El sector inmobiliario capea la incertidumbre y aunque espera un primer semestre con un ritmo de producción «a menor velocidad, marcado todavía por la crisis sanitaria y económica», confía en una recuperación «más acelerada» en la segunda parte del año para cerrar 2021 con cifras algo superiores a las de 2020.

Según las previsiones de los promotores de Madrid (Asprima), en 2020 los visados de obra nueva en España experimentarán una caída cercana al 25% con respecto al 2019 –cuando se registraron 106.000 visados–, hasta situarse en unos 80.000 inmuebles iniciados.

Daniel Cuervo, Asprima

Unas cifras «que suponen dos o tres pasos atrás» y que nos remontan a 2017, rompiendo la tendencia de crecimiento cercana al 20-25% desde entonces. Este año la previsión, tal y como confirma a este medio Daniel Cuervo, director general de Asprima, es alcanzar entre 85.000 y 90.000 nuevas viviendas iniciadas.

Pero las cifras objetivo siguen siendo las mismas: 150.000 viviendas nuevas anuales, ya que no son cifras aleatorias, es lo que estima el sector que necesita el mercado para atender la demanda por la creación de nuevos hogares en nuestro país.

«Pero el índice de confianza actual, todavía nos sitúa lejos de estos niveles de actividad» reconoce Cuervo, a la par que explica cómo las entidades financieras endurecen sus condiciones de financiación a un sector que moviliza «inversiones y empleo», añade Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia (Aprova) .

Nuevas exigencias: un nivel de preventas superior al 60%

Para Olmedo «lógicamente la situación de deterioro económico y paro puede acabar afectando al sector, que de momento está funcionando bien” –en cuanto a obras en marcha se refiere–.

En cuanto a nuevos proyectos, Olmedo reconoce que se están reconsiderando algunos, y otros adecuando más a la nueva demanda y necesidades creadas a raíz de la pandemia que afectan principalmente al acondicionamientos de espacios –teniendo en cuenta el auge del teletrabajo y la calidad de vida que aportan las terrazas–.

En el terreno financiero coincide con Cuervo en que ya se atisba el endurecimiento de las condiciones y nuevas exigencias de riesgos por parte de la banca que acaban retrasando la puesta en marcha de los proyectos.

Ambos hacen alusión al nivel de preventas demandado para disponer del préstamo promotor –que ha pasado de un 30-40% de la promoción comercializada a ratios de hasta el 50-60%, incluso por encima del 60% según Cuervo–; a calendarios de disposiciones menos flexibles; a exigencias de estructuras financieras más capitalizadas y solventes; o incluso a subidas de precio en el tipo de interés a aplicar.

Antonio Olmedo, Aprova

Concentración bancaria e inseguridad jurídica

Para Olmedo, la concentración bancaria «no es buena, porque al disminuir los actores en el mercado la competencia se resiente”. Con el proceso de fusión en marcha de dos de las principales entidades en la Comunitat, el presidente de Aprova confía en que “sus preocupaciones empresariales y profesionales no estén mirando más hacia retos internos –reordenación de equipos y estructuras– que hacia externos, porque ello podría dificultar una actividad económica que claramente redunda en el crecimiento de nuestra economía”.

Por otro lado, Olmedo pone de relieve como hándicap la inseguridad jurídica y enumera las «reconsideraciones o replanteamientos de PAI» como el de Benimaclet o leyes como el Pativel –anulado ahora por el TSJCV, aunque cabe recurso– o «la Ley de Vivienda –caballo de batalla entre PSOE y Unidas Podemos–; además de una ley nueva que se prevé en materia de Arquitectura y Calidad del Entorno Urbano, que obviamente redundará en nuevos costes”.

Unos 9.000 millones para construir 80.000 viviendas

Ante este panorama, movilizar entre 8.000 y 10.000 millones para levantar algo más de 80.000 viviendas en nuestro país requiere pensar en nuevas fuentes de financiación, más allá de la bancaria.

