Casa 47 y aval al alquiler: el nuevo intento de frenar la crisis de vivienda

El Gobierno ha dado luz verde a un cambio de calado en su arquitectura de vivienda con la transformación de la histórica Sepes en Casa 47, una entidad pública empresarial llamada a asumir un papel mucho más amplio que la mera gestión de suelo. El objetivo declarado es convertirla en un operador estatal de vivienda capaz de abarcar el ciclo completo de urbanización, construcción y gestión del alquiler público asequible.

El nombre no es casual. Casa 47 hace un guiño directo al artículo 47 de la Constitución Española, reforzando la narrativa de «blindaje» del parque público y evitando, en teoría, que vuelva a diluirse en el mercado libre como ocurrió en otras etapas.

La hoja de ruta viene respaldada por una inversión estimada de 13.000 millones de euros en diez años, con la ambición de elevar el parque público hacia el entorno del 8 %, más alineado con estándares europeos.

En el corto plazo, la cartera inicial se alimentará de la propia actividad de Casa 47 y de la inclusión de activos del Estado, con especial protagonismo de Sareb. Según la información disponible, se han movilizado más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos con capacidad para otras 55.000 casas. A esto se suma que la entidad ya ha licitado proyectos para más de 1.600 viviendas y prepara una oferta pública de compra de 100 millones de euros para incorporar más inmuebles al parque.

Si la premisa es acertada —más parque público estructural y menos intervenciones puntuales—, el gran examen estará en la capacidad de ejecución: suelo finalista, agilidad administrativa y coordinación real con autonomías y ayuntamientos.

Contratos largos, precios vinculados a renta y un portal en 2026

Más allá del rediseño institucional, Casa 47 introduce un esquema de acceso y permanencia pensado para ofrecer estabilidad. La ministra de Vivienda ha señalado que los contratos podrán alcanzar hasta 75 años, articulados en una primera fase de 14 años y prórrogas automáticas de 7 si se mantienen las condiciones de acceso.

El elemento más sensible —y políticamente más rentable— está en el precio. El marco anunciado limita el alquiler a criterios de asequibilidad territorial, con un tope para que ningún arrendamiento supere el 30 % de la renta media de la comunidad autónoma correspondiente. Este enfoque intenta desplazar el tradicional debate sobre «precio de mercado» hacia la capacidad real de pago de los hogares, una pieza clave en un contexto donde el esfuerzo residencial ha escalado para amplias capas de población.

En paralelo, el Gobierno pretende que Casa 47 no sea únicamente una herramienta para rentas muy bajas, sino un colchón para la clase media trabajadora. Las ofertas se orientarían a quienes ingresan entre 2 y 7,5 veces el IPREM, un rango que, según las explicaciones difundidas, cubriría a alrededor del 60 % de la población.

Para ordenar y centralizar este ecosistema llegará un portal online a principios de 2026, donde se podrán consultar promociones, requisitos y tramitar solicitudes. Las fuentes ministeriales apuntan a que ese primer año podría haber al menos 13.000 viviendas disponibles en la plataforma.

La intención es clara: simplificar el acceso y visibilizar oferta pública en un mercado donde la búsqueda de alquiler asequible se ha convertido en una carrera de obstáculos.

El aval a impagos: incentivos a la oferta con condiciones estrictas

El segundo gran anuncio del Consejo de Ministros apunta directamente al otro factor crítico del mercado: la oferta privada. El Gobierno ha aprobado un aval público ante eventuales impagos en el alquiler para contratos firmados con menores de 35 años o personas vulnerables —según definición autonómica— con el objetivo de reducir el riesgo percibido por los propietarios y, por esta vía, aflorar más viviendas al mercado.

La cobertura incluirá impagos de renta, daños en la vivienda y deudas de suministros, y será gestionada por comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla. Para acceder, los propietarios deben cumplir un paquete de requisitos, como una renta alineada con el índice estatal de referencia, contar con depósito de fianza legal, y firma del compromiso de aval con el inquilino, además de estar al corriente de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

Un detalle relevante es el alcance temporal: la medida se aplicará a alquileres vigentes a 30 de enero de 2025, y su dotación presupuestaria se habilitará en próximas fechas. Este marco acotado ya ha generado debate en el sector sobre su eficacia real si la cobertura no amplía el perímetro de perfiles y contratos susceptibles de beneficiarse.

En términos de política económica, la combinación de operador público fuerte y mecanismos de reducción de riesgo para el casero sugiere un intento de actuar sobre los dos frentes del problema. Pero el éxito no dependerá solo del diseño, lo determinarán los ritmos de obra, la gobernanza con las autonomías y la capacidad real del aval para cambiar comportamientos.