La falta de oferta deja sin vivienda a 7 de cada 10 compradores valencianos

«Los precios se han estancado, pero están en la franja más alta. A partir de aquí, los arrendatarios tendrán que hacer sus cálculos si quieren acceder al mercado del alquiler u optar por otras opciones residenciales». Con esta reflexión, Nora García Donet, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana  (Asicval), resume el momento que atraviesa el mercado residencial valenciano donde alquilar es cada vez más difícil, comprar exige ahorro, apoyo familiar o hipoteca y la falta de oferta condiciona tanto a quienes buscan vivienda habitual como a quienes compran para invertir o para segunda residencia.

Los compradores valencianos han liderado las adquisiciones de vivienda en la Comunitat Valenciana durante el último año, por delante de los compradores extranjeros y de los procedentes de otras comunidades autónomas. En concreto, representaron el 72,2% de las compras destinadas a vivienda habitual, el 36,4% de las operaciones de segunda residencia y el 55,5% de las compras por inversión, según la «Encuesta sobre personas compradoras de vivienda a través de agencias inmobiliarias en el último año», elaborada por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y Asicval.

El estudio dibuja un mercado con tres grandes tensiones: el encarecimiento del alquiler, que empuja a parte de la demanda hacia la compra; la falta de oferta, que impide a muchos compradores encontrar el inmueble deseado; y el cambio en el perfil del comprador, con más peso de quienes buscan emanciparse o sustituir el alquiler por una hipoteca.

La vivienda habitual concentra la mayoría de compras

La vivienda habitual sigue siendo el principal destino de las operaciones realizadas a través de agencias inmobiliarias valencianas. Según la encuesta, el 62,3% de las compras se destinó a residencia habitual, frente al 25,8% que tuvo como objetivo la inversión y el 11,8% orientado a segunda residencia.

Entre quienes compraron vivienda habitual, los motivos se reparten entre la emancipación, el cambio de casa y la salida del alquiler. El 35,4% adquirió una vivienda para emanciparse, el 34,3% para cambiar de casa y el 30,2% para sustituir el alquiler por la compra. Este último dato resulta especialmente significativo en un contexto en el que los precios del arrendamiento han elevado la presión sobre hogares jóvenes y familias con rentas medias.

«En estos momentos quien puede comprar, compra», señala García Donet. La presidenta de Asicval identifica perfiles diversos como jóvenes que ahorran viviendo con sus padres, compradores que reciben ayuda familiar para la entrada, hogares que buscan dejar el alquiler y particulares que ven la vivienda como un valor seguro de inversión.

El contexto oficial confirma la tensión de fondo. El Índice de Precios de Vivienda del INE situó la variación anual del precio de la vivienda en el 12,9% en el primer trimestre de 2026, con un aumento del 9,1% en vivienda nueva y del 13,5% en vivienda de segunda mano. Además, el propio INE recuerda que este indicador mide la evolución de los precios de compraventa de vivienda libre, tanto nueva como usada, a partir de viviendas escrituradas.

Parejas sin hijos y compradores más jóvenes

El perfil mayoritario de comprador ha cambiado respecto a la última encuesta de 2023. Las parejas continúan dominando el mercado, pero en el último año han despuntado las parejas sin hijos, que representan el 42,1% de los compradores, frente al 38,2% de las parejas con hijos. En 2023 ocurría lo contrario, las parejas con hijos pesaban más que las parejas sin descendencia.

También se ha reducido la edad media de los compradores, que ha pasado de 42,7 a 40,5 años. El dato apunta a una entrada algo más temprana en la compra, aunque no necesariamente por mejora de accesibilidad, sino por el deterioro de las alternativas. El alquiler, que durante años fue la principal vía de emancipación, ha dejado de ser una opción asequible para muchos hogares.

La presidenta de Asicval  incide en que «el alquiler era hasta ahora la principal vía para la emancipación juvenil, pero las altas rentas lo hacen cada vez más difícil a menos que sea en alquiler compartido, e incluso para parejas resulta difícil hoy en día en función de los sueldos». A su juicio, el problema se agrava porque quienes destinan una parte elevada de sus ingresos al alquiler difícilmente pueden ahorrar para comprar su primera vivienda.

