Fotogalería: Más construcción, más viabilidad y más planificación, las claves de la mesa de debate del sector

Más construcción, más viabilidad y más planificación. Esas son las tres ideas que han guiado la mesa de debate ‘Construir más y mejor: vivienda, infraestructuras y seguridad jurídica’, organizada por Economía 3 en Wayco Ruzafa.

Representantes de la Generalitat Valenciana y de promotoras, constructoras, ingenierías, tasadoras y consultoras urbanísticas han coincidido en que el sector atraviesa una fase de crecimiento, pero limitada por una crisis de oferta, la falta de mano de obra, los costes elevados y la incertidumbre administrativa.

En el encuentro han participado Sebastián Fernández, secretario autonómico de Vivienda de la Generalitat Valenciana; Miguel Ángel Ivorra, director general de Urbanismo, Paisaje y Evaluación Ambiental de la Generalitat; Blanca Marín, socia directora económica de Leckman; Alejandro Almenar, presidente de Grupo CYES; Carlos Muñoz, director general de Simetría Grupo; Ricardo Maldonado, director territorial de Levante y Baleares de Gesvalt; Carlos Dueñas, director técnico de Talvion; Sergio Alfaro, CEO de OCIDE; David Pérez, director general de Horizon Terra; Javier Cordellat, delegado en València de Typsa; Eduardo Bautista, director general de Servitria, y Javier Timoner, socio y CEO de SFI Consulting.

Crecimiento con una crisis de oferta y una demanda potente

Blanca Marín ha abierto el debate con un diagnóstico claro: «Estamos en un momento de crecimiento porque, a pesar de la percepción que tenemos, está aumentando la producción de vivienda nueva en la Comunidad Valenciana». Los visados han crecido un 40% en un año, por lo tanto «existe esa tendencia creciente», pero «todavía estamos produciendo por debajo de nuestras necesidades estándar»: la región necesitaría unas 50.000 viviendas nuevas al año —con una ratio de entre siete y diez por cada 1.000 habitantes— y este año los visados son para 19.000. «Hay suelo, pero falta gestión y producción», resume. «La variable tiempo es clave para garantizar seguridad jurídica por una parte y garantizar unos retornos con una cierta certidumbre».

Blanca Marín, socia directora económica de Leckman Urbanistas | Fotografía: Lidia Shots

Marín ha recordado la desaparición de empresas y profesionales tras la última crisis, una caída de la productividad de entre el 13% y el 25% según el Banco de España, el encarecimiento de los materiales y la presión añadida de la dana, que ha generado «una tormenta perfecta. Es importante incrementar el número de viviendas, la oferta, pero es fundamental que sean asequibles y que sean en las localizaciones donde existe una mayor presión», subraya.

David Pérez ha coincidido en que el sector crece, aunque «con el freno de mano. Creo que para hablar de transformación deberíamos superar esos bloqueos», matiza. «No pondría el foco en que el problema esté en la alta demanda. Creo que nos encontramos en una situación de mercado de crisis de oferta”, explica. “La demanda presiona al alza, la consecuencia natural es que la oferta le acompañe y la oferta no está acompañando».

A su juicio, se parte de una brecha «probablemente acumulada en 10-15 años de la crisis de 2008» que «solo hace que agrandarse». Pérez ha pedido cautela porque «el mercado es tremendamente heterogéneo»: «En aquellas ubicaciones donde el precio respalda los costes, los costes no son un problema», pero en municipios bien conectados del área metropolitana de València «todavía el precio no respalda los costes. Entonces, ahí no se promueve».

David Pérez, director general de Horizon Terra | Fotografía: Lidia Shots

Ricardo Maldonado ha coincidido con Pérez: «Hay una demanda que está creciendo muy al alza. Ahora ya está empezando a ralentizarse y una oferta que no la acompaña». Por eso, sostiene, «las políticas y el esfuerzo tienen que ir enfocados a la oferta.

En línea general, es escasez de suelo finalista», ha señalado, y el que hay en el mercado «está a precios elevados, lo cual hace que la viabilidad económica de los proyectos para el promotor se complica». A ello se suman «unos materiales que han subido en dos años de manera bárbara» y la falta de mano de obra. “Posiblemente la industrialización pueda ser una salida, ojalá lo sea, porque creo que ahí va a tener que haber una transformación”, apunta.

