El hotel sin ladrillos: el nuevo negocio de los campings

Hablar de camping ya no es necesariamente hablar de una tienda de campaña, una caravana y una parcela de tierra. En España, el concepto está evolucionando hacia un modelo turístico mucho más próximo al de un resort: mobile homes, cabañas, glamping, piscinas, restauración, actividades, servicios digitales y una gestión cada vez más sofisticada de los precios.

Detrás de esta transformación hay también una oportunidad empresarial. El sector de los campings español continúa muy fragmentado, pero en los últimos años han aparecido operadores especializados y capital inversor dispuesto a comprar activos, reformarlos y convertirlos en productos turísticos de mayor valor añadido.

La magnitud del negocio ayuda a entender el movimiento. El Observatorio Sectorial DBK de Informa situó en 1.590 millones de euros la facturación del sector en 2024 y estimó que superaría los 1.600 millones en 2025, después de crecer un 9,7% el año anterior. En 2024, los campings españoles recibieron 10,26 millones de viajeros y registraron 49,35 millones de pernoctaciones.

Y el capital ya está tomando posiciones.

De la parcela al concepto de ‘outdoor hospitality’

La principal transformación está en el producto. El camping tradicional tenía como unidad económica una parcela: el cliente llegaba con su tienda, caravana o autocaravana y pagaba por ocupar un espacio durante unos días. El nuevo modelo amplía considerablemente lo que se vende.

Una misma instalación puede combinar parcelas tradicionales con mobile homes, bungalows, cabañas o alojamientos de glamping. A esto se añaden restaurantes, piscinas, zonas deportivas, actividades infantiles, espacios de ocio y servicios complementarios.

Es decir, el terreno deja de ser el producto y pasa a ser la infraestructura sobre la que se construye una experiencia turística.

Esta evolución ha dado lugar al concepto de outdoor hospitality, una categoría que cada vez se aproxima más al negocio hotelero, aunque con una estructura inmobiliaria diferente.

EY calculó en 2025 que el mercado español de campings podía mover alrededor de 250 millones de euros en traspasos de carteras y operadores durante ese año, con una previsión acumulada de 900 millones en cinco años. La consultora destacaba además el crecimiento de la demanda y la escasez relativa de oferta como factores de atracción para los inversores.

Un mercado de 1.250 campings que todavía está fragmentado

El atractivo para los inversores no está únicamente en el crecimiento de la demanda. También está en cómo está organizado el sector.

España contaba con 1.252 campings operativos en julio de 2024, según DBK, con unas 764.700 plazas y 228.700 parcelas. Los cinco primeros operadores apenas representaban el 9,7% del mercado por valor y los diez primeros alrededor del 15%. La estructura empresarial seguía dominada por pequeños operadores, muchos de ellos centrados en un único establecimiento.

Para el capital, esta fragmentación abre una oportunidad de consolidación. La estrategia consiste en identificar campings con potencial, adquirirlos o entrar en su gestión, invertir en instalaciones y tecnología y posteriormente integrarlos dentro de una misma plataforma.

Es una fórmula que ya se ha utilizado en otros segmentos inmobiliarios y turísticos: comprar, transformar, profesionalizar y crecer.

El capital empieza a comprar campings

Uno de los movimientos más relevantes se produjo en 2025 con la operación sobre Alannia. PAI Partners y ADIA avanzaron en la adquisición del grupo para integrarlo en European Camping Group, operador europeo del sector. La operación buscaba ampliar la presencia del grupo en España y reforzar una plataforma internacional de campings.

También HolaCamp se ha convertido en uno de los ejemplos de esta nueva generación de operadores. En marzo de 2025 anunció una ampliación de capital de 10 millones de euros de la mano de Amavi Capital, destinada a continuar su expansión y desarrollo tecnológico. La compañía planteaba incorporar al menos cinco nuevos campings en España y Portugal.

El propio enfoque de Amavi resulta revelador. La firma define su inversión en HolaCamp como una oportunidad en la intersección entre tecnología, inmobiliario y capital privado, apoyada en la digitalización y la consolidación de un mercado fragmentado.

Más ingresos por cada metro cuadrado

La transformación tiene una explicación económica sencilla: un camping mejor gestionado puede generar más ingresos con el mismo suelo.

Una parcela vacía genera una determinada renta durante los días en los que está ocupada. Una mobile home o un alojamiento de glamping permite elevar el precio por estancia y ampliar el abanico de clientes.

A partir de ahí, el operador puede añadir ingresos procedentes de restauración, actividades, alquiler de equipamiento u otros servicios.

