Anotaciones preventivas y Registros Públicos: Parte II

Consiste en conceder la facultad para solicitar que se anote preventivamente en la hoja registral a quien demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la creación, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho de carácter real a través de la denominada acción reivindicatoria. En caso de que quien solicita el ejercicio de la acción venza en su demanda a quien consta como titular registral, cualquier enajenación que haya realizado éste con posterioridad a que se efectuara la anotación preventiva, no será inscribible. Ese es el objetivo que se persigue para evitar que un tercero consiga cumplir los requisitos del denominado tercero hipotecario, esto es, que alguien ajeno al conflicto existente y que no tenga conocimiento del mismo (ello ocurriría si no se hubiera efectuado dicha anotación preventiva) pueda adquirir el bien y, posteriormente, el demandante no pueda disfrutarlo por la protección especial que le da el Ordenamiento Jurídico al adquirente de buena fe.

¿Qué tipo de derechos en litigios se pueden inscribir?

Hemos visto que pueden inscribirse demandas en las que se ejercita una acción sobre un derecho real, pero no son las únicas, puesto que también son susceptibles de inscripción aquellas otras a través de las cuales se pretende que un derecho personal que tiene una incidencia jurídico-inmobiliaria sea efectivo. Algunos ejemplos de estos supuestos son los siguientes:

• Demanda de elevación a público de un documento privado.
• Demanda para ejercer la acción pauliana, esto es, un mecanismo de defensa a través del cual un acreedor puede solicitar la revocación de los actos realizados por un deudor en su perjuicio.
• Demanda para el ejercicio de un derecho de retorno en caso de arrendamiento.

¿De qué forma se solicita y se practica la anotación?

Para que se lleve a cabo deberá ser un Juez quien ordene mediante Providencia la inscripción o no, la cual será dictada mediando solicitud de la parte interesada y en virtud de un documento que sea suficiente, según el criterio de quien debe juzgarlo. Por tanto, será el Juez quien, basándose en la prueba documental aportada por el demandante ordene al Registrador que extienda la anotación a través de mandamiento judicial, pudiendo exigirle la caución que estime adecuada.

¿Qué vigencia tiene?

El plazo de duración de las anotaciones preventivas de demanda es de cuatro años, aunque se puede prorrogar durante cuatro más. El único requisito para que se produzca la prórroga es que la anotación se lleve a cabo con anterioridad a que caduque el asiento.

No obstante, aunque transcurran los ocho años, la caducidad de este tipo de anotaciones preventivas no se produce de forma automática, sino que hasta que no recaiga resolución definitiva firme (es decir, que no se pueda recurrir el fallo) en el procedimiento relativo a la anotación y a su prórroga.

¿Qué efectos tiene?

Durante la vigencia de la anotación preventiva de litigio, se ventilará paralelamente el correspondiente proceso judicial. Con este mecanismo, se destruye la eventual eficacia del principio de fe pública registral en relación a cualquier tercero que pretenda adquirir con posterioridad a la fecha del asiento de la anotación, sin que ello limite la capacidad para transmitir de quien es registralmente el titular del bien.

No obstante, dependiendo del sentido del fallo de la sentencia, el efecto será uno u otro:

• Estimación de la demanda: las consecuencias que tendrá serán aquellas que se recojan en la sentencia, debiéndose practicar las inscripciones o cancelaciones que el Juez estime oportunas, siempre teniendo en cuenta que los asientos anteriores a la fecha de la anotación preventiva no pueden resultar afectados. Los asientos que se deban efectuar pueden ser los siguientes:

• Cancelación de asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, en virtud de títulos de fecha posterior con una salvedad: si se derivan de asientos que tengan prelación sobre la misma anotación, es decir, que aunque sean posteriores tengan prioridad respecto a ella.
• Cancelación de la propia anotación preventiva por la generación de los correspondientes asientos definitivos.
• Inscripción de títulos anteriores a la anotación de la demanda pero en fecha posterior a la misma, requiriendo para hacerse el preceptivo pronunciamiento del Juez.

• Desestimación de la demanda: si esto se produce, se pierde el fundamento que se pretendía e implica la cancelación de la anotación preventiva y, por ende, de los derechos inscritos con posterioridad.

Si el demandado resultara absuelto, la cancelación de la anotación preventiva la fija el Reglamento Hipotecario. Habrá que tomar en consideración la forma en que se ha practicado la anotación, esto es, si se efectuó mediante escritura pública o no, dado que deberá solicitarse a través del mismo medio. Para poder llevarla a acabo se requerirán tanto la Providencia como la Sentencia judicial.