El aumento de la inflación y el consiguiente repunte de los tipos de interés pasan factura al mercado inmobiliario, y caen las compraventas en 2023, si bien el precio de la vivienda llega a los máximos previos a la crisis inmobiliaria.

En 2023, cambia la tendencia y se produce un descenso de las compraventas de viviendas del 9,8% con respecto al año precedente. En total, se contabilizaron 583.042 compraventas en España, como decimos casi un 10% menos que en 2022. Si bien, el precio medio en nuestro país, 1.963 €/m² , alcanzó su nivel máximo desde 2008.

Estos datos forman parte del Anuario 2023 de la Estadística Registral Inmobiliaria que presenta cada añor el Colegio de Registradores, con lo que el número de compraventas corresponde a las inscritas en los Registros de la Propiedad con transmisión del 100% del dominio sobre la propiedad.

¿Dónde se compra y vende más?

El mayor número de operaciones se ha registrado en Andalucía (117.460), seguido de Comunitat Valenciana (95.652), Cataluña (91.763) y Comunidad de Madrid (70.235).

En prácticamente todas las comunidades autónomas (dieciséis) se han reducido las compraventas de vivienda durante el último año, con tasas anuales de dos dígitos en ocho de ellas. La vivienda usada ha seguido siendo la gran protagonista, registrando 474.658 compraventas, pero con un descenso anual más intenso (-10,7%). En vivienda nueva se han registrado 108.384 compraventas, con un descenso anual del -5,5%.

Donde más caen las compraventas es en Baleares y La Rioja, con un descenso que ronda el 20%.

Este resultado supone alcanzar doce compraventas por cada mil habitantes. La Comunitat Valenciana es la región que más compraventas de vivienda por población registró durante 2023, al igual que ocurriera a lo largo del ejercicio 2022. Mientras España contabilizó 12 operaciones por cada mil habitantes, en la Comunitat Valenciana la tasa subió seis puntos hasta al 18 compraventas por cada mil habitantes.

En volumen absoluto, si tenemos en cuenta las capitales de provincia, destacan Madrid, Barcelona, Alicante y Valencia. La barra gris representa la totalidad, mientras que la azul corresponde a la vivienda usada y la roja la nueva.

Precios

El precio de la vivienda, medido a través del Índice de precio de la vivienda de ventas repetidas (IPVVR), ha registrado el noveno año consecutivo de crecimiento, con un incremento anual del 5,9%, alcanzando niveles máximos de la serie histórica en términos absolutos. Estos nueve años se acumula un incremento del 65,59%, situándose un 3,16% por encima de los anteriores niveles máximos de 2007.

Respecto al precio medio de la vivienda, representado a través de la metodología de precios medios, ha crecido prácticamente un 1%, alcanzando un importe medio de 1.963 €/m², nivel máximo desde 2008. En vivienda nueva el crecimiento ha sido del 3,5%, con 2.161 €/m², y en vivienda usada del 0,2%, situándose con un precio medio de 1.917 €/m².

Las comunidades autónomas con mayores precios han sido Illes Ballears (3.267 €/m²), Comunidad de Madrid (3.267 €/m²), País Vasco (2.960 €/m²) y Cataluña (2.446 €/m²).

En esta otra tabla podemos ver la evolución de los precios: sólo Aragón, Castilla y León, Extremadura y Galicia no aumentan el precio medio de sus viviendas. En la Comunitat Valenciana el precio medio por metro cuadrado de vivienda creció un 4% hasta situarse en 1.502 euros, el décimo más elevado de España.

Por provincias y capitales

Las provincias con mayores precios han sido Gipuzkoa (3.429 €/m²), Illes Balears (3.267 €/m²), Madrid (3.267 €/m²), Bizkaia (2.811 €/m²), Barcelona (2.804 €/m²) y Málaga (2.483 €/m²); mientras que las capitales de provincia han estado encabezadas por San Sebastián (5.378 €/m²), Barcelona (4.374 €/m²), Madrid (4.060 €/m²), Palma (3.319 €/m²) y Bilbao (2.909 €/m²).

Municipios

En cuanto a los municipios, si hacemos foco en los de la Comunitat Valenciana: Seis de los siete municipios de más de 25.000 habitantes de la Comunitat Valenciana con el precio más elevado corresponden a la provincia de Alicante. Se trata de Jávea (2.788 €/m2), Benidorm (2.674), Altea (2.407), Calpe (2.369), El Campello (2.236) y Denia (2.206).