Según García Donet, incluso sin asumir un alquiler previo, «se necesitan alrededor de siete años de sueldo para poder comprar una casa en la Comunitat Valenciana», lo que aleja cada vez más este objetivo. «Los jóvenes no se pueden emancipar ni mediante alquiler ni mediante compra, y solo pueden esperar que les caiga una herencia o donación de vivienda», advierte.

Gana peso comprar para dejar el alquiler

La encuesta refleja un aumento notable de los compradores que adquieren vivienda habitual para emanciparse o dejar el alquiler. En 2023, quienes compraban para emanciparse representaban el 22,6%; en el último año, el porcentaje ha subido al 35,4%. También crece el grupo que cambia el alquiler por la compra, que pasa del 16,4% al 30,2%.

En cambio, descienden con fuerza las operaciones de reposición. Es decir, las de propietarios que venden o cambian de casa para adquirir otra vivienda. Este grupo ha pasado del 60,8% en 2023 al 34,3% en el último año. Según fuentes de Asicval esta situación se da porque los precios elevados y la escasez de oferta dificultan cambiar de vivienda incluso a quienes ya son propietarios.

Esta tendencia conecta con el papel de la financiación. La fórmula más extendida sigue siendo la combinación de ahorro personal e hipoteca, utilizada en el 58,5% de las operaciones. El ahorro personal en exclusiva representa el 28,2%, aunque pierde peso respecto a 2023, cuando suponía el 32,5%. En paralelo, gana presencia la combinación de ayuda familiar e hipoteca, que pasa del 4,7% al 10,1%.

La bajada de tipos de interés de los últimos meses ha reforzado la idea de que, para algunos hogares, asumir una hipoteca puede ser más racional que seguir pagando un alquiler tensionado. Sin embargo, esa opción depende de disponer de entrada, estabilidad laboral y capacidad de endeudamiento suficiente.

Los compradores locales ganan terreno

Uno de los principales resultados de la encuesta es el liderazgo del comprador valenciano. Los residentes en la Comunitat encabezaron las compras de vivienda habitual, segunda residencia e inversión. Frente a ellos, los compradores de otras comunidades autónomas representaron el 5,4% de las adquisiciones de vivienda habitual, el 25% de segunda residencia y el 20,6% de las compras por inversión.

El estudio detecta además un descenso del comprador extranjero, especialmente del procedente de países de fuera de la Unión Europea. En el último año, los compradores foráneos representaron el 21,8% de las compras de vivienda habitual, frente al 34,2% de 2023. En segunda residencia, pasaron del 62% al 38,4%. Y en inversión, del 58,8% al 23%.

El retroceso es aún más acusado entre los compradores extracomunitarios. Estos supusieron el 10% de las compras de vivienda habitual, frente al 24,6% de 2023; el 11,5% en segunda residencia, frente al 36% anterior; y el 9,5% en inversión, frente al 38,2% de 2023.

«La escasa oferta de vivienda de segunda mano también afecta al comprador extranjero, que apenas encuentra producto en los portales inmobiliarios. Sin embargo, los inversores locales tienen un acceso más rápido a las oportunidades que captan los profesionales inmobiliarios», explica García Donet. En cualquier caso, Asicval puntualiza que se trata principalmente de inversores particulares.

Viviendas de entre 150.000 y 200.000 euros

El producto más demandado se sitúa en la horquilla de entre 150.000 y 200.000 euros. Según las inmobiliarias valencianas, este rango concentró el 43,5% de la demanda. El precio medio más demandado para la compra de una vivienda en la Comunitat Valenciana ha pasado de 170.250 euros en 2023 a 193.478 euros en el último año.

En cuanto a la superficie, las viviendas que más se compraron fueron las de entre 90 y 120 metros cuadrados, con el 47,7% de las operaciones, seguidas de las de entre 60 y 90 metros cuadrados, con el 40,9%.

Sin embargo, la demanda no siempre encuentra producto. El 72,8% de los compradores no pudo obtener la vivienda deseada porque no estaba disponible en su zona de preferencia o por los elevados precios. Este dato resume el principal bloqueo del mercado: existe demanda, pero no suficiente oferta ajustada a capacidad adquisitiva, ubicación y características buscadas.

