Existe mucha información acerca de qué hay que hacer y qué no para transmitir correctamente un inmueble. Múltiples acciones que van desde comprobar el estado de cargas, la escritura pública, el certificado de eficiencia energética o la inspección técnica de edificios, hasta el abono de los impuestos correspondientes a la comunidad autónoma para finalizar con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Pero desde nuestra experiencia es esencial revisar la fiscalidad vinculada a la operación, antes de la misma, porque puede afectar (y mucho) al resultado final.

La fiscalidad en las transmisiones inmobiliarias

Los impuestos que afectan a este tipo de operaciones se pueden dividir en directos (Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre bienes inmuebles y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) e indirectos (el Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Aunque son competencia de distintas administraciones, lo que sí tienen en común la mayoría de ellos es que la base imponible toma como referencia los valores fiscales de la Dirección General del Catastro.

Valor catastral vs. Valor de referencia

El valor catastral en el territorio común, lo determina Hacienda a través del Catastro, como competencia exclusiva del estado que es. Se define como «aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones».

Conforma la base imponible del IBI y de la IIVTNU, se imputa un tanto por ciento de su valor en determinados inmuebles directamente en el IRPF y, en la actualidad, sirve de medio de comprobación en el caso del Impuesto de Patrimonio y del ITP, en aquellos casos en los que los inmuebles no tengan imputado el valor de referencia.

El valor de referencia se puede definir como aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas. El valor de referencia, si existe, será la base mínima de tributación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y del Impuesto sobre el Patrimonio.

Es un dato público disponible desde el 1 de enero de 2022 y que se puede consultar simplemente con autenticarse desde la sede. Como en el caso del valor catastral puede contener errores y existen múltiples casuísticas por la que un inmueble no debería tener imputado valor de referencia (y sin embargo los tiene).

En todo caso, hay que tener claro que cualquier alteración de las características de los inmuebles por los procedimientos catastrales (dar de alta una reforma, una ampliación, etc.) puede conllevar la asignación de un nuevo valor de referencia, y que una operación para la que teníamos prevista liquidar determinada cantidad en concepto de los impuestos vinculados a la transmisión, pueda verse afectada su viabilidad porque varíe el valor de referencia. O que directamente se nos caiga en el momento de la notaría porque no podemos hacer frente a dichos gastos.

¿Y si están mal estos valores?

También lo estarán todos los impuestos que estén vinculados de una u otra forma a estos valores. Todos los intervinientes estarán tributando por encima de su capacidad económica y, además, todos se exponen, en el caso del valor catastral, a comprobaciones de valor de

Hacienda si ésta considera que el inmueble tiene un valor por encima del que hemos declarado en la transmisión. Y esta intranquilidad será sostenida en el tiempo ya que se puede materializar durante los cuatro años siguientes a la transmisión.

Solución: realiza una auditoría catastral antes de la transmisión

 Realizando una auditoría catastral sobre el inmueble antes de la transmisión, se consigue optimizar todos los impuestos vinculados a la operación, y en algunos casos, obtener devolución de ingresos indebidos de IBI e IIVTNU. Existen numerosas causas de posibles errores en la descripción catastral, base de los valores fiscales, algunas de ellas porque la realidad catastral no refleje correctamente la realidad física de los inmuebles.

Otras porque no se está aplicando correctamente la normativa catastral o bien porque Hacienda no recoja una realidad urbanística aprobada en un momento posterior a la valoración colectiva y masiva de la totalidad del municipio donde se ubique el inmueble.

La media que tiene Catastro en resolver los procedimientos suele ser de unos seis meses, varía entre las distintas Gerencias. Por tanto, ahora es un buen momento para estudiar los inmuebles, porque las modificaciones que afecten al valor catastral (y al valor de referencia) se pueden resolver este año y empezar a tener eficacia catastral, según cada casuística, dentro de este ejercicio.

El equipo de Fiscalidad Inmobiliaria está formado por un equipo multidisciplinar experto en trasladar adecuadamente la realidad física de cada inmueble a la base de datos catastral para conseguir ahorros fiscales en la tributación con un modelo de remuneración a éxito.

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