Mujeres al Timón
Aunque apenas cuenta con seis años, la promotora residencial de nueva generación Aedas Homes se ha convertido en referencia del sector en España en build to sell, build to rent, servicios inmobiliarios e industrialización.
Cotizada en Bolsa desde 2017 en el mercado continuo español, la compañía desarrolla viviendas en los principales mercados del país, con presencia en 12 comunidades autónomas a través de seis direcciones territoriales –Centro, Cataluña y Aragón, Levante y Baleares, Andalucía y Canarias, Costa del Sol y Norte– y un equipo formado por más de 300 profesionales.
David Martínez, CEO de Aedas Homes, explica a Economía 3 cómo el mercado actual «lleva creciendo con fuerza desde el final del confinamiento por la pandemia. En este periodo se embalsó mucha demanda y es lógico y positivo que ahora se normalice y modere esa expansión. Debemos esperar a la evolución en los próximos meses para sacar conclusiones, pero estamos convencidos de que los resultados anuales nos darán perspectiva a todos y serán buenos en su conjunto».
Martínez recuerda, además, que los ahorros familiares «están en máximos y el endeudamiento de las familias en mínimos». También, «la solvencia de las empresas y la disciplina financiera son otros de los factores que corroboran la buena salud del sector».
Exclusión generacional
-¿Cómo afecta la inflación?
Eso sí, cuestiones como la subida de los tipos de interés o la pérdida de capacidad adquisitiva de los clientes, motivada por la alta inflación, «se traduce, inevitablemente, en un mayor precio de la vivienda, lo que cierra el acceso a una casa a una parte importante de la sociedad. Principalmente a los jóvenes».
A este respecto, Martínez argumenta que «desde el sector promotor no podemos hacer nada a nivel macro, pero sí actuar a nivel micro para mitigar el riesgo que trasladan los proveedores en sus ofertas. Una posible solución pasa por cerrar grandes acuerdos marco con los fabricantes, proveedores y constructores, que les aporte la certidumbre que necesitan en los costes. Los acuerdos dan estabilidad a la cadena de valor y atenúan el riesgo».
Otra medida frente al incremento de los costes «son los Métodos Modernos de Construcción (MMC) y la industrialización. Estos innovadores sistemas, además de acortar plazos de entrega, también aportan certidumbre a los costes de producción. Los procesos offsite permiten economías de escala que sujetan los costes y el precio de las viviendas».
El problema del suelo
«España tiene suelo, pero el gran problema son los farragosos trámites administrativos que hacen que el proceso necesario para convertir ese suelo urbanizable en finalista y empezar a construir una promoción de viviendas se dilate mucho en el tiempo», denuncia el CEO.
Respecto a Aedas Homes, se sitúan «a la cabeza» como una de las promotoras con más amplitud y calidad de su banco de suelo, con activos para desarrollar 17.000 viviendas, cubriendo sus objetivos de entrega de viviendas para los próximos cuatro años.
En cuanto a la inversión, informa que la compañía ha batido récords durante el presente año fiscal, con adquisiciones de nuevos activos por valor de 303 millones de euros para desarrollar 4.101 viviendas: «Una cifra que supera en un 24 % el objetivo de inversión (por número de unidades) previsto en nuestro Plan de Negocio 2021-2025».
Construcción industrializada
Según expresa Martínez, Aedas Homes se convirtió en 2018 en la primera compañía en impulsar la industrialización de la promoción residencial a gran escala. El objetivo no era otro que afrontar los grandes desafíos que plantea el sector: reducir los tiempos de las obras, aumentar la sostenibilidad en la vivienda o resolver el problema de la escasez de mano de obra.
«Empezamos desarrollando viviendas completamente industrializadas y ahora estamos volcados en la implementación de los MMC con la incorporación de componentes offsite como fachadas, baños o estructuras. Contamos con más de 50 promociones en marcha con más de 2.000 viviendas que cuentan con alguno de estos MMC», comenta.
En este sentido, agrega que «todavía nos encontramos muy lejos de otros países europeos, por lo que tenemos que acabar con las barreras con las que aún se topa la industrialización, como los sobrecostes. Las promotoras tenemos que ser capaces de ir en la misma dirección y atraer inversores. En definitiva, ser el motor que empuje el consumo de la industrialización. El objetivo es lograr una economía de escala y así producir viviendas a precios más asequibles».