Para el suelo no finalista, Maldonado ha defendido que la administración pública «tiene que liberar y facilitar a los promotores y al inversor» el acceso para recortar plazos, y que las entidades financieras «también entren a ayudar a esa financiación».

Ricardo Maldonado, director territorial de Levante y Baleares de Gesvalt | Fotografía: Lidia Shots

Una demanda protegida

La visión del promotor la ha aportado Javier Timoner quien ha explicado que: «Nos gusta más enfocarnos en las soluciones que en los problemas». En venta libre, «nuestros analistas internos confirman que no hay subida de precios desde enero» en las promociones que ya estaban a la venta.

En vivienda protegida, su compañía suma más de 20.000 solicitantes inscritos en su bolsa de VPO, con un perfil joven y local. «Es una demanda de verdad muy sana», destaca.

Para sortear las restricciones recurren a cooperativas, a una promoción de 653 viviendas industrializadas al 100% y a la compra de suelo privado para más de 500 viviendas, y «hemos implementado y digitalizado todo el proceso de gestión».

Sobre la nueva ley, reconoce que supone un gran avance, aunque cree que «hay que darle un empujón más. Es importante el suelo público, son importantes las ayudas públicas, es importante el impulso por parte de todos», ha defendido.

Javier Timoner, socio y CEO de SFI Consulting | Fotografía: Lidia Shots

Sin relevo y sin certidumbre

Carlos Dueñas recuerda la magnitud del ajuste: en 2006 se desarrollaron en España 865.000 viviendas, frente a unas 139.000 hoy. «Realmente el sector desapareció», ha afirmado. «A nosotros nos cuesta encontrar constructoras que claramente apuesten por construir viviendas», explica, y fuera de las áreas metropolitanas de València y Alicante, «cuando desarrollamos estudios en municipios que se salen de ahí, nunca salen viables».

Sobre las licencias, ha recordado que la ley fija dos meses para resolverlas, pero «cuando no se resuelve, no pasa nada» y «no hay nadie responsable. Necesitamos certidumbre», reclama, junto a un impulso decidido al relevo generacional: «Lo que hay que hacer es identificar los problemas y poner soluciones».

Carlos Dueñas, director técnico de Talvion | Fotografía: Lidia Shots

Carlos Muñoz ha relativizado la novedad del momento: “Llevamos transformándonos siempre”. El problema de personal, dice, afecta también a técnicos e ingenieros, que abandonaron el sector en la crisis, porque «el sector no resulta atractivo» para los jóvenes. “La demanda de obras y de infraestructuras está, pero no somos capaces de acompañar”, ha advertido.

Sergio Alfaro defiende la capacidad de las empresas valencianas: “Cuando las decisiones se toman ágiles y cuando son necesarias, las empresas valencianas disponemos de recursos, de capacidad”. Pero el alza de costes impide saber hoy cuánto costará un proyecto dentro de dos años, por lo que ha reclamado un marco legal que reparta los riesgos sobrevenidos: «No hablamos de mantener márgenes ni sostenerlos». Y pide planificación: «Las empresas no podemos estar con unos dientes de sierra continuos a nivel de producción». Este año, ha recordado, el volumen de obra pública licitado en la Comunitat es un 50% inferior.

Sebastián Fernández ha añadido el aumento de exigencias técnicas y normativas, que obliga a preguntarse si se puede construir «a precio de SEAT, pero con una calidad de Lamborghini».

Suelo dotacional y colaboración público-privada

«Yo creo que la forma más rápida de innovar en vivienda barata sería tener una buena estrategia autonómica de vivienda de alquiler, de vivienda asequible de alquiler», plantea Timoner, que ha abogado por movilizar los suelos dotacionales vacíos mediante derecho de superficie, “porque es más financiable, porque es más flexible en términos de inversión de capital”, o con concesiones a largo plazo.

Miguel Ángel Ivorra explica que la Generalitat ha creado para ello los Proyectos Habitacionales Locales (PHL), con los que poner en uso el suelo dotacional vacante. «No es un instrumento rígido, encorsetado. Es todo lo contrario», ha defendido. La iniciativa privada puede proponer actuaciones sobre un suelo concreto y, según asegura, «en un mes tú puedes estar construyendo».

