El auge logístico de Valencia tropieza con la movilidad y la falta de energía

El mercado logístico valenciano cerró el primer semestre de 2026 con una contratación acumulada de 217.305 metros cuadrados, un 49,1% más que durante el mismo periodo del ejercicio anterior. El crecimiento de la actividad coincide con la incorporación de nuevas plataformas, que ha elevado la disponibilidad y está conduciendo al sector hacia un escenario de mayor equilibrio entre la oferta y la demanda.

Los datos proceden del estudio correspondiente al segundo trimestre elaborado por Triangle Real Estate Management. El informe sitúa la tasa de disponibilidad en el 6,36%, frente al 3,31% registrado al cierre de marzo, después de la entrada en el mercado de varios desarrollos de gran formato.

El parque logístico de Valencia alcanza ya los 5,48 millones de metros cuadrados construidos. El 69% se concentra en la primera corona metropolitana, mientras que el denominado Corredor Logístico de Valencia, formado principalmente por Riba-roja de Túria, Loriguilla y Cheste, reúne el 48% del stock y el 70% de toda la superficie disponible.

Para Jesús Fajardo, director general de Triangle REM, el incremento de la oferta no debe interpretarse como una señal de debilitamiento del mercado.

«El mercado logístico valenciano está demostrando una notable capacidad para absorber la nueva oferta sin perder dinamismo. La contratación mantiene un ritmo muy sólido y el incremento de la disponibilidad responde principalmente a la entrada de plataformas de nueva generación», sostiene.

Según el directivo, el actual nivel de disponibilidad acerca Valencia a una situación más normalizada. “Para que el mercado esté equilibrado, la disponibilidad debe encontrarse aproximadamente entre el 6% y el 8%”, explica.

Más oferta sin presión a la baja sobre las rentas

Durante el segundo trimestre se incorporaron cerca de 97.000 metros cuadrados en Loriguilla, más de 41.000 en Moncada y otros 25.284 en Bétera. Estas promociones elevaron la superficie disponible hasta los 289.007 metros cuadrados.

A pesar del aumento de las alternativas para los operadores, las rentas no han registrado una corrección a la baja. La renta prime se sitúa alrededor de los 5,85 euros por metro cuadrado al mes y algunos inmuebles de nueva construcción ya salen al mercado por hasta 5,90 euros.

Entre abril y junio se contrataron aproximadamente 80.000 metros cuadrados. El Eje Norte continúa acumulando el mayor volumen del semestre, aunque el Eje Sur ganó protagonismo durante el segundo trimestre con operaciones como el alquiler de una plataforma de 18.549 metros cuadrados en Picassent.

«El propio capital tiene el foco puesto en Valencia y Barcelona», ha señalado Jesús Fajardo. En su opinión, Barcelona es un mercado más maduro, mientras que Valencia presenta todavía un recorrido relevante tanto para los operadores como para los inversores.

La actividad promotora seguirá incrementando el tamaño del mercado. Actualmente permanecen en construcción cerca de 754.000 metros cuadrados entre proyectos a riesgo, desarrollos llave en mano, autopromociones y plataformas previamente alquiladas.

Triangle REM considera que este volumen permitirá ampliar la oferta sin deteriorar necesariamente el valor de los activos modernos, especialmente aquellos situados en enclaves consolidados y adaptados a las nuevas exigencias de automatización, eficiencia y sostenibilidad.

Promoción Moncada. Fuente: Triangle REM

Del almacén logístico a la industria avanzada

El interés inversor no se limita ya a las plataformas destinadas al almacenamiento o la distribución. Baldemar Asensio, director de TPF Consultora Inmobiliaria, observa una ampliación de las operaciones hacia proyectos industriales y actividades con mayor valor añadido.

«Se están haciendo bien las cosas en la Comunitat Valenciana, tanto desde la Generalitat como desde los ayuntamientos, para atraer empresas», ha afirmado.

Según Asensio, están entrando operaciones relacionadas con la industria avanzada y, especialmente, con la automoción. «Somos una de las grandes tendencias en Europa en este sentido, sobre todo en el sector del automóvil. Nuestro mayor competidor es Marruecos», ha asegurado.

La posición de Marruecos responde, entre otros factores, a su creciente capacidad para captar inversiones industriales y proyectos vinculados a las cadenas de suministro europeas. Frente a esa competencia, Valencia cuenta con una localización portuaria estratégica, tradición industrial, suelo empresarial y acceso al mercado comunitario.

Asensio ha incidido en la flexibilidad de los fondos para responder a las necesidades concretas de las compañías. «Los fondos de inversión son flexibles y están adaptándose a las empresas que se quieren instalar. No tenemos únicamente inversión en logística; también existe interés por financiar procesos fabriles», ha expresado.

«A día de hoy hay dinero para invertir en industria ligera y en edificios singulares, como inmuebles automatizados, instalaciones con salas blancas o activos diseñados para actividades tecnológicas», añade.

