El mercado inmobiliario se refiere al sector económico que involucra la compra, venta, alquiler y desarrollo de bienes como terrenos, edificios residenciales, comerciales e industriales.

Este mercado es impulsado por la oferta y la demanda de propiedades inmobiliarias, así como por factores económicos, sociales y políticos que afectan la industria.

En el mercado inmobiliario, los precios de las propiedades pueden fluctuar debido a diversos factores, como la ubicación, la oferta y la demanda, las tasas de interés, la situación económica y la legislación gubernamental relacionada con la propiedad y el desarrollo de la tierra.

Los participantes en el mercado inmobiliario incluyen compradores y vendedores de propiedades, desarrolladores, agentes inmobiliarios, prestamistas hipotecarios, inversionistas y autoridades reguladoras.

¿Cómo está el contexto en 2023-2024?

El contexto socioeconómico ha contado durante el año 2023 con factores que han impactado positivamente sobre el mercado inmobiliario y factores con impactos negativos, dando lugar a una configuración global relativamente neutral, siendo previsible una relativa continuidad de este escenario a lo largo de 2024.

Positivos

El número de habitantes se ha incrementado en España en 533.404 durante el último año, intensificando la tendencia ascendente de los últimos años, con un impacto favorable sobre la creación de hogares y el potencial de demanda en el mercado inmobiliario.

El hecho de que buena parte de ese crecimiento sea derivado del aumento de población extranjera (497.960) supone un impacto más intenso sobre el mercado inmobiliario, en la medida que no
corresponde a recién nacidos que se insertan en el núcleo familiar, sino a personas que buscan un destino laboral o de descanso.

La serie estadística de número de hogares muestra una favorable evolución durante los últimos años. En el año 2023 el incremento del número de hogares ha sido de 257.040.

Los resultados del año 2023 correspondientes a población y número de hogares proporcionan una ratio de 2,51 habitantes por hogar.

Desajustes

El mayor problema puede venir dado por el desajuste entre el crecimiento poblacional y el flujo de nueva vivienda, tal y como podremos constatar con los datos de obra nueva. El crecimiento poblacional presiona, fundamentalmente, sobre el mercado de alquiler, que a su vez genera unas rentas, que pueden alimentar positivamente el flujo de compraventas.

Sin embargo, si dicho proceso no está equilibrado, como es el caso, es cuando se produce el desajuste, especialmente en un contexto de escasez en la oferta de vivienda en alquiler.

La actividad económica, en términos de PIB, ha registrado en el año 2023 un crecimiento del 2,5%, manifestando un claro proceso de desaceleración del crecimiento con respecto a años precedentes (5,8% 2022, 6,4% 2021).

Para el año 2024 las estimaciones mantienen la senda de crecimiento, por encima de la media europea, pero con una progresiva moderación, estimándose inferior al crecimiento de 2023.

Incertidumbres

La principal incertidumbre que genera esta desaceleración económica es su impacto sobre el empleo, en la medida que ha venido siendo una variable con un comportamiento favorable los últimos
años, resultando determinante para la evolución del mercado inmobiliario.

El año 2023 ha cerrado con cerca de 21,25 millones de ocupados, próximo a máximos históricos, alcanzados el tercer trimestre de 2023. Estos resultados han situado a la tasa de paro en el 11,76%, muy cerca de los niveles mínimos de los últimos quince años (11,6% 2T23).

En este mismo sentido se han comportado los resultados de afiliación a la Seguridad Social, habiendo cerrado 2023 en más de 20,7 millones, con un incremento del 2,85% con respecto a 2022, alcanzando el nivel más elevado de la serie de afiliados.

Estos favorables resultados del empleo resulta difícil que se mantengan si el crecimiento económico se va debilitando. Por el momento, en los últimos años, con un bajo crecimiento económico se ha llegado a crear empleo. Por tanto, habrá que esperar a que esta circunstancia se siga produciendo para que realmente no impacte negativamente en el mercado inmobiliario, o su impacto sea lo más leve posible.

Salarios y renta disponible

Los salarios también han venido mostrando un impacto favorable, en la medida que durante los últimos años se han registrado niveles de crecimiento especialmente elevados, habiendo alcanzado el tercer trimestre de 2023 (último dato disponible) un crecimiento interanual del 4,99%.

Este crecimiento salarial se ve parcialmente minorado, desde un punto de vista de renta disponible, por la inflación, que ha cerrado el año con un crecimiento anual del 3,1% en 2023.

En consecuencia, la renta neta disponible ha mejorado, aunque no suficientemente como para impactar positivamente sobre el mercado inmobiliario.

Por otro lado, todo parece indicar que esta línea de crecimiento de los salarios se va a mantener durante buena parte de este año 2024, ayudando a contrarrestar otros factores, especialmente si se consigue controlar la inflación.