El mundo living: una nueva forma de construir

Durante décadas, construir vivienda en España quiso decir lo mismo: un edificio de pisos de dos o tres dormitorios, un rellano, un ascensor y, con suerte, piscina comunitaria.
En pocos años ha emergido una familia de productos que responde a otra lógica y que el sector agrupa bajo la etiqueta living.

Comparten un rasgo decisivo: el edificio se concibe para ser explotado durante años por un único propietario, no para venderse piso a piso. Eso lo cambia todo, desde el número de bajantes hasta el tamaño de la cocina.

Qué es el living

El término engloba, en la práctica, todo lo que tenga camas: vivienda en alquiler y en venta, suelo residencial, residencias de estudiantes, flex living y senior living.
No es un producto, es una categoría de inversión que en los últimos años ha desplazado a las oficinas, el comercio e incluso la logística en el interés del capital.

Ya en 2023, según datos de CBRE, el living concentró cerca de 2.400 millones de euros hasta septiembre, casi un tercio de toda la inversión inmobiliaria en España, y en torno al 76 % de esa cifra fue al residencial destinado al alquiler.

Dentro de la etiqueta conviven modelos distintos, y el propio sector maneja más de una definición para algunos de ellos. David Pérez, director de Desarrollo Corporativo de Horizon Terra, los resume así: en el coliving cada residente tiene una habitación o un estudio privado y comparte espacios comunes -cocina, salón, zonas de trabajo o lavandería- con servicios incluidos; el flex living son apartamentos completos, amueblados y con servicios, alquilados con contratos flexibles de meses; el BTR (build to rent) son edificios completos de viviendas convencionales construidos para alquilarse a largo plazo, con un único propietario y gestión profesional.

El alquiler de temporada, matiza, no es una tipología sino una forma de contrato, pensada para estancias de menos de un año por un motivo concreto, como trabajo o estudios, y no como vivienda habitual.

¿Novedad o residencia de toda la vida?

Frente al relato de la innovación, Pérez rebaja la novedad del producto. «Creo que esto no es de ahora, no dejan de ser una residencia», sostiene. A su juicio, el coliving responde a una necesidad del mercado, pero no es algo nuevo: «No deja de ser una residencia de estudiantes, solo que ahora el mercado se ha ampliado a profesionales jóvenes, principalmente, entre otros públicos objetivos».

Lo que ha cambiado, añade, es el contexto: la tensión del mercado de la vivienda arrastra a todas las soluciones de alojamiento. Y defiende su encaje social: incorporar esta tipología contribuirá, dice, a aliviar la presión sobre la vivienda convencional, «cuyo mercado objetivo deberían ser las familias».

El usuario tipo en València confirma ese desplazamiento. Es sobre todo un profesional joven que se incorpora al mercado laboral con sus primeros contratos, personas desplazadas a la ciudad por motivos puntuales y quienes lo utilizan como alojamiento temporal, más cómodo que un hotel, mientras buscan otra cosa.

Frente a las residencias tradicionales, aún centradas en el estudiante universitario, el coliving incorpora más servicios y una propuesta más completa, y atrae a un público con mayor capacidad de gasto en alojamiento.

El proyecto cambia antes que la obra

En un edificio de viviendas convencional, el proyecto se organiza alrededor de la unidad familiar.

En el living, alrededor del equilibrio entre lo privado y lo compartido. El arquitecto no decide solo cuántos dormitorios caben, sino qué actividades salen de la vivienda y pasan a las zonas comunes: cocinar, trabajar, recibir visitas, hacer deporte, lavar la ropa.

Eso obliga a resolver desde el primer plano la calidad de esos espacios compartidos, con luz natural y buena orientación, porque de ella depende que el residente acepte una unidad privada más pequeña, y a diseñarlos polivalentes, capaces de albergar usos distintos a lo largo del día.

Ahí, defiende Horizon Terra, está la diferencia entre un producto digno y uno que no lo es. Incorporar criterios arquitectónicos desde la generación misma de la operación permite trabajar la habitabilidad, la proporción entre espacios privados y comunes y soluciones para aprovechar mejor cada metro. «En una tipología donde el espacio privado es reducido, el diseño es lo que marca la diferencia», resume Pérez.

Más instalaciones por m2

En cuanto a la diferencia técnica, el coliving concentra en la misma superficie muchos más baños, más puntos de agua, más consumo eléctrico y más ocupantes que un bloque residencial. Eso multiplica instalaciones y potencia contratada, y convierte el aislamiento acústico en un asunto realmente importante a la hora de plantear el proyecto inicial. La convivencia entre desconocidos no perdona un tabique mal resuelto, ni ruido de más innecesario.

A ello se añade el desgaste: un edificio con rotación alta sufre un uso mucho más intenso que una comunidad de propietarios, de modo que los materiales se eligen por durabilidad y facilidad de mantenimiento.

Industrialización sí, prefabricación no

La repetición de unidades casi idénticas ha convertido al living en banco de pruebas de la construcción industrializada. Pero la traslación no es automática en una ciudad consolidada.
Prime Build, la constructora del grupo, incorpora sistemas industrializados, aunque no prefabricación completa.

Esta última, explica Pérez, tiene serias dificultades en edificios existentes o en solares urbanos entre medianeras: es rígida para adaptarse a ubicaciones concretas, exige mucho espacio de fabricación en nave y arrastra problemas de transporte y logística, de camiones, grúas y accesos. Su apuesta es otra: «Creo que la industrialización avanzará hacia sistemas prefabricados de montaje en obra, con flexibilidad para adaptarse a geometrías complejas. Es lo que mejor encaja con una ciudad consolidada como València».

