El Supremo anula el Registro Único de pisos turísticos y da la razón a la Generalitat

El Tribunal Supremo ha anulado el procedimiento de Registro Único de arrendamientos de corta duración previsto por el Gobierno central para las viviendas turísticas y otros alojamientos temporales anunciados en plataformas digitales. La decisión supone un revés para el modelo estatal diseñado a través del Real Decreto 1312/2024 y da la razón, de forma parcial, a la Generalitat Valenciana, que recurrió la norma al considerar que invadía competencias autonómicas en materia de turismo.

Impacto en la Comunitat Valenciana

La sentencia tiene especial impacto en la Comunitat Valenciana, uno de los territorios donde el debate sobre la vivienda turística es más intenso por su peso en destinos urbanos, costeros y de interior. El fallo no elimina la regulación de las viviendas de uso turístico, ni deja sin efecto los registros autonómicos ya existentes, pero sí cuestiona que el Estado pueda imponer un registro nacional único que se superponga a las herramientas de control de las comunidades autónomas.

Qué preveía el registro estatal

El Real Decreto 1312/2024 había creado un procedimiento para obtener un número de registro obligatorio para poder anunciar alojamientos de corta duración en plataformas online. La norma incluía viviendas turísticas, alquileres de temporada y otros arrendamientos breves, y situaba el trámite en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles, según el tipo de unidad. Sin ese número, la vivienda no podía ofertarse legalmente en plataformas digitales.

El límite competencial

El Supremo considera ahora que el Estado carece de competencia para establecer ese procedimiento de registro único con el alcance previsto. La Sala entiende que el sistema estatal se superpone a los registros autonómicos existentes y entra en un terreno en el que las comunidades autónomas tienen competencias propias, especialmente cuando se trata de alojamientos turísticos.

La Ventanilla Única sigue en pie

La decisión no anula, sin embargo, todo el esquema diseñado por el Gobierno. El Alto Tribunal mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, concebida como pasarela para la transmisión de información entre plataformas y administraciones. También permanecen las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas online, una parte vinculada al cumplimiento del Reglamento europeo sobre alquileres de corta duración.

El objetivo europeo: más datos

La normativa europea persigue mejorar la información disponible sobre estos alojamientos. Bruselas parte de una preocupación clara: el crecimiento de los alquileres de corta duración, impulsado por las plataformas digitales, ha generado oportunidades económicas, pero también tensiones sobre el acceso a la vivienda residencial, los precios del alquiler y la capacidad de las administraciones para conocer el impacto real de esta actividad. Por eso, el reglamento comunitario establece reglas armonizadas sobre generación e intercambio de datos.

Datos sí, registro único no

La diferencia está en cómo se articula ese control dentro de cada Estado. El Supremo avala la necesidad de disponer de información fiable y de que las plataformas transmitan datos, pero rechaza que el Gobierno central imponga un registro nacional que desplace o duplique los sistemas autonómicos. En la práctica, la sentencia refuerza el papel de las comunidades en la ordenación de la vivienda turística.

La normativa valenciana se mantiene

Para la Comunitat Valenciana, el fallo confirma la relevancia de su propia normativa turística. Turisme Comunitat Valenciana mantiene un marco autonómico específico, apoyado en la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad y en la regulación de empresas y alojamientos turísticos. La anulación del registro estatal no supone, por tanto, una liberalización automática del mercado: las viviendas turísticas deberán seguir cumpliendo los requisitos autonómicos, municipales y sectoriales que correspondan.

Qué cambia para empresas y propietarios

La resolución sí introduce un cambio relevante para empresas gestoras, propietarios y plataformas. Aquellos operadores que ya estaban inscritos o en proceso de obtener el número estatal quedan ahora pendientes de cómo se adapte el sistema tras la sentencia. La clave será determinar cómo se coordina la Ventanilla Única Digital con los registros autonómicos y qué obligaciones concretas seguirán vigentes para poder anunciar los alojamientos en plataformas.

Seguridad jurídica para el sector

El fallo también reabre el debate sobre la seguridad jurídica del sector. Las empresas habían criticado que el Registro Único añadía una capa administrativa adicional a una actividad ya regulada por las autonomías y, en muchos casos, también por los ayuntamientos. La sentencia da respaldo a esa tesis en un punto esencial: el control de la actividad turística no puede hacerse ignorando el reparto competencial.

Un nuevo equilibrio regulatorio

La vivienda turística seguirá sometida a una regulación creciente, pero el Supremo marca una línea clara. El Estado puede crear herramientas de intercambio de datos y coordinación ligadas a la normativa europea, pero no puede imponer un registro único nacional que sustituya o duplique los sistemas autonómicos. En Valencia, esto refuerza el papel de la Generalitat y de los municipios en una actividad que combina turismo, vivienda, convivencia vecinal y modelo urbano.