Mujeres al Timón
La evolución positiva del turismo en los tres últimos años está suponiendo un gran aliciente para la economía española. Una tendencia que, tal y como muestran las últimas cifras oficiales, es previsible que se mantenga durante los próximos meses. Es, pues, un buen momento para invertir en vivienda de costa.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los residentes españoles incrementaron sus viajes un 4,2% interanual durante el último trimestre de 2022. Así mismo, tal y como muestran otros datos recientes de este mismo organismo, solo durante el primer trimestre de 2023, España recibió la visita de 13,7 millones de turistas internacionales, lo que supone un 41,2% más que en el mismo periodo de 2022.
Estas cifras, unidas a otros factores como la llegada del verano y las buenas temperaturas o el auge del alquiler vacacional (el INE refleja que las viviendas en alquiler como opción de alojamiento acapararon el 8,1% de los viajes del cuarto trimestre de 2022, con un aumento del 7,9% interanual), están contribuyendo a que adquirir una segunda residencia cerca del mar sea ahora mismo una buena oportunidad de inversión.
Dado que este tipo de operaciones requieren tener varios factores en cuenta, los expertos de Solvia identifican las principales cuestiones que hay que saber este 2023 antes de invertir en una segunda vivienda en la costa.
Las provincias más baratas para adquirir una vivienda de costa
Según los datos del Colegio de Registradores, el valor promedio de la vivienda en las provincias costeras se situó en unos 1.790 €/m2 de media en el primer trimestre, aunque con variaciones según la ubicación.
En este sentido, las zonas más asequibles para comprar serían Lugo (917 €/m2), Almería (1.072 €/m2) y Murcia (1.101 €/m2). Al otro extremo se situarían Guipúzcoa (3.366 €/m2), Islas Baleares (3.027 €/m2) y Vizcaya (2.862 €/m2) como los territorios con playa más caros para adquirir una vivienda.
Normalmente, la compra de una segunda vivienda como inversión se suele acometer con el objetivo de obtener una rentabilidad, ya sea alquilándola durante todo el año o solamente en periodos concretos. En este caso, conviene hacer un balance de los pros y contras de cada opción.
El alquiler a largo plazo ofrece mayor estabilidad de ingresos, pero menor flexibilidad para utilizarla a nivel particular durante determinados periodos. Por su parte, el alquiler temporal o vacacional ofrece unos ingresos potencialmente más altos y es posible disfrutar del inmueble en los periodos en los que no esté alquilado. Sin embargo, requiere una mayor dedicación en términos de promoción, gestión de reservas, limpieza y mantenimiento de la propiedad.
Desgravaciones fiscales
Las desgravaciones fiscales cambian según el uso que se dé a la vivienda. En caso de no arrendarse, se tributaría por ella en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias, mientras que, si se alquila, el propietario debe tributar el dinero recibido en la base general al tipo correspondiente como rendimientos del capital inmobiliario.
Si se arrienda como vivienda habitual, habría una deducción del 60% de los beneficios, pero si se hace como alojamiento turístico, se tributa en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario los días que permanezca ocupada y por imputación de rentas los días que esté vacía.
¿Dónde obtener mayor rentabilidad en vivienda de costa?
Aunque prácticamente todas las zonas de costa suelen reportar rentabilidad en caso de que se opte por el alquiler, tanto residencial como vacacional, hay algunos puntos que podrían asegurar mayores rentabilidades.
Uno de ellos, sería contar con mayor afluencia turística. Por ejemplo, entre los municipios con mayor número de viajeros registrados en los primeros cuatro meses del año, según el INE, estarían Barcelona, Palma de Mallorca, Benidorm, Málaga y València).
Otra variable es la relación entre el coste de la inversión y los beneficios que producen a partir del alquiler. Este sería el caso de localidades como Gandía, La Manga del Mar Menor, Laredo o Torrelavega.
La revalorización futura del inmueble también es importante. Además de la rentabilidad, si el objetivo es obtener un retorno de inversión a largo plazo es fundamental investigar el crecimiento económico y las perspectivas de desarrollo de la zona, así como las tendencias del mercado inmobiliario.
Por ejemplo, según el Colegio de Registradores, el precio medio de los inmuebles se ha ajustado en torno a un 2% durante el primer trimestre en un gran número de provincias de costa, pero todavía hay provincias costeras que tienen recorrido al alza, como Vizcaya (+2,3%), Girona (+0,6%), Castellón (+0,2%) o Santa Cruz de Tenerife (+0,1%).
Invertir en obra nueva
Aunque la inversión en segundas viviendas siempre ha estado más enfocada a la segunda mano, la nueva construcción se ha posicionado como el producto que mejor responde a las prioridades residenciales de la demanda en alquiler por sus múltiples ventajas: grandes superficies, luz natural, espacios al aire libre, estancias para teletrabajar, eficiencia energética, zonas comunes, etc.
Por este motivo, y a pesar de los desafíos que está afrontando la obra nueva (aumento de los costes de los materiales, escasez de mano de obra o complejidad regulatoria en la generación de suelo para la promoción), las ubicaciones cerca del mar están acogiendo varios proyectos que suponen una interesante oportunidad de inversión.
Además, hay zonas costeras que ya están experimentando descensos en el precio de este producto, lo que hace todavía más atractiva esta opción. Es el caso, tal y como muestran los últimos datos del Colegio de Registradores correspondientes al primer trimestre de 2023, de Islas Baleares (-24,9% trimestral), Barcelona (-7,7%), Málaga (-5,4%), Santa Cruz de Tenerife (-9%), Cantabria (-2,3%), Alicante (-2,9%), Pontevedra (-7,5%), Cádiz (-6,7%), A Coruña (-14,2%), Valencia (-6,4%), Huelva (-4,8%), Almería (20,6%) o Lugo (-25,2%).
