Gonzalo Bernardos: «Al propietario le falta seguridad jurídica»

En España hay una paradoja en el mercado del alquiler. El precio sube mucho y, al mismo tiempo, hay cada vez menos viviendas en arrendamiento. Entre 2021 y 2025, la oferta de pisos en alquiler cayó un 35%, según el Barómetro del Alquiler. El dato lo recoge Gonzalo Bernardos, advisor de Trioteca y profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, en el análisis trimestral del Centro de Estudios de esa compañía.

Bernardos no lo atribuye a la falta de demanda, sino a la inseguridad que sienten los propietarios. Su diagnóstico es que el problema del alquiler no se resuelve solo con más construcción, porque el mercado necesita que quien tiene un piso quiera ponerlo en alquiler.

La renta sube, la oferta baja

Entre 2018 y 2025, el precio del alquiler subió un 46,9%, mucho más de lo que se esperaba. En la mayoría de las ciudades, según el informe, pagar la cuota hipotecaria resulta ya más barato que pagar el alquiler. Esa comparación pesa en la decisión de compra: una familia que puede acceder a una hipoteca tiene una alternativa para salir del arrendamiento.

Para los próximos dos años, Bernardos no espera que la renta se dispare. «Dudo mucho que la cuantía del arriendo suba más de un 4% en cada uno de los dos ejercicios», escribe. Su previsión es moderación, no bajada.

Lo que sí analiza es por qué hay menos pisos disponibles. Entre 2021 y 2025, la oferta cayó con más intensidad en las provincias con control de alquileres que en las que no lo tienen. En la de Barcelona descendió un 56,6% y en la de Madrid un 30,6%. Los datos son del informe, que atribuye la caída a la regulación, pero conviene tener presente que el resultado depende también de otros factores, como la demanda y el turismo, que el informe no desarrolla.

Qué siente el propietario

El centro del análisis de Bernardos es la seguridad jurídica. Según el informe, «la reducción de la oferta de alquiler está principalmente vinculada a la inseguridad jurídica que las decisiones del Gobierno generan entre los propietarios de viviendas».

Enumera cuatro factores:

• Los controles de alquiler, que limitan lo que el propietario puede cobrar y, en muchos casos, la forma de revisar la renta.
• El temor a la okupación, que lleva a algunos propietarios a no arrendar sus pisos por si se ocupan.
• Las dificultades para desahuciar a inquilinos vulnerables que dejan de pagar la renta mensual.
• La demonización de los grandes caseros, que, según el informe, desincentiva a quien tiene varios inmuebles.

Su conclusión es que muchos propietarios venden su vivienda, materializan plusvalías acumuladas y destinan el dinero a otros activos. El piso que sale del mercado no vuelve al alquiler, y eso reduce la oferta disponible para quien no puede comprar.

Este es el punto en el que el análisis se separa de la discusión habitual. Bernardos no discute solo el precio que se puede cobrar. Pone el acento en la confianza: el propietario necesita saber que, si el inquilino incumple, podrá recuperar su vivienda en un plazo razonable. Sin esa garantía, el alquiler deja de compensar frente a vender.

Un mercado de compraventa que se enfría

El informe sitúa la fase actual en un enfriamiento, no en una caída de precios. Bernardos prevé que «durante los próximos quince meses, el mercado residencial se enfriará, pero descarto que llegue a congelarse».

Sus previsiones concretas son:

• Las compraventas caerán alrededor de un 8% tanto en 2026 como en 2027.
• Al cierre de 2027, el precio de la vivienda subirá menos de un 5%.

Para llegar a esa conclusión, compara el momento actual con la burbuja anterior a la crisis. En 2006, bancos y cajas prestaron 170.298 millones de euros a los hogares para comprar vivienda. En 2025, el crédito concedido fue de 82.749 millones, a pesar de crecer un 21,8% interanual. Desde entonces, la inflación acumulada es del 46,8%. Es decir, el crédito hipotecario sigue muy por debajo de los niveles de la burbuja, aunque el precio de la vivienda haya subido.

El informe recoge además un dato de 2025: las compraventas de vivienda usada crecieron un 5,2%, hasta 683.871 unidades, un máximo histórico. Bernardos advierte, sin embargo, de que ese récord ocultó un cambio en la segunda mitad del año.

Ciudades grandes: se nota primero

El enfriamiento empieza en las ciudades grandes, según el análisis. En la segunda mitad de 2025, las compraventas en las capitales de provincia cayeron un 4,4% interanual. Entre las diez donde más se redujeron aparecen Madrid (-15,5%) y Barcelona (-11%).

Bernardos explica este proceso con el «principio de la mancha de aceite»: la demanda de clase media-alta y de inversión, que impulsó el mercado durante años, se debilita primero en las zonas más deseadas y el mercado se traslada después a barrios y ciudades medianas con precios más ajustados. Para él, el crecimiento futuro estará más en zonas con precios más bajos que en el centro de Madrid o Barcelona, donde la demanda de compradores de alto poder adquisitivo pierde fuelle.

En esa línea, afirma que muchos propietarios de viviendas de alto standing tendrán que reducir sus pretensiones económicas, algo que, según el informe, pocos han hecho hasta ahora. No ve caídas generalizadas de precios, porque la demanda seguirá superando a la oferta, pero sí un ajuste en el segmento más caro.

Obra nueva: el cuello de botella

El análisis también apunta a la oferta. Según el informe, en muchos municipios la concesión de una licencia de edificación tarda más de seis meses, y en algunos hasta dos años. Esa espera eleva el riesgo de la promoción y reduce el número de viviendas que se inician cada año.

Bernardos añade que la transformación de suelo agrícola o industrial en residencial es lenta y, en algunos casos, jurídicamente insegura. Y que los promotores ganan menos que hace dos décadas porque construyen menos pisos y tienen menos capacidad de endeudamiento: hoy necesitan aportar mucho más capital propio para levantar una promoción.

Aquí encaja el titular. El problema de la vivienda no es solo de inquilinos y compradores: también afecta a quien construye y a quien alquila. Si cada uno de esos agentes percibe un marco incierto, la oferta se reduce.

Lo que queda por resolver

El informe no entra a fondo en las propuestas del Gobierno ni en la posición de los inquilinos, y tampoco evalúa el impacto de cada medida. Su tesis es que la inseguridad jurídica explica en gran parte la caída de la oferta, pero esa es una lectura, no un hecho cerrado.

Bernardos cierra con una advertencia: «En los próximos años, la prioridad es evitar que el boom se convierta en burbuja». Su mensaje es que el mercado se está enfriando de forma ordenada, pero que el riesgo está en que la falta de oferta siga empujando los precios sin que haya un marco que anime a poner pisos en alquiler.