Participada por capital de la República Dominicana y de la Comunitat Valenciana, Veracruz Properties inició sus inversiones en España con la adquisición en 2014 de los centros comerciales Plaza Mayor Gandía y Xàtiva, con el fin de «relanzarlos comercialmente».

En 2016, diversificó regionalmente el negocio con las compras de Parla Natura (Madrid) y El Arcángel (Córdoba) –el 45% del CC y el parking–  y se acogió al régimen jurídico de socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), con domicilio en Gandia.

En 2018, al tiempo que se diversificaba por tipo de activos (saltaba a los inmuebles de oficinas y geriátricos), iniciaba su cotización en Bolsa, convirtiéndose en la primera socimi valenciana en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Su capitalización actual es de 80,319 millones de euro y su presidente, con una participación del 22,726%, es Miguel Núñez, vinculado profesionalmente al principal banco comercial de República Dominicana.

Salvador Fondeur, consejero delegado de la sociedad, dominicano de origen pero valenciano de adopción, recibe a Economía 3, en una de las últimas adquisiciones de la socimi, los inmuebles Borsao del parque empresarial Táctica en Paterna (Valencia).

– ¿Como llega Veracruz Properties a Valencia?

– Uno de los socios del fondo con el que veníamos identificando operaciones de renta fija es valenciano, por lo que empezamos a valorar oportunidades en la Comunitat. Estudiamos unos 50 o 60 activos antes de comprar los primeros dos centros comerciales en Gandia y Xàtiva.

– ¿El retail suponía una buena oportunidad de inversión?

– Entramos con la idea de agregar valor a esos activos por vía de inversiones, actualizándolos en marcas y en estructura. Incluimos marcas como H&M, las enseñas del grupo Inditex, Cortefiel, Sprinter, Mayoral, La Tagliatella, Fosters, Black Turtle… Los centros comerciales son como los seres vivos, si no se cuidan constantemente van decayendo.

Si en 2014 cerramos con un millón de euros de facturación, en 2016 con las inclusiones de Parla (con excelentes inquilinos como Kiabi, Decathlon y Electrodepot) y El Arcángel (con un muy buen inquilino como es Primark), alcanzamos ya los 5,8 millones de facturación y los 76.000 m2 de superficie bruta alquilable (sba).

Activos cuya oferta es limitada en la Comunitat

– En 2017  y 2018 diversifican la tipología de activos hacia oficinas y residencias geriátricas, ¿porqué esas compras?

– Nuestros postulados de inversión se basan en identificar sectores que presenten potencial de crecimiento sostenible. El geriátrico es uno de los sectores de mayor crecimiento en España, crece a doble dígitos por el crecimiento demográfico del país. Y en oficinas, compramos la séptima planta del Edificio de la Tesorería de la SS en València (Colón 60, frente al Corte Inglés de Pintor Sorolla) donde estuvo ubicada la delegación del Gobierno. En la capital, operaciones en edificios con mil metros para oficinas hay muy pocas. Por tanto, era una oportunidad para adquirir experiencia en un sector que era nuevo en nuestra estrategia.

Cerramos 2018, el mismo año que salimos a bolsa, con 7,3 millones de facturación, Ebitda de 4 millones y un beneficio aproximado de 2 millones.

– ¿De dónde viene vuestra motivación de salir a bolsa?

– Estaba en nuestro ADN porque los niveles de transparencia y profesionalización que requiere el mercado regulado son parte de los valores que nos han hecho crecer como hasta ahora.

– Y en este recorrido, la última adquisición en 2019 han sido estos dos inmuebles de oficinas en Táctica (conocidos históricamente como los de Onofre Miguel)

– Sí, más de 17.500 m2 de superficie (26.000 m2 construidos) que pertenecían a Coral Homes y Building Center, y cuyo principal inquilino es Mercadona. Si bien, también albergan a otras compañías muy importantes como Typsa, Securitas, InTouch (un centro de servicios de Caixabank) o Hisense (que en unos 800 m2 ha establecido su sede para la península ibérica). Con esta adquisición, Veracruz pasa a poseer más de 170.000 m2 de construcción y 101.000 m2 de sba.