El objetivo no es únicamente aumentar la ocupación, sino incrementar el ingreso obtenido por cada unidad disponible.

Por eso también cobra importancia el revenue management, una herramienta tradicional de los hoteles que permite modificar los precios en función de la demanda, la temporada, la antelación de la reserva o la disponibilidad.

En este sentido, el camping empieza a funcionar con una lógica mucho más parecida a la de una cadena hotelera.

La tecnología entra en la parcela

La transformación también se produce detrás de la recepción. Las reservas online, los sistemas de gestión, el check-in digital, las aplicaciones móviles, la comunicación con el cliente y el análisis de datos permiten automatizar procesos que anteriormente requerían una mayor intervención del personal.

Los nuevos operadores están incorporando además herramientas de análisis de precios y demanda para decidir cuánto cobrar y cuándo hacerlo.

HolaCamp, por ejemplo, presenta su modelo de gestión para campings independientes alrededor del análisis de datos, el pricing, el marketing y las operaciones, con el objetivo de mejorar ingresos y rentabilidad.

La tecnología se convierte así en una pieza más del activo inmobiliario.

El cliente ya no busca solo una parcela

La evolución de la demanda ayuda a explicar este cambio. Los datos del INE muestran que los campings mantienen una elevada actividad. En julio de 2026 las pernoctaciones crecieron un 1,2% interanual, mientras que el grado de ocupación de las parcelas alcanzó el 55,1%, 2,7 puntos porcentuales más que un año antes. Además, el Índice de Precios de Campings aumentó un 6,3% en julio.

El mercado, por tanto, no se limita a crecer en número de clientes. También existe capacidad para aumentar precios y monetizar una oferta de mayor calidad.

La Costa Blanca es un buen ejemplo. En julio, esta zona turística alcanzó un 71,1% de ocupación por parcelas, el mayor porcentaje entre las zonas turísticas españolas recogidas por el INE.

Reformar para cambiar el valor del activo

El negocio que está descubriendo el capital no consiste necesariamente en levantar un camping desde cero.

Una parte importante de la estrategia pasa por comprar instalaciones existentes y transformarlas.

El caso de HolaCamp en Asturias ilustra este modelo. La compañía incorporó el camping La Franca y anunció un plan de inversión de cerca de 4 millones de euros entre 2026 y 2030 para optimizar la distribución del espacio y mejorar sus infraestructuras con el objetivo de ofrecer una experiencia de mayor nivel.

La operación muestra cómo una instalación existente puede convertirse en un proyecto de reposicionamiento: mantener el activo, modificar su producto y elevar su capacidad de generar ingresos.

Para el inversor, esto abre una vía diferente a la promoción inmobiliaria tradicional.

Un negocio inmobiliario con menos ladrillo

El atractivo de los campings reside precisamente en que combinan características de varios negocios.

Son activos inmobiliarios porque existe suelo, instalaciones y capacidad alojativa. Son turísticos porque dependen de reservas, ocupación y precios. Y son negocios operativos porque la rentabilidad final depende de cómo se gestione la experiencia del cliente.

Por eso el sector está empezando a atraer perfiles que tradicionalmente se movían en hoteles, private equity o inmobiliario.

La diferencia respecto a un hotel convencional es que buena parte de la inversión puede concentrarse en mejorar un activo existente, incorporar unidades alojativas y elevar la rentabilidad sin necesidad de construir un gran edificio.

El resultado es un modelo en el que el suelo adquiere valor no solo por su ubicación, sino por la capacidad del operador para convertirlo en una plataforma turística.

De camping familiar a plataforma empresarial

La transformación todavía está en una fase relativamente temprana. DBK señala que, pese a la entrada de inversores y la aparición de grupos de mayor tamaño, el sector mantiene un alto grado de fragmentación. Al mismo tiempo, la llegada de capital está impulsando la modernización de la oferta y la profesionalización de la gestión.

Esta combinación explica por qué los fondos están mirando hacia las parcelas.

Hay demanda, activos existentes, posibilidades de reposicionamiento y un mercado todavía poco concentrado. A eso se suma una tendencia turística que favorece las experiencias al aire libre y una oferta que puede incorporar productos de mayor precio.

El camping español se encuentra así en una transformación empresarial que va mucho más allá de cambiar una tienda de campaña por una mobile home. El negocio consiste ahora en convertir suelo turístico en una plataforma de alojamiento, ocio y servicios capaz de generar cada vez más ingresos por cliente y por metro cuadrado.

El antiguo camping tenía parcelas. El nuevo modelo tiene habitaciones sin edificio, servicios de hotel y tecnología para venderlas.