Mujeres al Timón
«Durante el primer semestre del año se han llevado a cabo 53 transacciones hoteleras por valor de 1.500 M€«, tal y como nos confirma Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield.
«Lo más curioso -destaca Hallé- es que se han llevado a cabo muchas transacciones, no como ocurrió al final de 2023, en el que se produjeron dos o tres grandes transacciones, una por valor de 600 millones y otra por más de 1.000 millones, que inflaron los resultados».
Este hecho demuestra, tal y como constata el experto, que «hay mucho interés en el sector. Todo ello sumado a sus buenos datos operativos lo convierte en un bien interesante para el inversor a pesar de que los tipos de interés no bajan».
De los 300 M€ a los 2,5 M€
Entre las operaciones más altas, según los datos facilitados por Cushman & Wakefield, Six Senses Ibiza se ha vendido por 200 M€ a Grupo Statuto; y Meliá Hotels ha vendido por 300 M€ el 38,2% de tres hoteles (ME London, de Londres; ‘Gran Meliá Palacio de Isora’, de Guía de Isora (Tenerife); y ‘Meliá Cala Galdana‘, de Ferreries (Menorca) a un vehículo de Banco Santander. En tercera posición se encuentra AC Fórum de Barcelona por 80 M€ a Leonardo Hotels; y Lopesan Hotel Group se queda con el AC Hotels by Marriott Iberia en Las Palmas.
En la cola de las transacciones hoteleras más económicas encontramos a Campanile Alicante y Campanile Murcia por 2,8 M€ y 1,8 M€ respectivamente por la marca británica Travelodge; y el Hotel Tamisa Golf en Mijas por 2,5 M€ por parte del grupo Salmántica Cum Laude.
Por otra parte, del total de operaciones, la clase upscale lidera la tabla con 16 transacciones, le sigue midscale con 13, luxury con 9 y upper midscale con 8.
Para visualizar el total de transacciones hoteleras correspondientes al primer semestre de 2024, pinche sobre la imagen.
Fuente: Cushman & Wakefield. Datos correspondientes al primer semestre de 2024. Transacciones hoteleras
¿Qué busca el inversor?
Hallé nos confirma que el inversor, al igual que ocurrió el año anterior, sigue interesándose por el hotel de lujo «pero a un precio muy alto y por el hotel para llevar a cabo su reposicionamiento en un hotel de 4 o 5 estrellas con menos habitaciones, aunque que cada vez hay menos de estas características obsoletos de tres estrellas, con muchas habitaciones y muy bien ubicado«, constata.
En busca de un trofeo
Con lo cual, «constatamos que al perfil del inversor más oportunístico le cuesta encontrar opciones. Sin embargo, al comprador más core, que es aquel que se interesa por un producto ya estabilizado y posicionado y con rentabilidades más bajas, de entre 3,75% o 4%, dependiendo de la ubicación sí que está encontrando oportunidades», matiza Hallé.
El representante de Cushman & Wakefield nos pone como ejemplo la venta del Mandarín en Barcelona. «Este activo no es para un inversor cualquiera, es para alguien que busca un trofeo o un activo en una ubicación espectacular como es Paseo de Gracia y una marca posicionada y que están dispuestos a pagar un sobreprecio. Con lo cual, estamos viendo también que los precios de los activos también estén al alza», subraya.
Matiza Hallé que «un hotel de 4 o 5 estrellas a 350.000 o 400.000 euros sería un precio razonable. Mientras que, hoy por hoy, no se encuentran oportunidades de este tipo de producto estabilizado por menos de medio millón de euros».
Por su parte, las socimis se interesan más por los contratos de alquiler a largo plazo con rentabilidades más avaladas y garantizadas.
Atractivos para el inversor internacional
Bruno Hallé confirma también que seguimos siendo muy atractivos para el inversor internacional. «También es verdad que España se ha profesionalizado mucho en el mundo de las plataformas de inversión».
¿Cuáles son las las zonas que más han primado este año?
En cuanto a las ciudades donde se han producido más transacciones Barcelona se lleva la palma con 8, seguida de Alicante (4) y Málaga e Ibiza con 3 cada una de ellas. Sobre Barcelona, Hallé puntualiza que se trata de una ciudad donde «cuesta que se hagan transacciones debido a la moratoria y porque hay poco hotel disponible».
De oficina a hotel de lujo
Sobre la opción de transformar oficinas en hoteles, Hallé señala que «en Barcelona es imposible porque no puedes acceder a una licencia para transformarlo. En Andalucía tampoco es fácil. En cambio, en Madrid sí, pero depende de la ubicación, estas oficinas se pueden transformar en un hotel porque funciona mejor y da más rentabilidad en una buena ubicación, pero si te acercas a la M30 o incluso fuera de Madrid, ya no encaja para el inversor hotelero. Habría que reorientar dichas oficinas para el ámbito residencial como puede ser el build to rent o flex living».
En este sentido, Bruno Hallé subraya que «la transformación de oficinas en hoteles o en residencial va a ser uno de los grandes movimientos durante este año y el que viene». Incide en que «las oficinas necesitan un cambio y el teletrabajo va a llevar a muchos de estos edificios de oficinas, que muchos de ellos están obsoletos, a que se replanteen su uso». Es decir, pueden convertirse en hoteles de lujo «siempre y cuando la ubicación sea buena», advierte Hallé.
Además del teletrabajo, otro factor que esta influyendo en que las oficinas del centro de grandes corporaciones se queden vacías es la decisión que estas han tomado de centralizar todos sus servicios en ubicaciones periféricas. «Con lo cual, las oficinas del centro, que tenían originariamente mucho valor, se les puede dar otro uso».
Incide también en que ya se han dado pasos en este sentido y pone como ejemplo el que ha tenido lugar en la Gran Vía de Madrid de la mano de Millenium o el que se está llevando a cabo cerca de Chamartín.
¿Y de aquí a final de año?
Preguntamos a Bruno Hallé sobre sus previsiones de aquí a final de 2024, quien considera que «es difícil hacer previsiones. Sin embargo, si no se producen operaciones de gran calado, podríamos cerrar el año con 3.500 M€ en transacciones hoteleras».