La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE ofrece información mensual sobre derechos transmitidos sobre bienes inmuebles, con detalle territorial por provincias y comunidades autónomas, a partir de la información procedente de los Registros de la Propiedad. En sus últimos datos publicados, el INE recogía que las compraventas de viviendas inscritas disminuyeron un 1,8% interanual en abril de 2026, lo que muestra que el mercado se mueve en un entorno de precios al alza y actividad más condicionada por la disponibilidad de producto.

Del alquiler tensionado a nuevas fórmulas residenciales

La encuesta de compra se cruza con otro fenómeno relevante y es la transformación del mercado del alquiler. En un estudio previo sobre alquiler de vivienda habitual, Asicval ya advertía de que el 36,5% de los inquilinos valencianos opta por vivienda compartida, alquiler de habitaciones o alquiler de temporada.

Preguntada por si se trata de un cambio coyuntural o estructural, García Donet prefiere ser prudente. «Aún es pronto para decir que estamos ante una transformación del modelo residencial, pero lo cierto es que cada vez estamos viendo más propuestas residenciales flexibles, como el coliving (alquiler), el flex living (alquiler flexible) o el cohousing (propiedad compartida)”, señala.

La lectura es relevante porque muestra cómo la presión de precios no solo afecta a la decisión entre comprar o alquilar, sino también al tipo de vivienda al que acceden los hogares. Compartir vivienda, alquilar una habitación o recurrir a fórmulas temporales empieza a ser una respuesta ante la falta de alternativas asequibles, especialmente entre jóvenes, trabajadores desplazados y hogares con ingresos limitados.

Propietarios fuera del alquiler habitual

El problema de oferta también afecta al mercado del alquiler. Según los datos facilitados por Asicval en su encuesta sobre arrendamiento, el 14,4% de los propietarios ha abandonado el alquiler habitual durante el último año. Ante esta situación, García Donet considera que la recuperación de oferta exige actuar sobre la seguridad jurídica, la fiscalidad y la vivienda social.

«El propietario necesita ahora mismo seguridad jurídica, saber que si deja de percibir las rentas, la Administración se va a hacer cargo, y que si tiene un incidente de ocupación, va a poder recuperar su vivienda rápidamente», afirma. A su juicio, los incentivos fiscales para quien alquila a largo plazo también pueden ayudar, ya que «la mayoría de propietarios que ponen su casa en alquiler son pequeños propietarios que tienen una o dos viviendas: normalmente la primera que compraron y la vivienda en la que residen en la actualidad».

Asicval defiende también que una mayor oferta de alquiler social contribuiría a equilibrar el mercado. Esta propuesta conecta con el diagnóstico general de la asociación. En su opinión, el problema de la vivienda no puede resolverse solo desde una variable. Hace falta actuar sobre suelo, urbanismo, transporte, fiscalidad, seguridad jurídica y colaboración entre administraciones.

El Banco de España, en su Informe Anual, incluye de forma recurrente el análisis de los principales riesgos y vulnerabilidades de la economía española, entre ellos aquellos vinculados al mercado inmobiliario y a la situación financiera de hogares y empresas. Este enfoque refuerza la idea de que la vivienda se ha convertido en una cuestión económica estructural, no únicamente sectorial.

«No hay vivienda suficiente»

«El precio de la vivienda está desbocado tanto en compra como en alquiler porque no hay vivienda suficiente, ni nueva ni de segunda mano», denuncia García Donet. La presidenta de Asicval considera que las diferentes administraciones llevan años hablando del problema, pero que apenas se han puesto en marcha medidas efectivas.

Desde la asociación reclaman «un pacto de Estado por la vivienda con amplitud de miras» que integre políticas de urbanismo, transporte, fiscalidad y desarrollo territorial. La petición parte de una evidencia: el mercado residencial valenciano ya no se explica únicamente por la capacidad de compra, sino por la escasez de producto disponible, el encarecimiento del alquiler, la dificultad de emancipación y la competencia entre usos residenciales, inversión y segunda residencia.