La red eléctrica como cuello de botella para la vivienda

La falta de capacidad en la red eléctrica se está convirtiendo en un nuevo cuello de botella para el sector residencial. El último informe del BBVA Research advierte de que más de 80.000 viviendas previstas en España dependen de la construcción de nuevas infraestructuras eléctricas y de que la demanda de electricidad podría crecer alrededor de un 45% hasta 2030, en plena competencia con la industria, el transporte y los centros de datos.

La red eléctrica española ha dejado de ser un input intermedio para convertirse en un factor limitante del desarrollo residencial. La capacidad de acceso a la red se plantea ahora como un recurso estratégico y un freno adicional a los ya conocidos: la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, el encarecimiento de los costes de construcción, la reducida rentabilidad y los numerosos trámites burocráticos.

Según el análisis, sin capacidad suficiente en la red es necesario reforzar o ampliar la infraestructura, lo que puede retrasar la ejecución de las promociones y demorar la llegada de vivienda al mercado. Y ese refuerzo no es inmediato: en los grandes desarrollos urbanísticos, ampliar la red puede llegar a tardar de cinco a ocho años.

El 88% de los nudos de distribución, al límite

El diagnóstico de partida es que la generación eléctrica ha crecido con fuerza —impulsada por las renovables y la electrificación—, pero la expansión de la red no ha avanzado al mismo ritmo. El resultado es una red congestionada: el 88% de los nudos de la red de distribución tiene menos de 1 MW disponible, capacidad que se considera insuficiente para conectar nuevos proyectos residenciales o económicos de cierta dimensión.

Esa saturación no se observa de forma directa, sino a través de sus síntomas: vertidos de energía renovable no integrada, restricciones técnicas, servicios de ajuste, mayores costes y pérdida de eficiencia del sistema. Los servicios de ajuste, que históricamente suponían menos del 10% del precio final de la electricidad, han alcanzado picos del 50-60% en 2024 y 2025. Solo mantener la red funcionando cuando existen limitaciones físicas costó en 2024 una media de 3,5 millones de euros diarios, con jornadas que llegaron a los 18 millones.

Capacidad para 1,6 millones de viviendas, pero mal localizada

El informe introduce un matiz relevante. Los nudos de distribución contaban a finales de 2025 con una capacidad firme disponible de 25.700 MW. Si se destinara al uso residencial el 31,5% de esa capacidad —el porcentaje de electricidad que consumen los hogares—, se podría dar suministro a algo más de 1,6 millones de viviendas, muy por encima del déficit acumulado entre 2021 y 2025, estimado en unas 700.000 unidades.

El problema, por tanto, no es tanto de volumen agregado como de localización: la capacidad disponible no siempre se encuentra donde más se necesita. A ello se añade que la electrificación creciente de los hogares eleva la potencia por vivienda; según los cálculos del informe, pasar de 3,3 kW a 7,5 kW por unidad reduciría hasta un 55% el número de viviendas que se pueden abastecer con la misma capacidad.

Valencia y Alicante, entre las provincias con la capital más tensionada

Entre las siete provincias más pobladas analizadas —que concentran el 47% de la población—, los casos de la Comunitat Valenciana son de los más ilustrativos. En el municipio de Valencia, solo dos distritos cuentan con capacidad efectiva para nuevos desarrollos: Quatre Carreres, con margen para 542 viviendas, y Jesús, para 1.146. Grandes proyectos como el PAI del Grao (3.000 viviendas proyectadas) o Nou Benicalap (1.500) no tendrían capacidad asumible con la red actual, mientras que el Parque Central podría cubrir 1.146 de las 5.500 previstas.

En la provincia de Valencia, la capacidad se desplaza hacia municipios como l’Eliana (7.751 viviendas asumibles), Torrent o Catadau. En Alicante, la capital tampoco dispone de capacidad efectiva para crecer: desarrollos como el PAU 5 de la Playa de San Juan, Benalúa Sur o Vistahermosa figuran sin viviendas asumibles según la red disponible. A esa presión se suma la industria: la Gigafactoría de Volkswagen en Sagunto es uno de los grandes consumidores que competirán por el acceso eléctrico.

De Estepona a Madrid: los primeros retrasos ya son visibles

El informe recopila casos recientes en los que la falta de acceso eléctrico ya condiciona la promoción de vivienda. En Estepona (Málaga), 72 viviendas terminadas no pudieron entregarse pese a estar completamente finalizadas por carecer de suministro. En Vélez-Málaga, la red existente condiciona el desarrollo de más de 4.000 viviendas. En Aragón, varias promociones tuvieron que esperar entre tres y cuatro meses para disponer de suministro, con los consiguientes costes financieros. Y en la Comunidad de Madrid, la capacidad eléctrica firme solo permitiría abastecer a unas 40.000 viviendas, frente a un déficit de 116.000 y un suelo con potencial para 126.000 en cinco años.

La regulación gira hacia una asignación más estratégica

BBVA Research recuerda que la reforma de 2013 (Ley 24/2013) moderó el ritmo de inversión en redes en un contexto de baja demanda, lo que hoy dificulta atender el aumento de las solicitudes de acceso. Desde 2020, el RD 1183/2020 introdujo hitos, plazos y garantías económicas para evitar el acaparamiento de capacidad, y el RDL 7/2026 refuerza una asignación más estratégica que prioriza proyectos como la vivienda y la industria.

En esa línea, el informe valora el Real Decreto del 28 de julio como «un paso en la buena dirección»: moviliza hasta 17.900 millones de euros adicionales para redes hasta 2030 —10.200 millones para distribución y 7.700 para transporte— que, sumados a los límites ordinarios, podrían elevar la inversión total por encima de los 35.000 millones. El texto favorece las inversiones anticipatorias y refuerza la transparencia de las distribuidoras, aunque BBVA Research advierte de que su impacto dependerá de la ejecución y de una evaluación posterior.

Cuatro palancas para que la red no frene el desarrollo residencial

El servicio de estudios plantea que la inversión en redes eléctricas es, en la práctica, una política de crecimiento económico, y propone cuatro líneas de actuación: acelerar la inversión en distribución y transporte anticipándose al desarrollo urbano; mejorar la coordinación entre el urbanismo y la planificación eléctrica; optimizar la asignación de la capacidad disponible reduciendo los bloqueos de capacidad no utilizada; e impulsar el almacenamiento y la flexibilidad del sistema. El reto, concluye el informe, no es solo invertir más, sino hacerlo antes y donde sea necesario.