– A día de hoy,  ¿el peso más importante del negocio siguen siendo los centros comerciales? Concretamente, ¿cuál es vuestra apuesta estratégica en este segmento?

-Sí así es. Buscamos un sesgo más orientado al ocio. Las anclas en los CC han pasado históricamente de hipermercados a supermercados y de moda a una mezcla que asegure un importante componente de ocio. La cultura española mitiga mucho el riesgo de la compra online porque pesa mucho el salir de casa para realizar las compras, pero hay que brindar una oferta atractiva, y el ocio es un añadido cada vez más imprescindible.

En Gandia recientemente hemos abierto unos cines Premium bajo la marca de Axion y un parque Fun Jump como oferta de ocio infantil importante.

En Xàtiva, abrirá la primera tienda de Muy Mucho de la comarca en el primer trimestre.  Hemos habilitado el parque infantil más grande la comarca, y vamos a incorporar un operador de ocio infantil para completar esa oferta, además de potenciar la restauración con operadores importantes. Con esto podemos brindar una experiencia completa para toda la familia.

Inauguramos en septiembre el parque y en octubre se incrementó un 41% la afluencia (comparado con el mismo mes del año anterior), porcentaje que hemos mantenido. Además, cabe decir que sus cines lograron registrar durante este 2019, la cuarta posición de España por afluencia. Un día típico, el CC recibe a unas 17.000 personas.

Ahora, estamos negociando unos 7.000 m2 que quedan pendientes de comercializar y que destinaremos a oferta que no está presente.

– Como por ejemplo…

– Temas de hogar, estamos viendo si alimentación puede entrar (que aportaría más afluencia intrasemanal), algo más de ocio,…

La empresa presenta bastante recorrido de rentabilidad por vía de comercialización que pretendemos capturar entre el 2020 y 2021.

– ¿En otros CC hay también disponibilidad?

– En Gandia estaremos al 97% de ocupación. En Parla Natura prácticamente al 100% cuando abra el gimnasio previsto para mediados de este año y en Córdoba hemos firmado con una filial de Carrefour que va a ocupar 2.000 de los 8.000 m2 disponibles. El resto está previsto destinarlo a ocio y restauración, lo que le dará solidez, permanencia y valor al CC El Arcángel que sobrepasa los 5 millones de visitas al año.

– ¿Os planteáis nuevas inversiones en CC?

– Nuestra idea es seguir diversificando y fortaleciendo nuestra cartera geriátricos y oficinas, sin perder de vista nuestros activos del sector retail.

Pendientes de las residencias en toda España

– En cuanto a geriátricos, ¿estáis valorando operaciones en Valencia?

– Tenemos un aliado que es un operador líder en el sector, el grupo francés Korian que nos gestiona las dos residencias que tenemos: San Juan en València y El Mas en Torrent. La multinacional está en expansión y nosotros queremos seguir sirviéndole de caseros en esa expansión. Por tanto, seguimos identificando operaciones para ir con ellos de la mano; debemos capitalizar esta relación estrecha que ya tenemos para brindar opciones de tercera edad de excelente calidad. Hemos identificado algunas operaciones en España que les queremos presentar, alguna de ellas en la Comunitat, sí.

– ¿Y en temas de oficinas, qué activos os interesan?

– Que tengan localización o buena conexión con la ciudad, buenos inquilinos y edificios orientados a oficinas donde cada planta tenga unos mil metros cuadrados, que es lo que buscan por ejemplo, las multinacionales.

Ahora estamos centrados en el alquiler del séptimo piso del edificio de Tesorería, estamos negociándolo con varios potenciales inquilinos.

– ¿Os planteáis desinversiones?

– Ninguna, estamos en una fase de expansión y todos nuestros activos están en el core de nuestra estrategia. Inclusive un solar por desarrollar que nos queda de 4.000 m2 en Gandia, actualmente de uso residencial. Está muy cerca del CC y es algo que tenemos ahí para ejecutar como parte de nuestra estrategia en algún punto.

