hipoteca.
• Hipoteca inversa de disposición única: el valor total de la hipoteca es abonado en un solo pago al inicio del contrato.

¿Qué requisitos se necesitan para solicitarla?

Los requisitos para adquirir una hipoteca inversa, en términos generales, van a depender de las condiciones que imponga cada institución financiera. Sin embargo, estas no deben exceder de ninguna manera la ley 41/2007.

Estos requisitos son:

• La edad del o los beneficiarios no puede ser inferior a los 65 años, a menos que presenten una discapacidad igual o superior al 33% o que siendo una persona dependiente sea propietaria de una vivienda.
• Debe ser propietario de la vivienda sin deuda activa pendiente, en cuyo caso se debe cancelar en su totalidad.
•  La hipoteca se constituye sobre la vivienda principal del solicitante y debe estar asegurada en su totalidad contra daños. En este punto debemos aclarar que también se puede realizar sobre viviendas secundarias, aunque se pierden los beneficios fiscales.
• Debe tener su respectiva tasación y valoración realizada por una sociedad de tasación.
• Ser capaz de realizar pagos puntuales y completos de los cargos de propiedad en curso. Por ejemplo, impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, seguros o cargos de la asociación de propietarios, entre otros.

Ventajas de la hipoteca inversa

Son múltiples las ventajas que la hipoteca inversa puede ofrecer. Sin duda alguna la mayor ventaja está en el hecho de proveer un ingreso secundario a las personas de la tercera edad sin perder la propiedad y el disfrute de la casa. Además, los requisitos para obtenerla son mucho más flexibles que para una hipoteca normal. Es conocido a cierta edad es muy difícil obtener un crédito. El único ingreso que debe demostrar el beneficiario es el necesario para cubrir los gastos de la propiedad.

Además, también es una gran ventaja que la renta percibida no se considere como ingreso por lo que está totalmente exenta del IRPF y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este último, solo en el caso de la vivienda habitual. Además, el prestatario no tiene que preocuparse por pagar el dinero o perder su casa, ya que la hipoteca solo se ejecutará cuando este muera y solo si ningún heredero asume la obligación de pagar la deuda y reclamar la propiedad.

Riesgos de la hipoteca inversa

En la hipoteca inversa más que de riesgos debemos hablar de desventajas. Al igual que cualquier instrumento financiero hay que conocer sus puntos menos favorables antes de adquirirlo. En primer lugar, tenemos que este tipo de préstamos suelen resultar más costosos en términos administrativos que una hipoteca tradicional. Además, los intereses que por lo general son más elevados, no pueden ser deducibles de impuestos durante su vigencia. Las hipotecas inversas conllevan muchas tarifas y costes adicionales, incluido el seguro hipotecario.

Por otro lado, la cantidad del crédito que se otorgará con base en la garantía del bien inmueble, va a depender tanto de la edad del propietario solicitante como del aval o tasación del inmueble. Es decir, la cantidad puede estar alejada del valor real de la garantía. También tiene como desventaja que la deuda se va incrementando sola debido a que los intereses en lugar de disminuir se van incrementando. Otro punto no tan favorable para este tipo de instrumento es que elimina las posibilidades de dejar propiedades a los herederos.

¿Vale la pena contratar una Hipoteca inversa?

Contratar una hipoteca inversa vale la pena o no en función de quien la contrata. Es decir, cada caso en particular tiene ventajas y desventajas. Por ejemplo, para una persona sola que tenga una situación económica difícil puede ser una buena idea. Con la hipoteca inversa puede convertir su capital inmobiliario en una renta secundaria que le garantice un mejor nivel de vida hasta su muerte. En este caso, podrá seguir disfrutando de su propiedad hasta ese día sin tener que preocuparse por pagar el dinero del crédito.

Por otro lado, si la situación económica del propietario de la vivienda no es apremiante, sino por el contrario solvente contratar una hipoteca inversa para obtener una renta no vale la pena. Ya que, aunque el contrato puede ser cancelado en cualquier momento, los costes de recuperación e intereses más capital pueden ser muy elevados, acabando con las posibilidades de mantener la propiedad en cuestión en poder de la familia. Antes de tomar la decisión de adquirirla hay que establecer en cada caso si las ventajas superan las desventajas.