En Castellón destacan las poblaciones de Benicasim, Peñíscola, Alcalà de Xivert, Oropesa del Mar, Vinaroz y Moncofa.

Mientras en Valencia, los municipios con el metro cuadrado más caro son Valencia ciudad, Canet d’en Berenguer, Paterna, Bétera, Mislata y Cullera.

Por modalidades

Las distintas modalidades de vivienda han registrado un comportamiento en precios relativamente diferenciado durante 2023: el precio de la vivienda aislada en España cae un -3,7%; mientras el de la vivienda adosada crece un 2,5% y el de los pisos (vivienda colectiva) un 1,2%. En términos absolutos las viviendas con mayor superficie han sido las que han registrado menores precios medios y viceversa: vivienda aislada 1.433 €/m², vivienda adosada 1.621 €/m² y pisos 2.022 €/m².

El 19,33% de las compraventas de vivienda del último año han correspondido a vivienda unifamiliar.

El 15% de las compraventas son de extranjeros

El 14,98% de las compras de vivienda de 2023 han sido formalizadas por extranjeros, nivel máximo de la serie histórica, con un incremento anual de 1,23 pp. En términos absolutos la demanda extranjera se ha reducido ligeramente al alcanzar cerca de 87.400 compras, frente a las más de 88.000 de 2022.

Las nacionalidades con mayor peso relativo sobre el total de compra por extranjeros han sido británicos (9,53%), alemanes (7,27%), franceses (6,66%), marroquíes (5,39%), belgas (5,32%), italianos (5,23%) y rumanos (5,03%).

Garajes y Trasteros

El precio medio de garajes ha sido de 1.031 €/m² en 2023, con un descenso anual del -1,2%, frenando la senda ascendente de años anteriores. Con respecto a los máximos de 2008 se acumula un descenso del -11,2%; si bien, tenemos que hablar de incremento del 11,7% con respecto a los mínimos recientes de 2016.

Los mayores precios se han registrado en País Vasco (1.430 €/m²), Illes Balears (1.426 €/m²) y Comunidad de Madrid (1.212 €/m²); mientras que los precios más económicos han correspondido a Castilla – La Mancha (720 €/m²), Región de Murcia (733 €/m²) y Extremadura (833 €/m²).

Los trasteros han registrado un precio medio de 1.004 €/m² en 2023, con una mejora anual del 1,7%, alcanzando máximos desde 2008.

Las diferencias territoriales son importantes, encabezando los resultados Comunidad de Madrid (1.508 €/m²), País Vasco (1.315 €/m²), Illes Balears (1.299 €/m²) y Cataluña (1.087 €/m²), mientras que las menores cuantías se han obtenido en La Rioja (637 €/m²), Región de Murcia (723 €/m²) y Castilla – La Mancha (740 €/m²).

Locales y Naves

El precio medio de locales también ha sufrido un ajuste anual del -3,9%, dando lugar a un resultado de 1.180 €/m², no muy lejos del mínimo histórico de 2021 (1.111 €/m²).

Las comunidades autónomas con mayores precios medios han sido Comunidad de Madrid (2.173 €/m²), Illes Balears (1.626 €/m²), Canarias (1.420 €/m²) y País Vasco (1.343 €/m²).

Por su parte, el precio medio de naves ha repuntado ligeramente, +0,5%, con un resultado de 459 €/m². Con respecto a los precios máximos alcanzados en 2008 se acumula un ajuste del -36%.

Los mayores importes medios se han alcanzado de nuevo en Baleares (1.083 €/m²), Comunidad de Madrid (762 €/m²), Canarias (688 €/m²) y País Vasco (662 €/m²).

Desde la perspectiva del inversor, el apartado Indicadores de Rentabilidad de este informe recoge la comparación en la evolución del precio declarado de la vivienda con respecto a otro conjunto de variables de importante significación económica, como son la rentabilidad del mercado de capitales (Ibex-35) y la rentabilidad del mercado de deuda con vencimiento a 10 años. Si tenemos en cuenta estos datos, sólo en Navarra, la vivienda se acerca a la rentabilidad del Ibex, aunque tampoco llega a alcanzarla.