Mujeres al Timón
La provincia de Valencia se sitúa como la tercera con un mayor stock de naves logísticas en España. En 2020, superó los 3,6 millones de metros cuadrados. El stock ha crecido un 70% en los últimos cinco años. Además, la tasa de disponibilidad se ha mantenido entre el 4,3% y el 9,3%.
La zona centro continúa siendo la más solicitada, especialmente por empresas de paquetería. Gran parte de las demandas vienen motivadas a causa de la venta online. Le sigue la zona del puerto, que continúa siendo uno de los ejes principales del mercado logístico. Las zonas más alejadas, correspondientes al tercer arco, continúan siendo las menos requeridas por los operadores. En cambio, son las más económicas.
Apuesta de los promotores por la zona valenciana
La contratación logística de la zona continúa superando los 200.000 metros cuadrados anuales desde el año 2017. Todos estos datos han sido facilitados esta mañana por la CBRE en un encuentro virtual en el que han presentado el informe sobre el mercado Industrial y Logístico de Valencia y Alicante. «Estamos en un momento muy dulce y bueno a nivel logístico«, ha asegurado.
Según ha informado el director territorial de la zona este de CBRE, José Ángel Sospedra, el año pasado se registró una contratación de 320.000 metros cuadrados. «Una de las cifras más altas desde 2013. A pesar de las consecuencias derivadas de la pandemia«, ha sostenido. De estas, once (el 49%) corresponden a la autopromoción.
En el caso de la zona centro se llegó a alcanzar el 51% de contratación. «Es la que mayor auge presenta. Es la más demandada por sus conexiones y por la calidad de los activos«, ha comentado. «A diferencia de lo que ocurría en 2016, los promotores vienen y están apostando por los proyectos de aquí«, añade.
Áreas logísticas de Valencia. Fuente: CBRE
Contratación estable y sobreoferta temporal
Según han explicado, el parque logístico está «ganado calidad» debido a la entrega de naves de clase A. «La sostenibilidad y las certificaciones energéticas están muy demandadas por las empresas que ocupan estos espacios«, ha explicado Sospedra. Y añade: «El aterrizaje de extranjeros, sobre todo en el mercado d inversión, ayuda a profesionalizar y dar el salto de calidad en los activos«.
En concreto, en 2020 se entregaron 337.200 metros cuadrados. Por otra parte, la previsión a lo largo de este año es de más de 200.000.
Los datos de CBRE concluyen que la entrega simultánea de «grandes proyectos» en la zona centro está provocando una situación «temporal» de sobreoferta.
Las rentas prime se mantienen estables
El director territorial ha manifestado que las llamadas rentas prime se mantienen «estables» durante este año. También, ha expresado que en 2021 «continuará el aumento de incentivos y ayudas a las nuevas implantaciones«. Por contra, las rentas de los no prime tendrán «una ligera tendencia al alza debido a a escasa oferta disponible«.
Rentabilidades prime. Fuente: CBRE
«El interés por los activos está muy despierto»
En 2020, se invirtieron alrededor de 1.500 millones de euros en suelo logístico en España. De estos, el 65% del total fue destinado a la zona central española, el 17% a Cataluña y el 18% restantes provincias secundarias, incluida Valencia. De este 18%, correspondió un 60% a Valencia. En total, 153 millones de inversión. Así lo ha expuesto Javier Muñoz Pozuelo, director del departamento industrial de la zona este de CBRE.
«La previsión para este año es excelente«, ha comentado. Y añade: «Probablemente, se llegará a los 2.000 millones nacionales a finales de 2021«.
En cuanto a Valencia, califica el volumen de crecimiento como «exponencial«. Más aún, si se analizan los dos ejercicios anteriores este se duplica. La explicación, según Muñoz, radica en que el foco ha cambiado de cara a los fondos internacionales. «Estos son precisamente los que han decidido que se consolide como tercera plaza de España«, concluye.
También afirma que en el primer trimestre de 2021 ya se han registrado unos ingresos de 155 millones de euros. «La expectativa es muy buena. Se llegará a cifras de 2020 e, incluso, las superará en lo que queda de año«, ha expresado.
¿Qué tendencias marcarán el mercado de inversión?
Desde CBRE, tienen muy claras las tendencias futuras (y presentes) a las que el mercado de inversión debe atender en materia de logística:
- Captar el interés de inversores provenientes de otros sectores.
- Una mayor importancia en la reforma y reconversión de edificios.
- La consolidación de Valencia como tercera plaza a nivel de inversión nacional.
- El elevado interés de los fondos internacionales hacia activos «last mile».
- Una financiación estable para productos en rentabilidad.
- Aumento de operaciones Sale-Lease y creación de Joint Ventures.
El destacado papel del comercio electrónico
El uso cada vez más generalizado del comercio electrónico también influye en las operaciones de inversión inmobiliarias. «En la zona de Madrid y Barcelona, sobre todo, han experimentado un gran crecimiento las empresas de paquetería. Especialmente, en la ampliación de su superficie«, dice el director del departamento industrial al respecto. Y agrega: «Durante la pandemia más del 50% de personas que nunca había comprado por internet lo hicieron por primera vez«. Esto supone que las empresas distribuidoras concentren una mayor actividad y, por tanto, la necesidad de ampliar sus naves para operar más rápidamente.
Según ha explicado, en el caso de Valencia quienes crecen son «los principales operadores logísticos«. Es decir, que no ha habido un incremento de nuevas empresas en busca de naves, ni tampoco una expansión de las más pequeñas hacia el e-commerce.
En cuanto al establecimiento del gigante mundial Amazon en Onda (Castellón), no cree que este atraiga a nuevas empresas a la zona: «Como mucho el crecimiento podría esta asociado a los proveedores que quieran estar cerca«. Y ha añadido que el crecimiento «viene determinado por la ubicación, no por los flujos de tráfico«.
Sede de Amazon
«Se necesitan grandes parcelas para llevar a cabo grandes proyectos»
Sospedra sostiene que la clave de la compra de suelo está en su localización. «No en todos los pueblos tiene que haber un polígono industrial. Solo en las zonas en las que realmente tenga sentido«, ha comentado. La importancia radica, según este, en los buenos accesos y en los múltiples servicios.
«Es importante que en los grandes polígonos haya parcelas de 50.000 o 100.000 metros cuadrados. Si son más pequeñas se complica, porque hay que poner de acuerdo a más gente para la venta«, ha concluido.
