La promotora barcelonesa Conren Tramway (CT), inversora inmobiliaria de los hermanos Hugas y la firma alemana Conren Land, junto a la venture capital internacional Bain Capital, lanzan una alianza comercial conjunta de más de 600 millones de euros destinados al segmento logístico en España y Portugal.

La joint venture ha acordado la compra de una parcela en Loriguilla (Valencia) con una superficie alquilable total de 92.000 metros cuadrados. El proyecto se encuentra ubicado cerca del cruce de las autopistas A3 y A7, un área logística estratégica por su fácil acceso al puerto de carga de Valencia y su buena conectividad con el Puerto de València y el resto de España. El espacio disponible en la zona está actualmente limitado.

En España, el proyecto priorizará la inversión en centros logísticos consolidados y en crecimiento de los principales nudos logísticos estratégicos nacionales -Madrid, Cataluña, Valencia, así como el sur del país-. En Portugal, el foco estará en los hubs logísticos de Lisboa y Oporto.

«A Valencia le toca explotar»

Fuentes de CT consultadas por este medio aseguran que el desembarco de la promotora en Valencia responde al convencimiento de la compañía de que la zona está preparada para las conocidas como «big box» o «naves XXL». Frente a las superficies históricas -de entre 10.000 y 15.000 metros cuadrados- la demanda de espacios logísticos en la actualidad puede situarse entre los 20.000 y 50.000 metros cuadrados.

«Valencia es una ciudad a la que ya le toca explotar su potencia logística. Es una zona que lleva muchos años trabajando en este sentido y cuenta con dos elementos fundamentales: la actividad del puerto, en donde la Autoridad Portuaria de Valencia (APV) está realizando una gestión extraordinaria, y la fácil comunicación general con Barcelona y Madrid, los dos grandes hubs logísticos del país», aseguran fuentes de la empresa.

Y añaden: «Entendemos que la zona de Ribarroja-Loriguilla es una de las localizaciones más interesantes en la actualidad. A nivel de ubicación logística se encuentra en una zona prime, teniendo en cuenta que hay otras zonas extraordinarias como Bétera y Almussafes».

Un proyecto pionero de 92.000 metros

La apuesta estratégica de CT Logistics se traducirá en una superficie alquilable total de 92.000 metros cuadrados. Esto permitirá a la empresa ofrecer a sus clientes el espacio «a demanda» en diferentes módulos.

«Lo que hace exclusivo este producto es que prácticamente no existe una oferta igual en el mercado. Es lo que los operadores logísticos internacionales están demandando en estos momentos. Ya no es que esperemos que grandes firmas lleguen al territorio valenciano demandando grandes espacios, eso es una realidad que ya estamos observando», explican fuentes de CT.

La tendencia en el sector logístico se está viendo modificada debido a la irrupción en el mercado de retailers -un sector que engloba a empresas especializadas en la comercialización masiva de productos o servicios uniformes a grandes cantidades de clientes- y el ecommerce. La tradicional demanda de espacios, sumado a la necesidad de nuevos formatos, está traduciéndose en una escasez de superficies disponibles.

Previsión de demanda

Ha sido precisamente esta necesidad de nuevos espacios la que ha llevado a CT Logistics a dar un paso adelante con su proyecto y comenzar a construir en previsión de una futura demanda.

«Tenemos la experiencia suficiente para saber que, estando en un buen sitio como estamos, antes de acabar de construir es muy probable que más del 80% de la superficie esté adquirida. Conforme está el mercado en la actualidad, el promotor inmobiliario suele trabajar por encargo, nosotros somos pioneros en proveer espacios adaptándonos a la necesidad actual y futura», afirman desde la empresa.

Y sentencian: «Comenzamos a construir sin contar con un operador firmado, asumiendo riesgos de comercialización, porque tenemos confianza en el futuro de la zona que escogemos».

Un mercado dinámico con sólidos fundamentales

El mercado logístico en la Península Ibérica atrae cada vez más atención internacional, lo que ha llevado a que el volumen de inversión anual se haya multiplicado por cuatro en España desde 2016. Se espera que los niveles históricamente bajos de espacio disponible sigan impulsando el crecimiento de los alquileres a corto plazo. En 2022, Madrid, Cataluña y Valencia registraron niveles récord de contratación logística, con un aumento de las rentas y una reducción de las tasas de desocupación en los hubs más consolidados.

Rafael Coste Campos, Managing Director de Bain Capital, ha declarado: «Estamos encantados de lanzar esta nueva JV mientras expandimos nuestros servicios logísticos por el sur de Europa, en particular España y Portugal. Contamos con una sólida trayectoria en el establecimiento de plataformas logísticas en mercados con sólidos fundamentos, habiendo desarrollado cerca de 400.000 m2 en Italia y Polonia junto con dos socios JV de primer nivel».

Paco Hugas, co-CEO de CT, explica que «tras haber invertido más de 1.300 millones de euros y haber creado una organización de 50 personas con oficinas en Madrid y Barcelona, CT integra todas las funciones de la cadena de valor, incluyendo la compra, planificación urbanística, promoción, gestión y arrendamiento de activos, distinguiéndose por su capacidad para adaptarse a las necesidades de los usuarios a través de la innovación en el diseño de producto».

«Las cuatro décadas de experiencia de nuestro equipo en el mercado logístico nos han demostrado lo importante que es para nuestros clientes contar con socios inmobiliarios que entiendan sus necesidades y sepan trasladarlas al diseño de proyectos logísticos de última generación, al tiempo que les acompañan en el crecimiento de sus operaciones. CT y Bain Capital cuentan con una posición inmejorable para desempeñar este papel a lo largo del tiempo», afirma José María Gutiérrez, Director de CT Logistics.

¿Quién hay tras el proyecto?

CT cuenta con una extensa trayectoria de inversión y promoción en el mercado español, con equipos propios que abarcan cada fase del ciclo de inversión. Su división logística, CT Logistics, está liderada por José María Gutiérrez y Juan Manuel Esteban, que suman 40 años de experiencia invirtiendo, promoviendo y gestionando naves logísticas.

Antes de incorporarse a CT, ayudaron a crear la mayor cartera de activos logísticos de España, con un total de 2,8 millones de metros cuadrados y propiedad de Merlin Properties. El equipo estará apoyado por Luke Treasure y Gerard Cuevas, con experiencia en Hines y Goodman, respectivamente, que liderarán el diseño, construcción y sostenibilidad de los proyectos.

Como accionista y socio financiero mayoritario, Bain Capital cuenta con una larga trayectoria de colaboración con inversores locales y gestores de todo el mundo para capitalizar oportunidades de inversión en sectores con fundamentales sólidos y con potencial de crecimiento. Ha desarrollado cerca de 400.000m2 de plataformas logísticas en Polonia e Italia, donde prioriza respectivamente la promoción en microlocalizaciones con alta demanda y la promoción en ubicaciones próximas a los principales corredores logísticos.