El mercado inmobiliario se frena: las ventas caen un 11,4% y los precios suben un 9%

El mercado inmobiliario español comienza 2026 con señales claras de desaceleración. Las compraventas de vivienda descendieron un 11,4% interanual en enero, hasta las 49.685 operaciones, según los últimos datos del Consejo General del Notariado. El retroceso coincide con un contexto de precios todavía al alza, menor capacidad adquisitiva de los hogares y un endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda.

Pese a la caída de la actividad, el precio medio del metro cuadrado continúa creciendo con fuerza y se sitúa ya en 2.065 euros, un 9% más que hace un año. El contraste entre menos operaciones y precios más elevados refleja, según los expertos, un cambio de ciclo en el sector residencial español.

El mercado pierde impulso tras varios años de fuerte crecimiento

La caída de las compraventas registrada en enero se suma a los datos adelantados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que ya apuntaban a un descenso del 5% en las transacciones inmobiliarias, el mayor retroceso desde junio de 2024.

El ajuste es prácticamente generalizado en toda España. Las operaciones solo crecieron en Castilla-La Mancha (+6,1%) y La Rioja (+5,6%), mientras que comunidades como Cantabria (-18%), Madrid (-15,9%), Andalucía (-14,2%) y Canarias (-13,6%) lideraron las caídas.

Los pisos alcanzan máximos desde 2007

El encarecimiento de la vivienda continúa siendo una de las principales características del mercado. El precio de los pisos subió un 10,6% interanual en enero y alcanzó los 2.382 euros por metro cuadrado, máximos no vistos desde julio de 2007.

Por su parte, la vivienda unifamiliar registró un precio medio de 1.539 euros por metro cuadrado, un 7% más que hace un año y también en máximos históricos.

Las mayores subidas de precios se registraron en:

• La Rioja (+27,5%)
• Castilla-La Mancha (+23,3%)
• Comunitat Valenciana (+16,7%)
• Canarias (+16,5%)
• Cantabria (+15,9%)
• Baleares (+14,2%)
• Cataluña (+10,9%)
• Madrid (+11,5%)

En contraste, Navarra (-4%), Extremadura (-3,7%), País Vasco (-0,8%) y Murcia (-0,4%) fueron las únicas autonomías donde la vivienda se abarató.

Caen las hipotecas pese al aumento del importe medio

El frenazo inmobiliario también empieza a reflejarse en la financiación. Los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda descendieron un 6,8% interanual en enero, hasta las 26.450 operaciones.

Sin embargo, el importe medio de las hipotecas siguió creciendo y alcanzó los 186.857 euros, un 13,4% más que un año antes, lo que evidencia que el encarecimiento de la vivienda obliga a solicitar préstamos de mayor cuantía.

Actualmente, el 53,2% de las compras de vivienda se financian mediante hipoteca, y el préstamo cubre de media el 72,3% del precio del inmueble.

Las mayores caídas en la firma de hipotecas se produjeron en Andalucía (-14,5%), Comunitat Valenciana (-13,4%), Castilla y León (-13,3%) y Cantabria (-13,2%). Por el contrario, Castilla-La Mancha (+15,3%), Cataluña (+2,5%) y Asturias (+1,1%) registraron avances.

Un cambio de ciclo marcado por la falta de accesibilidad

Los expertos coinciden en que el mercado residencial entra en una nueva etapa marcada por la moderación de la demanda y el agotamiento de la capacidad de compra de muchas familias.

Aunque los tipos de interés han comenzado a estabilizarse, los elevados precios siguen actuando como principal barrera de acceso. Además, la escasez de oferta en los principales mercados urbanos continúa presionando al alza los precios, especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia o Baleares.

El comportamiento de los próximos meses dependerá en gran medida de la evolución de la financiación, del empleo y de la capacidad del mercado para incrementar la oferta residencial. Entretanto, el sector inmobiliario parece haber dejado atrás el dinamismo de los últimos años y comienza a mostrar síntomas claros de enfriamiento.