Podemos afirmarlo: España es líder europeo en la inversión hotelera. El sector hotelero español se ha convertido en uno de los más atractivos para los inversores internacionales, registrando cifras récord de inversión en los últimos años.

En concreto, recién acabado el año 2023, el Informe de inversión hotelera de Colliers descubre que la inversión hotelera en nuestro país registró 4.248 millones de euros en 2023 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión a hotel y suelo para desarrollo hotelero).

En la misma fecha, se transaccionaron 171 hoteles y 21.748 habitaciones, en comparación con los 133 hoteles y 17.754 habitaciones del año anterior. Asimismo, se realizaron 34 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.

España, a la cabeza de la inversión hotelera

Tras superar en los dos años previos la barrera de los 3.000 millones de euros, 2023 ha batido todas las previsiones situándose solo por detrás de 2018. Además, los 4.248 millones de euros de inversión han posicionado a los hoteles como los activos inmobiliarios más demandados en el mercado nacional en 2023. De esta forma, España se catapulta al primer puesto en inversión hotelera en Europa, por delante de protagonistas habituales como Reino Unido, Alemania y Francia. Precisamente, estos países han visto descender fuertemente la inversión inmobiliaria con caídas en algún caso superiores al 50%.

Esta circunstancia, junto al enorme atractivo de España como destino de inversión hotelera, con fondos internacionales realizando megaoperaciones en nuestro mercado, ha permitido que nuestro país se coloque en el podio mundial de la inversión hotelera. Solo por detrás de Estados Unidos y superando a destinos tan relevantes como Japón, Australia o Canadá.

Es pronto para saber si esta es una situación excepcional o si, por el contrario, tal y como estiman en Colliers, nuestro mercado seguirá atrayendo el capital inversor y conquistando los primeros puestos de inversión a nivel mundial en los próximos años.

Un año de récord en operaciones

Las operaciones de cartera han sido las protagonistas de este año, sumando las tres más relevantes 2.000 millones de euros de inversión. En total, las 11 operaciones registradas el año pasado abarcaron 110 activos hoteleros y 14.320 habitaciones, representando una inversión total de 2.615 millones de euros. Esto equivale al 62% del volumen total y refleja un impresionante aumento del 94% en comparación con el año 2022.

Las transacciones materializadas han tenido su origen en contextos muy diferentes, inversión en vehículos consolidados, creación de otros nuevos, rotación de carteras o distress financiero, entre otros.

La operación más importante ha sido la toma de una participación del 35% en HI Partners, vehículo de inversión hotelera de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, con 60 activos incluidos en el porfolio.

Además, destacan la adquisición por parte de ADIA y Meliá de la cartera Equity Inmuebles (17 hoteles y más de 2.500 habitaciones); el vehículo de Banca March, Morfeo Hoteles, haciéndose con una participación en un porfolio de tres activos pertenecientes a Starwood Capital y la venta del complejo Marina d’Or a un consorcio formado por Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes.

Datos por comunidades autónomas

En 2023 observamos una tendencia continuista en la preferencia de los inversores por los activos vacacionales, concentrando el 65% del volumen invertido en el total del año.

A nivel vacacional, Canarias se hace con el papel protagonista, registrando 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros (28% del total invertido). El archipiélago balear se sitúa en segundo puesto en el ranking nacional también con 39 operaciones pero con un importe de 796 millones de euros. En ambos archipiélagos, la cifra de inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, involucrando 27 activos en Canarias y 19 en Baleares.

Madrid, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, lidera la inversión hotelera en el segmento urbano y concentra un 14% del volumen total invertido en nuestro país.

La cifra ha estado positivamente influenciada por la compra de la cartera Equity Inmuebles y también destacan transacciones de activos individuales como la compra del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el family office de Jon Riberas (Gestamp), la venta por parte de HI Partners a Limestone Capital del Axel Hotel Madrid o la venta por parte de Mazabi del L&H Gran Vía Selection.

Barcelona, por su parte, destaca en 2023 por haber duplicado su volumen de inversión respecto a 2022, registrando 11 operaciones por un total de 582 millones de euros y anotando las dos mayores operaciones de activo individual registradas este año en el mercado: la adquisición del Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan, así como la compra por Blasson y AXA IM del Hotel Sofía.

La provincia de Málaga, con 560 millones de euros, ha cosechado un buen ejercicio gracias, principalmente, al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. Además de la operación de GIC -que incluye 7 hoteles en la provincia- y de Equity Inmuebles –Meliá Marbella Banús y Sol Guadalmar-, destacan la adquisición por parte de Meridia Capital del Hotel Molina Lario; la compra por parte de la cadena Catalonia de dos hoteles que operaba en Ronda propiedad de Unicaja o la adjudicación por parte de Blue Sea Hotels, controlada por el fondo Portobello Capital, del Hotel Royal Al-Andalus.

¿Quién invierte en España?

Según indica el informe, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación (+8,4% vs. 2022). La venta de activos prime, como el Mandarin Oriental de Barcelona o el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid, han superado la marca de un millón de euros por habitación.

Los inversores internacionales han acaparado el grueso de la inversión hotelera realizando transacciones por valor de 3.188 millones de euros, equivalente al 75% del volumen total anual. No obstante, es preciso señalar el papel clave y dinamizador de los propios inversores nacionales que han sido los protagonistas del mayor número de operaciones, 81 de las 107 (76%) transacciones cerradas, por un valor de 1.061 millones de euros.

Dentro de este grupo destacan inversores como Banca March, Meridia Capital, Gestamp, Guidebridge, Magic Costa Blanca o Grupotel.