Según Cuervo en una fase previa como es la compra de suelo ya se apuesta por financiación complementaria, pero también, según Olmedo empresas más pequeñas buscan dar entrada a nuevos partners en el capital social de las compañías para aumentar su volumen de fondos propios.

Otras, de mayor tamaño no descartan las emisiones de bonos corporativos, pagarés o el salto al BME Growth (anterior MAB) alentados porque cada vez son más los ahorradores que acuden a los mercados como alternativa de inversión o se suman a plataformas de inversión inmobiliaria enfocadas a operaciones más pequeñas (6 u 8 unifamiliares o unas 15 viviendas en torre).

Desde Gedesco, actualmente la mayor compañía de financiación no bancaria de España con 20 años de trayectoria en el mercado, su director comercial, Benedicto Jiménez confirma «o las compañías, en general de cualquier sector, miran a la financiación alternativa o tendrán muy complicado crecer y sostener su proyecto empresarial».

En su opinión «esta es la realidad que ya se da en otros países y hoy por hoy se empieza a ver en España». En este sentido apunta a varios motivos:

Primero, porque el número de bancos en España se ha estrechado, «y eso al final limitará la concesión del crédito bancario».

Y segundo, porque la banca se ve sometida a una serie de restricciones y limitaciones en sus reportes al Banco de España, con exigencias de provisiones cada vez más altas.

¿Quién domina la estrategia?

«Llega un punto en que las compañías no pueden mirar más al crédito bancario y si quieren sostener su compañía desde un punto de vista de proyecto a medio y largo plazo, tienen que contar con financiación alternativa», concreta.

De hecho es notorio que hay empresas que vienen de refinanciaciones en los últimos años y han llegado a este punto con un proyecto empresarial vivo que, sin embargo, no han tenido acceso a los ICO y se han visto tremendamente limitadas, mientras que ha sido la financiación alternativa las que las ha sostenido y siguen en el mercado.

Según Jiménez la financiación no bancaria «no viene a sustituir nada, sino a complementar», «para que el empresario tenga alternativas y pueda diversificar sus fuentes de financiación –igual que tienen distintos proveedores en su cadena de producción–».

Para el responsable de Gedesco, «la excesiva bancarización a la que se ha sometido el tejido empresarial en España ha supuesto que la estrategia empresarial muchas veces haya quedado dominada por la banca y no por la empresa».

«Mientras que todo aquel que tiene alternativas más allá de la banca siempre tendrá más oportunidades de ejecutar su estrategia», subraya.

A su juicio «el empresario debe saber que hay soluciones más allá del banco que lo equilibran y refuerzan en su capacidad de negociación con la banca».

Benedicto Jiménez, Gedesco

Respuesta en 48 o 72 horas

En el caso de Gedesco señala que uno de los aspectos que más valoran los clientes es su agilidad y rapidez: «Somos capaces de dar una solución en un plazo muy corto de tiempo. Donde la banca puede tardar quince días o un mes, nosotros en 24 o 48 horas podemos dar una respuesta». «Esto en un momento como el que se vive ahora es crucial».

«Además, nosotros tenemos el dinero, la financiación, si decimos que sí a la operación, desembolsamos. Esto no ocurre con toda la financiación alternativa, otras están basadas en la búsqueda de operaciones y luego del financiador. Nuestro caso es diferente, contamos con la capacidad y por eso tenemos tanta agilidad y tanto resorte al sí», señala.

La realidad es que financiarse fuera del circuito bancario sigue siendo algo más caro, ya que estas entidades no se financian del BCE al 0% como los bancos, sino que acuden a los inversores en los mercados de capitales, lo que hace que su coste sea algo superior.

«No obstante, nuestra intención como decía anteriormente, no es la de sustituir sino la de convivir, por lo que, en ese mix de financiación bancaria y no bancaria, nuestro precio queda muy diluido en el coste total de la deuda de un cliente». 

E insiste, «si te has capitalizado más puedes exigir mejores condiciones a la banca», al tiempo que advierte «no hay que esperar a agotar todas las posibilidades con el banco para llegar a la financiación alternativa, hay que anticiparse porque de este modo tendrás más posibilidades de equilibrar tu deuda».