No se descartan oportunidades en residencial en un futuro

– ¿Pero el residencial forma parte de vuestra estrategia?

– No, de momento no, aunque no nos podemos cerrar a las oportunidades.

– ¿Han ampliado capital recientemente?

– Sí, hemos cerrado una ampliación dineraria de unos 5 millones de euros que busca financiar parte de las inversiones en los centros comerciales, y tenemos previsto ahora la conversión de unos préstamos participativos durante el mes de enero. Con esta ampliación llegaremos a una capitalización bursátil de 85 millones de euros.

– ¿El hecho de no cruzar operaciones en el MAB les preocupa?

– No, para nada, porque el perfil de nuestros inversores es de largo plazo, nadie está buscando salir de sus posiciones a día de hoy.

– ¿Y durante la ampliación entró capital nuevo o fuisteis los mismos socios a la ampliación?

– Una mezcla. Entró con 2 millones la principal aseguradora de República Dominicana y de esta forma hemos dado cabida a inversionistas institucionales, lo que resalta la confianza del inversionista institucional en nuestra iniciativa y ayuda a la profesionalización de la compañía.

– ¿Qué os ha aportado el MAB si tenemos en cuenta lo del número de operaciones…?

– Si uno quiere financiarse por la vía del mercado de capitales el MAB posiblemente no sea la plataforma más adecuada. Pero estar en un mercado regulado nos ayuda a relacionarnos con la banca o posibles inversores: toda nuestra documentación es pública y eso aporta mucha tranquilidad a la hora de analizar nuestra información financiara, implica haber pasado filtros de blanqueo de capitales, auditorias, revisiones semestrales…y valoraciones anuales.

– ¿Han notado la incertidumbre política?

– Nuestras inversiones son a largo plazo, por tanto, situaciones coyunturales tienden a tener menos peso en una decisión de inversión, pero sí tenemos muy en cuenta que las reglas mediante las cuales invertimos se mantengan en el futuro. Estamos ponderando esto para saber con qué nivel de inversión podemos entrar en un futuro cercano.

En términos generales los inversores son muy cautelosos, siempre que haya estabilidad hay mejores perspectivas para la inversión extranjera. Si hay volatilidad habrá menos inversión o una mayor demanda de rendimientos conmensurados a esa volatilidad.

– ¿Cómo se definen a la hora de realizar una inversión?

– Somos muy prudentes y valoramos muy bien los fundamentales a la hora de evaluar una inversión. Además, no pasamos del 50% de financiación bancaria en las compras y tenemos por tanto, un nivel de deuda sobre el valor de los activos que no llega al 27%, muy por debajo del promedio del sector.

– ¿Qué objetivos os marcáis para este año?

– Seguir agregando valor a nuestros activos actuales, hay que tener en cuenta que en cinco años hemos pasado de unos 43.000 m2 de sba a 101.000 a día de hoy (cerca de 180.000 de construcción); sabiendo que la rentabilidad no solo viene por la rentabilidad corriente (el haber hecho buenas compras) sino por la revalorización de los activos (al invertir en ellos más de 6 millones desde 2014).

Además, enfocaremos el crecimiento inorgánico en los sectores de oficinas y geriátricos.

– ¿Cuál de los tres sectores ofrece mayor rentabilidad?

– Muy parecido, el retail logra un poco más de rentabilidad pero soporta una mayor volatilidad y supone un mayor esfuerzo de mantenimiento, también por la rotación de los locales (principalmente los más pequeños). En cambio, los otros dos negocios son más estables al ser contracíclicos (por la demografía y por el tipo de inquilinos con los que tratamos de establecer relaciones).

– ¿Por qué cree que no se han animado más socimis valencianas?

– Puede ser porque en la Comunitat existen muchos grupos patrimoniales, generalmente familiares y las socimis requieren de un accionariado diversificado y difundido, también depende de la tipología de activos que se tengan en el portafolio, porque puede que no compense el régimen de las socimi; el cual requiere una proporción importante de activos productivos y si se mantienen activos por desarrollar, no se cumple con los requerimientos del régimen. Estas podrían ser algunas causas.