Reducción de los tiempos
En el mundo de inmediatez en el que vivimos, reducir los tiempos es fundamental para este sector. «Con la industrialización logramos reducir de 18-24 meses a 9-12 meses el tiempo de entrega de una vivienda. Además, mejorando la calidad de ejecución con una producción en modernas cadenas de montaje con la máxima precisión, como la industria del automóvil».
«La construcción industrializada en fábrica consigue un nivel de precisión milimétrica, la calidad de ejecución es óptima y se consigue un menor impacto ambiental al poder controlar los materiales y recursos utilizados en la fabricación, reduciendo así la cantidad emitida de CO2», matiza.
En cuanto a la concesión de licencias, señala que se trata de uno de los «grandes retos del sector«. Por ello, a principios de año, «creamos nuestra propia división de servicios inmobiliarios para gestionar de forma integral los proyectos: desde la captación del suelo, el diseño, la obtención de licencias y gestión administrativa, el desarrollo constructivo, la entrega del producto final y atención posventa, incluyendo el marketing y la comercialización de las viviendas».
Innovación y nuevos materiales en la construcción
La tecnología se ha convertido en un elemento «vital y vertebrador» para el sector promotor. «El sector de la construcción está dando pasos de gigante para transformarse y convertirse en un sector vanguardista, donde la innovación sea el alma y la garantía de que su futuro sea realmente sostenible. El objetivo es pasar de ser un negocio a una verdadera industria», afirma.
Del mismo modo, la eficiencia energética es una cuestión acuciante. «Los clientes están cada vez más informados y concienciados con la sostenibilidad«, asegura. Ante esa necesidad, en la compañía han lanzado el Plan ESG 2021-2023, que está alineado con los Objetivos de Desarrollo Sostenible, con prioridades estratégicas en Gobierno, Ambiental y Social para «dar respuesta a través de buenas prácticas y acciones concretas a los múltiples retos que debe afrontar la compañía y el propio sector en los próximos años».
También, han creado su propio Decálogo de Sostenibilidad Medioambiental para que «todas nuestras viviendas sean 100 % respetuosas con el medioambiente».
En cuanto a nuevos materiales, gracias a la industrialización y a los nuevos procesos de construcción, el sector «está viviendo una metamorfosis desde sus cimientos», lo que incluye la incorporación de materiales como la madera: «el material más sostenible que existe, que tenemos a nuestro alcance y que está llamado a marcar realmente un cambio de paradigma».
De hecho, Aedas Homes ya está construyendo tres promociones con estructura industrializada de madera: una en Alicante y dos más en Baleares.
El perfil del comprador
Según indica, la compañía mantiene una posición de fortaleza porque se dirige a un perfil de cliente medio y alto, es decir, «muy solvente». «Los compradores de vivienda de Aedas Homes financian una media del 63,3 % del precio de la casa, tienen unos ingresos familiares medios de 74.000 euros y manejan un presupuesto inicial de 330.000 euros», explica.
Si hablamos del cliente internacional, en 2021, el 18 % de las ventas correspondió a este perfil: «Un porcentaje elevado que se produce después de años de cierta paralización del mercado por la covid-19 en los que se ha creado una demanda embalsada que ahora está llegando con fuerza. Sobre todo, a las zonas residenciales de costa como Levante, Baleares y Costa del Sol».
«La reactivación de la demanda internacional está siendo un factor muy importante en el mercado residencial español. A todo ello hay que sumar que desde el inicio de la guerra estamos contatando un gran interés por parte de compradores centroeuropeos próximos al conflicto: la venta de viviendas a checos, polacos o incluso ucranianos ha crecido exponencialmente”, añade.
Auge del build to rent
El «build to rent» es una alternativa que crece cada vez más en España. Según explican desde Aedas Homes, se trata de proyectos ‘llave en mano’ que se desarrollan para un tercero con alquileres de calidad, una gestión profesionalizada y a precios más bajos que los del mercado, por lo que «facilita el acceso a la vivienda en arrendamiento a las familias que lo necesiten y, sobre todo, a los jóvenes».
Aedas Homes lidera este mercado en España. En 2019, cerramos el primer acuerdo de venta de un proyecto «build to rent» y, en la actualidad, ya han vendido más de una decena de promociones con más de 1.500 viviendas.
«Este mercado se ha consolidado en los últimos años en España y sigue creciendo. Algo que tiene mucho sentido. Necesitamos un mercado fuerte y profesionalizado del alquiler para satisfacer esta demanda», señalan.