Esta evolución amplía el mercado inmologístico hacia espacios híbridos en los que conviven almacenamiento, producción, investigación, montaje y distribución. También exige parcelas con suficiente potencia eléctrica, buena conectividad, características urbanísticas compatibles y edificios adaptables a procesos productivos más sofisticados.

Asensio ha apuntado asimismo al crecimiento del ecosistema tecnológico valenciano. «En Valencia existen otras tendencias además de la logística, como la tecnología. Un claro ejemplo es La Marina y la llegada de empresas como IBM», ha resaltado.

Movilidad y energía, los principales límites

La consolidación de nuevos proyectos empresariales mantiene abiertas varias asignaturas pendientes en materia de infraestructuras. Asensio ha destacado el impulso que ha supuesto el trabajo institucional alrededor del Corredor Mediterráneo, pero advierte de los tramos todavía sin resolver.

«Tenemos un tirón importante gracias al trabajo realizado por Josep Vicent Boira como comisionado del Corredor Mediterráneo, pero la falta de conexión completa entre Castellón y Tarragona continúa siendo un problema grave para la movilidad», ha aclarado.

También ha mencionado la congestión de la A-7 y las limitaciones de otras vías autonómicas. «El problema de la A-7 no está generado únicamente por el tráfico pesado. También responde a los desplazamientos diarios de vehículos y es difícil de resolver de un día para otro», ha reconocido.

«Hay además infraestructuras como la CV-50 que no están suficientemente encima de la mesa y deberían estarlo, por las limitaciones que generan tanto para los ciudadanos como para las empresas», ha añadido.

A la movilidad se suma la disponibilidad de energía. Asensio asegura que existen al menos dos proyectos empresariales que están tratando de plantear soluciones ante las dificultades de suministro eléctrico. La potencia disponible se ha convertido en uno de los primeros factores analizados por las compañías industriales antes de decidir una implantación.

Desde Triangle REM defienden, por ello, que el desarrollo de nuevo suelo debe responder a una demanda empresarial real. «Estamos en contra de urbanizar si no existe un proyecto detrás. Todas las operaciones que se encuentran actualmente en marcha responden a proyectos nuevos y concretos», ha sostenido Baldemar Asensio.

El puerto y la necesidad de nuevos espacios para contenedores

El Puerto de València continúa actuando como uno de los principales motores de la demanda logística. Asensio lo ha definido como «el gran hub del Mediterráneo» por su capacidad para atraer a las principales navieras y por el equilibrio entre los flujos de importación y exportación.

«Las grandes navieras eligen los puertos teniendo en cuenta el equilibrio entre importación y exportación y la calidad de sus conexiones. Valencia reúne esas condiciones», afirma.

El crecimiento portuario genera también necesidades menos visibles, como el almacenamiento de contenedores vacíos. Se trata de instalaciones que requieren superficies extensas, pero que presentan un valor inmobiliario inferior al de una plataforma logística convencional.

«Estamos trabajando sobre necesidades como los depósitos de contenedores. Son operaciones de poco valor añadido y deben localizarse en zonas que sean medioambientalmente sostenibles y económicamente viables«, ha defendido.

Según Baldemar Asensio, existen posibles ubicaciones, pero es necesario encontrar una solución urbanística adecuada. «Tenemos zonas, pero hay que estudiar cómo legalizar estos usos. No pueden implantarse sobre suelo industrial finalista a precios convencionales porque económicamente no es asumible», ha argumentado.

Entre los espacios analizados menciona el entorno de la terminal de Fuente de San Luis y Parc Sagunt. La planificación urbanística de Parc Sagunt II contempla expresamente condiciones para el almacenamiento de contenedores, incluidos límites de altura y medidas de integración paisajística.

La Autoridad Portuaria de Valencia también ha identificado Fuente de San Luis como un nodo estratégico para el desarrollo logístico y ferroviario, próximo al puerto, a la ZAL y a las principales conexiones terrestres.

La ZAL y el debate sobre la Ciudad Industrializada

Otro de los asuntos analizados es la posible implantación de una denominada Ciudad de la Industrialización. Sobre esta cuestión, Baldemar Asensio ha considerado que su instalación en la Zona de Actividades Logísticas del Puerto de València exigiría modificar las condiciones actuales de uso.

«Construir la Ciudad de la Industrialización en la ZAL supondría un cambio normativo y, en mi opinión, la ZAL no es la mejor ubicación», ha asegurado.

«A día de hoy, -ha matizado- para estar en la ZAL debe justificarse que la actividad está vinculada al propio puerto».

La documentación institucional confirma que este espacio, de más de 300.000 metros cuadrados, está concebido principalmente para empresas dedicadas a la logística asociada al tráfico marítimo. La Autoridad Portuaria lo presenta como un enclave dirigido a exportadores, importadores, transitarios y operadores logísticos.

La ZAL ha comenzado ya a acoger proyectos de gran tamaño. Entre ellos figura la plataforma logística de frío de MSC y Medlog. El Ayuntamiento de València concedió la correspondiente licencia para un edificio de uso industrial destinado a actividad logística y oficinas.