Gonzalo Bernardos: «No hay burbuja. El problema es que el alquiler ha muerto»

La situación de la vivienda en España vive un momento muy complejo: el mercado se encuentra tan tensionado como dinámico. Eso sí, siempre y cuando seas propietario. Durante segundo trimestre de 2025 se ha consolidado una tendencia que, lejos de dar señales de agotamiento, sigue empujando los precios al alza y estirando los límites del endeudamiento familiar.

En una rueda de prensa conjunta, Gonzalo Bernardos, doctor en Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Barcelona (UB), y Ricard Garriga, CEO de Trioteca, han ofrecido un análisis sin rodeos de lo que está ocurriendo.

«El mercado hipotecario va fenomenal», sentencia Bernardos al inicio del encuentro. Lo que podría sonar a titular triunfalista encierra una reflexión más profunda sobre la actual transformación del sector. Según los datos analizados por el economista, el crédito bancario para la compra de vivienda ha aumentado un 26% respecto al mismo periodo de 2024, impulsado por tres factores: la bajada de los tipos de interés, el encarecimiento de los precios inmobiliarios y un endeudamiento familiar creciente.

Subida sostenida de los precios

Ricard Garriga pone cifras concretas al fenómeno: «El precio medio de la vivienda ha subido un 10 % este trimestre y un 25 % en los últimos seis meses». Son datos recogidos en la plataforma hipotecaria Trioteca, que revelan que en junio de 2025 la vivienda media solicitada en hipoteca superó los 300.000 euros, con una media exacta de 307.000. «Esto nos asusta», admite Garriga, quien advierte que la demanda sigue en aumento, especialmente en Cataluña.

Bernardos, por su parte, subraya que «se dan todas las condiciones para que los precios sigan subiendo».

Entre ellas, destaca la fuerte creación de empleo, la mejora salarial y un nuevo comportamiento de los compradores: «Cada vez más familias jóvenes están accediendo a la compra con ayuda de los padres. El trasvase de capital intergeneracional es el mayor de la historia reciente», afirma.

Interés a la baja, hipotecas fijas al alza

En este contexto, los tipos de interés siguen bajando, aunque el Euríbor parece haberse estabilizado tras 14 meses de descenso. Garriga señala que el tipo fijo representa ya el 91,21% del mercado, con una media trimestral del 2,22 %.

A pesar de que el dato pueda parecer contradictorio con el 3,04 % que registra el Instituto Nacional de Estadística (INE) en abril, la explicación está en el canal: «Las hipotecas de Trioteca, como muchas de canal digital o mayorista, incorporan condiciones más agresivas por la competencia bancaria», explica.

Bernardos coincide: «Los tipos seguirán bajando. La economía europea va francamente mal y necesita oxígeno. A menos que haya un conflicto bélico, veremos tipos en el 1,5%». La razón, dice, es que buena parte del recorte de tipos ya estaba descontado desde 2024. «El BCE irá por detrás del mercado», añade.

Endeudamiento, pero con control

Otra de las grandes cuestiones es si este crecimiento del crédito implica una situación de riesgo para las familias. Bernardos lo descarta tajantemente: «No hay burbuja. Aquí hay gente que confunde precios elevados con burbuja. A final de año, en términos reales, las entidades habrán concedido solo el 35 % de hipotecas respecto al conjunto del mercado».

Garriga apoya la tesis con un dato técnico: «La mayoría de nuestras hipotecas se firman por el 80% del valor de compra. Las del 100% son muy raras. Además, los bancos siguen siendo muy estrictos con la tasa de esfuerzo: como máximo, el 35% de los ingresos puede destinarse a pagar la cuota».

Esto, en comparación con el 52% que se destinaba en 2008, da margen para hablar de un escenario más equilibrado.

Alquiler en caída libre

La gran diferencia respecto a ciclos anteriores no está en el precio de compra, sino en la desaparición del mercado del alquiler.

«El alquiler ha muerto», lanza Bernardos.

Y lo argumenta: «Hoy hay gente dispuesta a pagar por encima del precio regulado, pagarle al agente inmobiliario y hasta dar 2.000 euros por tiempo perdido. Hay desesperación».

El resultado es que comprar se percibe, para muchas familias, como una opción más asequible que alquilar. «La vivienda no se compra solo con el salario, sino con endeudamiento y ayuda familiar. Lo esencial es qué parte de lo que gano destino a la hipoteca, y estamos por debajo del 35%», dice Bernardos. «Eso la hace viable para muchas familias».

¿Y la oferta? Insuficiente

Uno de los grandes cuellos de botella sigue siendo la escasa oferta, especialmente de vivienda pública. Bernardos es crítico: «Todos los partidos dicen que van a hacer muchas viviendas de protección oficial. Pero si cogemos los datos, no solo no aumentan, sino que han decrecido en 500 unidades de media. La oferta sigue siendo escasa y esa es la clave del problema».

Respecto a las actuaciones de la Sareb, las expectativas tampoco son altas. «Le quedan viviendas ocupadas, destrozadas o con obras a medias. El impacto será mínimo», zanja Bernardos.

¿Qué esperar del futuro?

Pese a la tensión del mercado, el economista no prevé una corrección brusca. Para que bajen los precios, dice, deberían ocurrir tres cosas: una subida significativa de los tipos de interés, una restricción del crédito bancario y un aumento del desempleo. «Y ninguna de estas condiciones se espera en el corto o medio plazo», concluye.

Por el contrario, todo apunta a que el segundo semestre de 2025 será incluso mejor que el primero en términos de actividad hipotecaria. «La demanda viene ahora de jóvenes con empleo estable, no de inversores ni de clases medias altas como antes de la crisis. La naturaleza del mercado ha cambiado», concluye Bernardos.

Mientras tanto, el acceso a la vivienda seguirá marcado por un paisaje de precios altos, oferta limitada y un alquiler que, según los expertos, ha dejado de ser una alternativa viable.