La compra de vivienda en España por parte de extranjeros sigue en máximos y representa ya una de cada cinco compraventas, según la estadística del Consejo Nacional del Notariado. La llegada de estos nuevos compradores, sumado al incremento poblacional que ha experimentado el país durante las dos últimas décadas, supone un elemento a tener en cuenta a la hora de analizar la situación del mercado de la vivienda en Valencia.

Con la intención de crear una conversación entre los distintos jugadores -públicos y privados- claves a la hora de enfrentar lo que se ha convertido en un problema transversal a la sociedad; en Economía 3 abordamos una serie de entrevistas con la crisis de la vivienda como tema de debate.

En esta ocasión charlamos con Alfonso Casillas, director de Engel & Völkers en Valencia, una inmobiliaria líder especializada en el comprador internacional y de lujo.

¿La City de Valencia?

-La ciudad de Valencia ha crecido en 23.000 habitantes en apenas un año. Crece mucho, muy rápido, y lo hace atrayendo también población extranjera de alto poder adquisitivo. Cada vez son más los extranjeros que escogen la ciudad para hacer su nuevo hogar.

Así es. Nuestra firma siempre ha tenido un ADN internacional y siempre hemos mantenido dicho enfoque desde el inicio de nuestra actividad en la Comunidad Valenciana y especialmente en la ciudad de Valencia. Aún así, en los últimos tres años hemos experimentado un aumento del 10% de compras de extranjeros. Una actividad que se sale de lo que era usual incluso para una firma como la nuestra, acostumbrada a trabajar con clientes de fuera.

Valencia ahora mismo es un punto con un gran atractivo. No nos olvidemos que acabamos de lograr la implantación de cinco o seis universidades privadas que tienen que triplicar sus alumnos extranjeros durante los próximos años, que la capacidad logística se ha duplicado en los últimos dos años, que muchas empresas se han ubicado en la zona y la implantación del teletrabajo ha atraído a muchos expats -profesionales extranjeros que trabajan a distancia-.

Además, estamos entre las primeras ciudades más visitadas de Europa, lo cual ha cambiado su panorama, partiendo ya de unas condiciones de clima y estilo de vida muy atractivos. Si a todo esto añadimos las consecuencias de diversas migraciones debido a los conflictos geopolíticos, el resultado es que Valencia es una diana.

Valencia se está volviendo como la City, un lugar a donde se va a trabajar, en el que el turismo y el aumento del precio del alquiler aumentan la presión sobre el ciudadano local

Es de primero de economía, cuando tienes tanta gente interesada en vivir aquí y el mercado de la vivienda, incluida la de lujo, permanece estable, evidentemente presiona los precios al alza. La ciudad está sufriendo la transformaciones que han vivido otras ciudades europeas, el centro de Valencia se está volviendo como la City, un lugar a donde se va a trabajar, en el que el turismo y el aumento del precio del alquiler aumentan la presión sobre el ciudadano local.

Mucho por fabricar y rehabilitar

-Hay una gran escasez de vivienda y un aumento cada vez mayor de la demanda. ¿Tiene también esta situación su traslación al mercado de la vivienda de lujo?

Efectivamente, y hay que tener en cuenta que lo que demanda el mercado cambia. Ahora mismo la gente busca pisos en el centro con mucha luminosidad, por ejemplo. Oferta que cumpla dichas características hay la que hay. También se demanda mucho chalet en las afueras con líneas blancas, muy limpias…nuestro parque de vivienda es ochentero y no responde a la demanda actual del comprador de rango medio-alto. Hay mucho que fabricar y rehabilitar.

Hay una descompensación entre lo que busca el comprador de lujo y la oferta disponible.

¿Falta vivienda de lujo?

-El coste de la inversión que supone construir es uno de los principales problemas que las promotoras nos trasladan. El aumento de los precios ha hecho que sea mucho más arriesgado levantar viviendas, ¿ocurre también lo mismo en el mercado del lujo?

Son mercados y dinámicas distintas. En cualquier caso, fabricar producto inmobiliario cuesta mucho capital. Es complicado, quien deja el dinero, normalmente entidades financieras pero también fondos de inversión, ven un panorama con mucho riesgo.

Hay que tener en cuenta que Valencia no vive realmente el lujo

En el mercado del lujo quizá la cosa sea un poco distinta. Hay que tener en cuenta que Valencia no vive realmente el lujo, una persona con un presupuesto elevado no tiene oferta de un producto que responda menos al precio y más a la variable del diseño, la ubicación, la exclusividad… Son parámetros distintos.