Miguel Ángel Ivorra, Director General de Urbanismo, Paisaje y Evaluación Ambiental de Generalitat Valenciana | Fotografía: Lidia Shots

Marín ha calificado las viviendas dotacionales de «una fórmula muy adecuada para generar nuevo suelo», pero ha advertido de que «hacen falta recursos económicos» en un país que invierte en vivienda en torno al 25% de la media europea.

Fernández ha defendido los resultados del Plan Vive, con más de 6.600 viviendas de protección pública impulsadas, que el secretario autonómico desglosa en dos bloques. Por un lado, 4.892 viviendas corresponden a promociones de colaboración público-privada desarrolladas sobre suelo público, tanto el cedido por los ayuntamientos adheridos al Plan Vive como el de la propia Generalitat.

Por otro, 1.771 viviendas las desarrolla el sector privado sobre suelo privado, gracias a la nueva regulación autonómica de la vivienda protegida, tanto en cooperativas como en promociones tradicionales. Todas cuentan ya con solicitud de calificación provisional.

Sebastián Fernández, secretario autonómico de Vivienda de la Generalitat Valenciana | Fotografía: Lidia Shots

El secretario autonómico admite que el derecho de superficie «no resultó interesante para el inversor, para el promotor», mientras que «la permuta está dando muy buen resultado». También ha criticado el retraso del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado en julio en lugar de diciembre de 2025: «Lamentablemente, hemos perdido un año».

Ley del suelo: menos plazo sin rebajar garantías

Otra de las partes del debate se ha centrado en el anteproyecto de ley del suelo valenciana y en cómo simplificar la gestión administrativa y reducir plazos sin comprometer las garantías ambientales. Los participantes señalan como principales obstáculos la falta de planificación a largo plazo, la incertidumbre en los costes y la escasez de suelo finalista.

«Yo soy incapaz de dar un precio hoy en día a tres meses», ha advertido Eduardo Bautista, que ha puesto como ejemplo las ratios de una inversión logística de una empresa de su grupo: «Lo di en mayo y soy incapaz de entenderlo hoy.

El mundo va a un ritmo totalmente distinto al sector ahora mismo del urbanismo y de la construcción en este país», lamenta. «En cinco meses se cae un proyecto». Por eso, «probablemente la transformación más evidente que tenemos que hacer es el tema de la gestión de los plazos».

En el ámbito público la solución es clara: la ley regulaba la revisión de precios, pero «eso se eliminó y eso es realmente sencillo volverlo a implantar». En el privado es más complejo, porque  «si esa rentabilidad económica se le cae por la subida de precios, ya no es viable el proyecto. La única forma de resolverlo es que la gestión sea suficientemente rápida para que ese incremento de precios no haga que se caiga una inversión».

Eduardo Bautista, director general de Servitria | Fotografía: Lidia Shots

Alejandro Almenar ha reivindicado que «tenemos el sector de ingeniería líder mundial», pero ha alertado de que la falta de planificación y los ciclos electorales alejan a los ingenieros. Ha reclamado un plan estratégico de infraestructuras, un plan de choque estatal en materia de suelo y un reparto razonable de los riesgos: «No tiene sentido que la constructora pierda dinero», ni que lo asuma un promotor que ya actúa como gestor de capital, porque «los bancos ya no financian suelo».

«El dinero está. La capacidad de inversión existe», coincide Dueñas. «Pero necesitamos que las cosas sean predecibles».

Lo ha ilustrado con una licitación de 300 viviendas que se prolongó entre seis y ocho meses y en la que quedaron segundos: «Me hacía mucha ilusión hacer esa promoción, pero es que los compromisos que teníamos de inversores hace seis meses nos daba mucho miedo volver a llamarles». Y zanja: «El dinero no está guardado ahí esperando a que le digas que sí».

Alejandro Almenar, presidente de CYES | Fotografía: Lidia Shots

«Es un país que hace leyes como churros que incumplimos sistemáticamente», ha afirmado Javier Cordellat, escéptico ante las nuevas normas. «Siempre se venden como la ley que va a facilitar las cosas y siempre acaba siendo que hay un papel más que hacer».

