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José María Alfaro, FAI: «La vivienda bajará un 10 % en 2023»

¿Cómo afrontará el mercado inmobiliario la recta final del año? ¿Qué demandan actualmente los compradores? ¿Cuántas operaciones de compraventa se han efectuado durante 2022? ¿Bajarán o subirán los precios de la vivienda?

Charlamos con José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), acerca del futuro del mercado de la vivienda.

Rebote técnico

– Cómo crees que va a afrontar el mercado inmobiliario la recta final del año? En esta misma línea, ¿qué previsiones barajáis para 2023?

Los agentes inmobiliarios somos la infantería de tierra, estamos en la primera trinchera, somos los que escuchamos primero los disparos y su intensidad. Los primeros resultados que estamos obteniendo de nuestro sondeo interno confirman que desde mayo la dinámica de mercado se está desacelerando. Llevamos con un ciclo alcista desde 2015 aproximadamente, la pandemia generó una pausa muy brusca y después de la parte más dura lo que se ha producido es un rebote técnico, consecuencia de algunos cambios de hábitos, del precio en dinero en niveles bajísimos, del acceso a la financiación y de un inventario de propiedades bajo.

Además, tradicionalmente, la vivienda es un valor refugio, más aún en un escenario donde la renta variable no ofrece más que incertidumbre. Entonces, las rentabilidades, por ejemplo, de un pequeño inversor que compra para alquilar rápidamente se acercan al 5 %. Todo esto nos ha llevado a unos niveles de compraventa por encima del medio millón de propiedades. A eso, además, le unimos que la oferta de obra nueva es muy escasa en España, entre otras cosas, por los mayores costes de la construcción y la incertidumbre de las materias primas.

Casi todo el mundo está mirando al mercado de segunda mano. De hecho, ha crecido más en volumen de ventas y en precios que el de obra nueva. Por tanto, entendemos que en el segundo semestre se van a vender menos propiedades y que el mercado se está enfriando, probablemente anticipando un cambio de ciclo.

Los precios bajarán

– ¿Cómo se han comportado los precios de compraventa de vivienda? ¿Y los de alquileres?

Definitivamente, los precios van a bajar. Hay muy poca oferta y mucha demanda, entonces el mercado se está recolocando, está desacelerando. No se anticipa un crash inmobiliario como el de 2008. Sencillamente, están bajando los ritmos. Se tarda más tiempo en vender una propiedad y, por tanto, habrá propietarios que necesiten vender a corto plazo que vayan ajustando el precio de partida.

Ese ajuste de los precios de oferta va a traer unos precios medios algo inferiores. Aunque al final depende de cada plaza. Madrid, Valencia o Barcelona son plazas de primer orden productivo con más inversión, necesidad de alquilar, etc. En estos casos, hay mucho empuje de la demanda que hará que se sostengan los precios.

Pero, en cualquiera de los casos, lo previsible es que podamos estar hablando de unos descensos para el próximo año de un 10 % de los precios medios.

Compraventa y alquiler

– Hasta el momento, ¿qué cifras de compraventa tenéis y cuáles prevéis hasta final de año?

Hasta el primer semestre vamos en niveles muy parejos al año 2021 pero, por los datos que tenemos, creemos que el descenso del segundo semestre va a ser de un 10 %, con lo que se podría decir que vamos a terminar el año con entre un 5 % y un 10 % menos de transacciones que en 2021.

Las compraventas de viviendas cerraron 2021 con 564.569 operaciones inscritas. Lo previsible será que cerremos en torno a las 500.000 unidades, aproximadamente, en 2022.

– ¿Y el alquiler?

El alquiler sigue otros ritmos. Se produce también un efecto de concentración de demanda. En este momento, las principales plazas –ciudades donde se concentra el empleo y hay más dinámicas económicas– el alquiler adolece de oferta por todos los lados y eso ocasiona que el precio tienda a subir.

Entre otras cosas, porque es una manera natural de los propietarios de protegerse ante una ley de arrendamientos que no ofrece las suficientes seguridades jurídicas. El propietario, quizás erróneamente, tiende a protegerse ante la avalancha de inquilinos sobre una misma propiedad corrigiendo el precio al alza.

Sin embargo, los profesionales inmobiliarios no recomendamos esto en primera instancia. Hay que filtrar buscando el mejor perfil, no el que esté dispuesto a pagarte más porque eso no significa que luego vaya a tener esa estabilidad y solvencia para que en el medio/largo plazo te pueda seguir pagando las rentas.

Tenemos una descompensación tremenda, que solo se puede corregir con dos tipos de políticas. Una, a medio/largo plazo, con la generación de vivienda en alquiler gracias a la colaboración público-privada, poniendo suelo a disposición de las entidades privadas que son más rápidas a la hora de ejecutar los proyectos. La otra, sería articular políticas en ámbito estatal, autonómico y local que sean claramente incentivadoras y generadoras de oferta. Eso es donde estamos fallando.

La federación lleva reivindicando desde hace dos años que se articulen medidas claramente eficientes para generar, dar salida y sacar al mercado ese parque de propiedades que no se alquilan por temor o inseguridad.

El perfil del comprador

– ¿Qué demandan actualmente los compradores?

Después de la pandemia se da más valor a la superficie útil interior y a los espacios abiertos en contraste con la ubicación. En el mercado inmobiliario, lo más relevante sigue siendo la ubicación de la propiedad, pero es cierto que ha perdido peso en las grandes ciudades por motivos como el teletrabajo. Ahora se demandan más que antes las zonas periféricas.

– ¿Cómo se está comportando el comprador extranjero?

El comprador extranjero también está al albor de los vaivenes macroeconómicos y de los conflictos internacionales. Por ejemplo, con motivo del brexit cayó mucho la demanda británica. Y ahora con el conflicto entre Rusia y Ucrania estamos notando una desaceleración en la entrada de inversores extranjeros procedentes de Rusia.

Los datos nos muestran que hay una reducción significativa del comprador de alto nivel (viviendas de más de 500.000 euros), mientras que en perfiles medianos (entre 150.000 y 300.000 euros) sigue funcionando muy bien la compraventa del extranjero. Valencia, Alicante y Málaga son las zonas «estrella».

– ¿Cómo está funcionando la compra de segunda residencia?

El extranjero tiende más a la Comunitat Valenciana y Andalucía. Pero, el comprador español presenta una dualidad: montaña y costa. Los precios no han recuperado todavía los niveles de 2007, pero podemos afirmar con rotundidad que el español sigue mirando hacia la segunda residencia.

Plan de Regeneración de Vivienda

El Gobierno ha puesto en marcha el Plan de Regeneración de Vivienda y Agenda Urbana, dotado con 6.800 millones de euros, una iniciativa que, en palabras del coordinador de la FAI, José María Alfaro, «todavía no ha llegado a la primera trinchera». Sostiene que aún «no estamos recibiendo absolutamente nada, solo las intenciones«.

A pesar de ello, afirma que «todo lo que tenga que ver con la rehabilitación de los centros urbanos, todo lo que dote a las viviendas (que en España hay muchísimas que se construyeron en los años 60, 70 y 80) de mayor eficiencia energética, accesibilidad para personas con movilidad reducida, etc. es muy interesante».

Y añade: «Los fondos que ataquen ese problema van a ayudar a poner en el mercado viviendas en alquiler que actualmente están cerradas. Dependerá de cómo los políticos sean capaces de ejecutarlo a corto plazo».