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En términos de derecho, subrogar significa, sustituir en una obligación o derecho a la persona que los poseía. De donde podemos definir la subrogación como la transmisión de una relación jurídica de una persona a otra, ya sea por cambio de acreedor o por sustitución del objeto del contrato. La gran ventaja de la subrogación es que permite la sustitución de una de las partes de un contrato, sin necesidad de formalizar uno nuevo. Esta figura se encuentra contemplada y regulada en el artículo 1210 del Código Civil español.
¿Qué es la subrogación?
La subrogación es un concepto jurídico que permite a una parte asumir los derechos de otra. Se trata de la figura legal por medio de la cual una persona o cosa está en la capacidad de sustituir a otra en el cumplimiento de sus obligaciones y derechos dentro de una relación jurídica.
En otras palabras, la subrogación puede ser el cambio de uno de los titulares de un contrato o la cosa contratada, de común acuerdo entre las partes y que cumple las mismas funciones.
En resumen, podemos entender la subrogación como la sustitución de una persona, figura jurídica o cosa en un contrato, siempre que sea de común acuerdo entre las partes o como consecuencia de una circunstancia sobrevenida.
Tipos de subrogación
Hay dos tipos de subrogación: la subrogación personal y la subrogación real.
Decimos que la subrogación es personal, cuando se sustituye a una persona por otra en el cumplimiento de sus obligaciones o el ejercicio de sus derechos. La persona sustituida puede ser acreedora (subrogación del acreedor) o deudora (subrogación del deudor) indistintamente. Esta sustitución puede emanar de una disposición legal o de la voluntad de las partes.
Se habla de subrogación del acreedor, cuando los derechos de este son transferidos a un tercero, bien sea otra persona o una nueva entidad. Por su parte, la subrogación del deudor, se refiere a los casos en que la obligación de pago de una deuda, de igual manera, es asumida por un tercero.
Por otro lado, está la subrogación real, que se produce cuando la sustitución se realiza sobre un bien patrimonial de una persona. De manera que el nuevo bien pasa a sustituir el antiguo en la misma proporción de valor dentro del mismo régimen. Este tipo de subrogación se da cuando existen derechos de terceros sobre el bien en cuestión.
Entre los casos más comunes de este tipo de subrogación están, la sustitución de inmuebles en caso de hipotecas por indemnización o expropiación, la adquisición de bienes gananciales o la enajenación de bienes de reservas hereditarias, entre otros tantos.
Subrogación de contrato
Se dice que existe una subrogación de contrato cuando una de las partes firmantes de dicho contrato, traspasa sus obligaciones y derechos dentro de este, a un tercero bajo las mismas condiciones establecidas al momento de la firma inicial.
Este tipo de subrogación se puede producir en los casos de contratos laborales (cuando cambia de dueño la empresa); contratos de crédito (el acreedor o el deudor pueden endosar la deuda); contratos de hipoteca.
Subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria es uno de los casos más comunes de subrogación. En este tipo, tanto el deudor como el acreedor de la obligación hipotecaria pueden ser sustituidos o reemplazados por otro. Bien sea un nuevo deudor o una nueva entidad financiera.
Las causas de una subrogación hipotecaria pueden ser el cambio de propiedad (compra o venta) de una vivienda hipotecada o el cambio de entidad financiera en busca de mejores condiciones financieras.
Esta figura se encuentra contemplada y regulada en la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y está exenta del pago del impuesto por los Actos Jurídicos Documentados.
Gastos en la subrogación de una hipoteca
Antes de decidir si subrogar una hipoteca es realmente conveniente o no, se deben evaluar ciertos factores. Entre ellos, el tipo de interés que ofrece la nueva entidad bancaria y los gastos derivados de la subrogación. Siendo estos últimos, considerados entre los más importantes. Veamos algunos de los gastos más importantes en la subrogación de una hipoteca:
Comisión de subrogación, es la comisión que se paga cuando se realiza la subrogación de la entidad financiera por otra. La ley establece una comisión de 0,50%, durante los primeros 5 años y 0,25% para los años siguientes, en los casos de hipotecas fijas. En los casos de la hipoteca variable se fija un 0,25% durante los 3 primeros años. El 0,15% de 3 a 5 años y sin ningún tipo de comisión durante los años restantes del crédito.
También se deben tomar en cuenta otros gastos como: tasación de la vivienda, gastos de notaría, gestoría o los gastos de registro en general. Aunque, según la ley 5/2019, en su artículo 14, los tres últimos gastos mencionados, deben ser asumidos por la entidad bancaria.
Condiciones que puedes mejorar al subrogar tu hipoteca
Al subrogar el acreedor de una hipoteca, el deudor puede mejorar sustancialmente algunos aspectos de las condiciones de la hipoteca tales como:
- El tipo de interés, al cambiar de entidad se pueden conseguir mejores tasas de interés sobre la hipoteca.
- Costos extraordinarios y comisiones, la subrogación permite abaratar los costos de la hipoteca, eliminando comisiones y gastos innecesarios que no se quieren.
- Plazos de devolución, al cambiar de banco puedes negociar los plazos establecidos para el pago de la hipoteca.
- Condiciones generales de la hipoteca, con la subrogación se pueden negociar con la nueva entidad bancaria, nuevas condiciones más favorables para el deudor.
Requisitos para subrogar la hipoteca
Básicamente, se deben llenar 3 requisitos básicos para poder subrogar una hipoteca:
- Que la hipoteca no sea nueva o reciente. Algunos bancos exigen una antigüedad mínima de algunos años (puede variar según la entidad), para evaluar cuál ha sido el comportamiento del cliente y la responsabilidad al realizar los pagos.
- Que el monto del capital pendiente de la hipoteca que se quiere subrogar, no exceda el 80% del valor de la tasación de la propiedad hipotecada.
- Solvencia económica, se debe contar con un buen sueldo o un buen ingreso fijo mensual que garantice el cumplimiento fiel de los pagos.