Critica que «el largo plazo en este país se entiende como los cuatro años electorales» y que «no se valora el esfuerzo y la responsabilidad muchas veces de ingenieros, arquitectos y técnicos».

Javier Cordellat, delegado en Valencia de Typsa | Fotografía: Lidia Shots

Ivorra ha respondido defendiendo la reforma: «Esa nueva ley no tiene nada que envidiar a las demás comunidades». Entre sus novedades cita una licencia básica que deberá resolverse en un mes, licencias parciales por fases y el Proyecto de Interés Autonómico (PIA), con el que una actividad autorizada puede iniciar obras en seis meses; ya hay una treintena de proyectos en marcha.

También adaptará las exigencias al tamaño de cada localidad: «No se puede pedir lo mismo a un gran municipio que a un pequeño municipio. No queremos la ley partidista, queremos la ley para todos», ha subrayado, aunque ha admitido que la norma «no va a solucionar todos los problemas», sino que «va a dar la herramienta para poder dar respuesta». La ley pasó ayer por el Consell Jurídic Consultiu, irá el día 24 al pleno del Consell y después a Les Corts, y estará aprobada antes de final de año. «Humo no vendemos, vendemos realidades», ha zanjado.

Fernández celebra una reforma «que era necesaria», con una reserva de suelo para vivienda protegida del 40% en suelo urbanizable y del 20% en urbano, e instrumentos simplificados para los pequeños municipios del interior.

Marín ha dado la bienvenida a la ley, pero ha lanzado un mensaje que ella misma ha calificado de «políticamente incorrecto»: la normativa de evaluación ambiental vigente desde 2013 «ha generado una dilación en los procedimientos urbanísticos que son tremendamente costosos en tiempo y en dinero», de modo que, aunque la ley se apruebe, la tramitación seguirá alargándose «y no será culpa de la ley».

Licitaciones desiertas: el precio no lo es todo

El bloque de obra pública ha girado en torno a por qué quedan desiertas licitaciones de obras necesarias. Los participantes apuntan a la falta de adecuación de los precios, a la ausencia de un sistema claro de revisión ante riesgos sobrevenidos y a la burocracia. Muñoz lo ha explicado sin rodeos: muchos contratos salen con presupuestos de proyectos de hace dos o tres años y, cuando la licitación queda desierta, «claro que ha quedado desierta, porque ha salido con precios que no son de mercado».

Con los fondos europeos agotándose, defiende recuperar la colaboración público-privada, hoy poco atractiva por la ley de desindexación, porque sin ella «ni siquiera vamos a ser capaces de cubrir las necesidades de conservación de toda la red de infraestructuras que ya tenemos». Y sobre la dana: «Han pasado dos años y gran parte de las infraestructuras ni siquiera han comenzado».

«Desde que se tiene la idea de hacer algo no pasan menos de diez años», ha recordado Cordellat. Aunque la normativa limita el peso del precio al 50%, denuncia que en la práctica se hace trampa, porque los criterios adicionales también tienen coste económico. «Ahorrar en proyectos es ahorrar en el chocolate del loro», ha advertido.

«Nos centramos mucho en lo que cuesta la construcción de la obra» y se olvida lo que cuesta explotarla y mantenerla.

Recuerda además que Competencia llegó a multar al Colegio de Ingenieros de Caminos por publicar recomendaciones sobre los costes de la ingeniería. Los participantes han criticado también exigencias desproporcionadas en los pliegos, como pedir 20 o 25 años de experiencia en una especialidad concreta, y han subrayado que una licitación desierta es una necesidad pública que se retrasa y que probablemente acabará siendo más cara.

Almenar ha atribuido parte del problema a que los casos de corrupción han acotado la responsabilidad de los funcionarios, que se refugian en el precio frente a criterios de calidad y solvencia técnica. Un ingeniero que conoce el proyecto, explica, sabe que una rebaja del 30% «es una baja temeraria, que son unas pérdidas escondidas».