Tampoco tiene la ciudad en la actualidad la capacidad de generar una oferta que responda a lo que el mercado está demandando.

El Plan Viu, ¿suficiente?

-¿Cómo prevéis que vaya evolucionando esa tendencia? Uno de los puntos principales del Plan Viu es construir 10.000 nuevas viviendas de protección pública antes del fin de 2027, ¿se corregirá la falta de oferta durante los próximos años?

Todo lo que sea generar producto nuevo es una buena noticia, pero pensamos que hay mucho decalaje entre la oferta y la demanda, contando demandantes de primera vivienda y aquellos internacionales que vienen a la ciudad. El mercado del alquiler te marca un poco la tendencia, con un precio que aumenta a medida que hay más gente que no puede permitirse adquirir vivienda.

Pensamos que las 10.000 viviendas anunciadas por el Consell son una buena noticia, pero todavía será insuficiente para la demanda.

-¿Qué necesitaría el mercado para corregir esta situación?

Amoldarse un poco a los nuevos tiempos. Probablemente eso exige un esfuerzo por parte de todos, además de la iniciativa privada será necesario agilizar mucho más las concesiones de licencias. Además del riesgo de la inversión, existe el riesgo administrativo. Un buen proyecto que se acaba retrasando tres o cuatro años puede convertirse en un mal proyecto.

La Administración debe modernizarse, cambiar usos de oficinas y determinados bajos para viviendas. Es necesario regular y limitar los apartamentos turísticos en la ciudad, para que haya más producto en el mercado que ahora está cautivo.

También flexibilizar el suelo para que los promotores puedan tener mayor dinamismo a la hora de construir y hacer realidad la concesión de licencias en un periodo entre 18 y 24 meses.

Los inversores reclaman agilidad y seguridad

-La concesión de licencias será una de las claves de los próximos años. La problemática viene de lejos, sobre todo a la hora de obtener licencias hoteleras en una ciudad que, a fecha del pasado febrero, contaba con 10.286 apartamentos turísticos registrados. 

Totalmente. Antes mencionábamos el gran riesgo financiero que asumen las promotoras o inversores a la hora de construir, al que se suman los plazos administrativos. Un proyecto no puede estar cuatro años parado a la espera de recibir luz verde de la Administración. Es un cuello de botella que, de solucionarse, atraería más inversión.

¿Podemos caer en un nuevo «boom»?

-¿Es necesario también establecer ciertas barreras para evitar repetir errores con el ladrillo como en el pasado?

Son situaciones distintas. En el pasado la mayoría de los proyectos inmobiliarios estaban financiados por la banca, que era la espina dorsal del sistema financiero español. Eso quedó muy tocado, la banca es hoy en día mucho más restrictiva, tanto a la hora de financiar a un particular como a la valoración de proyectos inmobiliario, que hoy en día se capitalizan mediante inversores en su práctica mayoría.

La renta y el endeudamiento de las familias era distinta, pese a los tipos de interés. A ese cóctel hay que añadir que salimos de una pandemia tras la cual habían muchas ganas de consumir, cosa que quizá haya catapultado el interés por todo. Desde que salimos del Covid-19 no hay oferta de nada, se ha producido una sobre reacción en el mercado.

En el caso de la vivienda, el big player del sector inmobiliario que es la banca está ahora mismo en una posición diametralmente opuesta, eso lo cambia todo. Los condicionantes para errores del pasado, que tienen sentido existiendo una deuda insana por parte de la espina dorsal de la financiación española, no se dan en la actualidad.

¿Qué podemos esperar?

– Tras la última decisión del BCE de mantener los tipos de interés en el 4,5% y la previsible bajada durante la segunda mitad del año. ¿Cómo podemos esperar que evolucione el mercado?

En el sector de la vivienda de lujo, nosotros apuntamos a un escenario en el que se mantiene la descompensación entre la demanda y la oferta, si bien es cierto que nuestros compradores están preparados y suelen estar dispuestos a pagar. Con lo cual vemos una subida de tipos racional, discreta, pero que todavía hacen subir ligeramente los precios. Lo que nos dicen los datos a día de hoy, es que los precios se van a estabilizar e incluso pueden subir de forma residual.

Para el mercado general entendemos que se va a una fase de estabilización de precios. Si empiezan a bajar los tipos será una buena noticia, pero nada hace pensar que vayan a bajar los precios.