El derecho de tanteo y retracto son figuras jurídicas directamente relacionadas con la compra-venta de bienes, ya sean muebles o inmuebles. Estas figuras se encuentran reguladas en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y se caracterizan por tener la finalidad de proteger los intereses de las personas que tienen algún tipo de relación con el bien en cuestión. Ya sean propietarios, arrendatarios o cualquier otro motivo que les otorgue un interés legítimo sobre el mismo. A continuación, profundizaremos un poco sobre este interesante tema.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es una figura jurídica que otorga a una persona el derecho preferente a adquirir un bien, en caso de que su propietario decida venderlo. Es decir, si una persona tiene el derecho de tanteo sobre un bien, tendrá la oportunidad de adquirirlo antes que cualquier otra persona interesada en su compra. Para ejercer este derecho, la persona debe estar dispuesta a pagar el precio que se haya fijado para la venta del bien.

En el caso de los bienes inmuebles, el derecho de tanteo es el derecho que tiene el inquilino, ya sea persona física o jurídica de adquirir la vivienda que ocupa, de forma preferente sobre cualquier otro ofertante manteniendo el mismo precio y condiciones de la venta.

¿Qué es el derecho de retracto?

Por otro lado, el derecho de retracto es una figura jurídica que permite a una persona que ya ha vendido un bien, recuperarlo nuevamente. En otras palabras, si una persona vende un bien y posteriormente se arrepiente de haberlo hecho, puede ejercer su derecho de retracto para recuperarlo. Para ello, deberá devolver el dinero recibido por la venta del bien.

Aplicado al campo de los bienes inmuebles como en el caso anterior, una vez realizada la venta, el derecho de retracto faculta al inquilino a quedarse con el bien en cuestión, bajo las mismas condiciones en que fue vendido a un tercero.

¿Cuándo se pueden ejercer estos derechos?

Los derechos de tanteo y retracto pueden ejercerse en diferentes momentos y situaciones, dependiendo del caso concreto y de la legislación aplicable. En España, este derecho lo adquiere el arrendatario de un inmueble, al momento mismo de la firma del contrato. Salvo excepción de que renuncie expresamente a estos derechos de forma escrita.

En caso contrario, el titular del derecho de tanteo y retracto, interesado en la compra, puede ejercer su derecho y adquirir el inmueble en las mismas condiciones que el tercero interesado. En cualquier caso, el poseedor del derecho, dispone de 30 días desde la fecha de notificación de la intención de venta por parte del propietario, para manifestar su intención de compra.

Cuando se trata del derecho de retracto concretamente, el inquilino puede reclamar su derecho, en los casos en que el propietario no le haya informado de forma clara y comprobable su intención de venta o las condiciones de esta. También, cuando el precio real de la venta, haya sido menor que el exigido al arrendatario poseedor del derecho.

Caducidad del derecho de tanteo y retracto

El arrendatario o poseedor del derecho de tanteo y retracto, dispone de 30 días para hacer valer su derecho. Teniendo un plazo máximo de 180 días para concretar la compra del bien. Transcurrido este tiempo el derecho de tanteo se dará por caducado. En el caso de reclamación del derecho de retracto, este derecho se dará por vencido, transcurridos los 30 días naturales desde la notificación de la venta.

¿Qué obligaciones conlleva la aplicación del derecho de retracto de una vivienda?

La aplicación del derecho de retracto en la compraventa de una vivienda conlleva ciertas obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador. Por ejemplo.

El vendedor del bien está obligado a notificar al arrendatario en caso de haberlo, su intención de vender y las condiciones de la venta. Adicionalmente, debe informar al comprador de la existencia del derecho de retracto y de su posible ejercicio. Ya sea por parte del arrendatario o por parte de cualquier otra persona que tenga derecho a ello.

Por su parte, el poseedor del derecho de retracto, está en la obligación de hacer su reclamación dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación de venta. Asimismo, deberá aceptar la venta en las mismas condiciones ofertadas a un tercero interesado en la compra. Adicionalmente, tendrá que cubrir los gastos del contrato y los gastos efectuados por el comprador inicial.