Rehabilitar en lugar de levantar

Buena parte del living no nace de solar vacío, sino de edificios existentes: oficinas obsoletas, hoteles, locales. Transformarlos exige un cambio de uso urbanístico y resolver problemas técnicos que no siempre tienen solución: llevar agua y saneamiento a cada unidad, abrir huecos de ventilación, cumplir accesibilidad y protección contra incendios o corregir crujías demasiado profundas para dar luz natural a todas las estancias.

Para Horizon Terra, hoy tiene más recorrido el cambio de uso de espacios en desuso, porque aprovecha y regenera el tejido urbano existente, mientras que la obra nueva resulta más adecuada para construir vivienda destinada a venta o alquiler. «No son caminos excluyentes», matiza Pérez, que prevé tanto residencias de obra nueva como reconversiones de espacios existentes.

El negocio: controlar todo el ciclo

Frente a los grandes operadores nacionales e internacionales, las firmas valencianas buscan su espacio con una estructura integrada. Horizon Terra nació como estudio de arquitectura y hoy es un grupo de cuatro sociedades: Horizon Terra Investments, que se ocupa de la inversión y la promoción; PRB Value, la oficina de arquitectura e ingeniería; Prime Build, la constructora, y Prime Host, encargada de la gestión patrimonial.

«Al tener todas las piezas dentro, minimizamos las incertidumbres y podemos advertir los riesgos antes de que aparezcan», explica Pérez, desde que se genera la operación hasta que el activo está en explotación. Para el inversor, añade, eso se traduce en seguridad y en un único interlocutor que responde de todo el ciclo.

El grupo alcanzó en 2025 los 10 millones de euros comprometidos, entre el equity aportado por los inversores y la financiación bancaria, y espera superar los 12 millones en 2026. La vivienda para venta sigue siendo su actividad principal, con el 80 % de la inversión gestionada, mientras el coliving, que desarrolla desde 2020, avanza con dos proyectos en la ciudad de València que sumarán entre 20 y 30 unidades, con la puerta abierta a incorporar alguno más en 2027.

Detrás están family offices, inversores privados con capacidad de ahorro y empresas de otros sectores que buscan dónde colocar sus dividendos, atraídos por el inmobiliario como valor refugio. Buscan, según Pérez, rentabilidades medias en torno al 20 % total en dos o tres años, equivalentes a un 7-8 % anualizado.

Un mercado que se duplica

El mercado ha crecido lo suficiente como para justificar esta especialización. En 2023 el flex living español rondaba las 10.000 camas y se preveía duplicar la cifra en 2025. Se cumplió: según JLL, España suma hoy 19.089 camas operativas y otras 19.627 comprometidas hasta 2028, lo que volverá a duplicar la oferta en tres años. Madrid concentra cerca de 25.000 camas entre stock y proyectos, Barcelona entre 6.000 y 7.000, y València unas 3.000, que la sitúan como tercera plaza del país.

En captación de capital, València y Barcelona reúnen cada una el 9% del total. Sobre el terreno, Urban Campus prepara 158 estudios en la zona de Marina-Puerto, con apertura prevista a comienzos de 2027 y coinversión de Santander Asset Management y Aedas Homes. The Residential Club levanta su primer edificio de obra nueva en la avenida de Aragón, con 2.000 metros cuadrados construidos, de los que 400 serán zonas comunes.

La regulación el verdadero freno

Si algo frena el despegue de estos formatos no es el capital, sino el marco normativo. Horizon Terra no cuestiona la necesidad de regular: «Pretender que los mercados se regulen solos lleva a una asignación ineficiente de los recursos y no contribuye a la equidad».

Su crítica va a la forma. La regulación, argumenta, no puede ser parcial ni ir en una sola dirección: no se pueden regular los apartamentos turísticos sin atender a la vez a las residencias, a la construcción de vivienda asequible o a las limitaciones para implantar vivienda en determinadas ubicaciones. Y no se pueden imponer límites a la explotación sin dar, en paralelo, seguridad a los inversores.

En cuanto a la gestión municipal, el grupo advierte de los numerosos cambios regulatorios repentinos, pero señala como más grave la interpretación de los servicios municipales, «aleatorios, muchas veces contradictorios y tremendamente restrictivos».

El resultado, afirma, es una inseguridad enorme, porque no se puede confiar ni siquiera en la lectura de la normativa. Los plazos completan el diagnóstico: «La ciudad maneja plazos completamente inaceptables para la sociedad y no es capaz de dar respuesta a lo que necesitan las personas. La vida va a un ritmo y los servicios municipales van a otro».

El crecimiento no es uniforme. Madrid concentra buena parte del stock a nivel nacional. Los expertos coinciden en que el segmento sigue en fase temprana, lo que explica el apetito de inversores institucionales y locales.

Lo que viene en el futuro inmobiliario

De cara a los próximos años, Horizon Terra sitúa el crecimiento de la tendencia en tres direcciones: el modelo de residencias, el senior living y la vivienda asequible. «La oferta, por definición, va a buscar constantemente aquello que requiera la demanda, y ahora es urgente proponer soluciones habitacionales que permitan a las personas encontrar un sitio para vivir que puedan pagar», sostiene Pérez.

Para el tercer frente, sin embargo, considera imprescindible la implicación pública, porque los costes de construcción impiden hoy generar vivienda asequible por la vía exclusivamente privada. Reclama un plan estratégico en el que la Administración, principalmente las comunidades autónomas, contribuya y haga atractiva esa construcción para el sector privado.

El debate se cierra así donde empezó: sobre si esta forma de edificar es una moda pasajera o el inicio de una manera distinta de hacer edificios, más cercana a la hostelería y con el operador presente desde el primer plano.