Lo ha ilustrado con un contrato de recogida selectiva de residuos en Asturias: licitado con la gasolina a un euro, el combustible dobló su precio y, sin reequilibrio económico, tuvieron que rescindirlo. Hay también espacio para el optimismo: la inteligencia artificial, se apunta, puede automatizar la cadena de valor y reducir en uno o dos años los plazos administrativos, de proyecto y de valoración.

Industrialización: del piloto al clúster

Alfaro ha defendido un modelo híbrido frente a la saturación que ya sufren grandes empresas industrializadas en países como Reino Unido: «Partes de un edificio, partes de infraestructura se van a construir en obra y parte se van a construir en una fábrica. Creo que eso da muchísima más flexibilidad». Con este sistema, el plazo de entrega se reduciría en torno a un 30%, y el siguiente paso será la construcción tecnológica o robotizada. «Las empresas debemos apostar claramente por ello para aumentar nuestra productividad y poder entregar las obras lo antes posible».

Carlos Muñoz, director general de Simetría Grupo | Fotografía: Lidia Shots

Los participantes identifican varios frenos. Uno es el agotamiento de los materiales naturales, con problemas de suministro de áridos en la Comunitat agravados por la reconstrucción tras la dana. Almenar ha añadido que «cada vez los ciudadanos quieren menos instalaciones como una cantera», que se ubican cada vez más lejos, con más transporte, más emisiones y más coste para la vivienda, y propone una regulación para que, en estas instalaciones, «revierta parte del beneficio en los ciudadanos de ese municipio».

Otro freno es la financiación: el derecho hipotecario está ligado al suelo, lo que impide financiar una obra mientras se fabrica en una planta, y la normativa del Banco de España sobre valoración no está adaptada a estos sistemas.

A ello se suman la falta de espacio para plantas y de fabricantes —en la Comunitat Valenciana prácticamente no quedan empresas de prefabricados de hormigón y hay que comprarlos en Albacete— y la dificultad de acometer inversiones de 30 millones de euros sin una producción garantizada a diez o quince años.

Fernández ha recordado que la Generalitat ya incorpora la construcción industrializada a sus licitaciones de vivienda protegida e impulsa un clúster pilotado por el Instituto Valenciano de la Edificación. “Es una realidad que ha venido para quedarse”, afirma, y el objetivo es “que no quede en una anécdota, en algo testimonial o en algo pasajero”.

Una medida para desbloquear

En la ronda final, cada participante propone una medida. Se ha pedido una administración más flexible y rápida, valorar el trabajo de los profesionales y planificar a muy largo plazo con estudios coste-beneficio. Almenar reclama infraestructuras útiles para el ciudadano y no decididas con criterio electoralista. Bautista ha apostado por la colaboración público-privada: «Desde el sector privado somos capaces de realizar y gestionar y hacer que las cosas sean más rápidas». Muñoz pide reducir los tiempos de tramitación y modificar la ley de desindexación para incorporar el reequilibrio de los contratos; Alfaro, tecnología e inteligencia artificial para construir más rápido, y Dueñas, personal cualificado y bien remunerado y suelo viable.

Sergio Alfaro, CEO de Ocide | Fotografía: Lidia Shots

Pérez ha ido más allá: «Me gustaría, más que hablar de vivienda, hablar de soluciones habitacionales». A su juicio, «intentamos resolver todas las necesidades de la sociedad con el mismo producto», cuando «las familias o el modelo familiar han cambiado tremendamente»: «Los estudiantes ocupan pisos compartidos, las familias ocupan ese mismo piso formando familia, los turistas ocupan esa misma vivienda y todos vamos al mismo modelo habitacional. Echo de menos una visión con perspectiva desde un poco más arriba», ha señalado, y la administración, lamenta, «no lo digiere».

Marín ha insistido en «considerar la vivienda como una infraestructura básica de nuestra economía», con recursos estables: España destina a vivienda un 0,14% del PIB, frente a más del 0,50% de media europea. Desde la Generalitat se aboga por más coordinación, proporcionalidad y reglas claras y previsibles.

Ha cerrado el debate Fernández: «Ha cambiado la sociedad». Por eso las viviendas deben estar «adaptadas a la realidad de la demanda» dentro de un marco normativo «estable, fiable y predecible», sobre todo pensando en los jóvenes, que encuentran en el acceso a la vivienda «una de las barreras más difíciles de salvar».