Tokenización de activos inmobiliarios: ¿Cómo funciona y qué ventajas tiene?

Convertir un inmueble en un activo digital vendible por partes, o lo que es lo mismo, la tokenización de activos inmobiliarios, es posible y cada vez son más las compañías que ofrecen esta solución, tanto a inversores corporativos como particulares.

Se trata de una opción que nace para democratizar el acceso a la inversión en vivienda y otros tipos de inmuebles usando el blockchain. Gracias a la cadena de bloques se pueden simplificar, verificar y asegurar las transacciones digitales vinculadas a la inversión inmobiliaria.

Joana Marabella, CLO (Chief Legal Officer) y cofundadora de Balize, nos aclara los conceptos y dudas que plantea esta tecnología inmobiliaria y sus aplicaciones.

Joana Marabella, CLO y cofundadora de Balize.

Cómo funciona la tokenización de activos inmobiliarios

-¿Cómo funciona la tokenización de activos inmobiliarios desde el punto de vista tecnológico?

La tokenización de inversiones inmobiliarias, que no de la propiedad sobre los inmuebles —la corrección es muy importante—, consiste en la representación digital de una inversión en un activo inmobiliario. Tokenizar significa representar digitalmente un derecho o un valor que exista en la realidad para darle toda la agilidad y seguridad de constar en tecnología blockchain.

Esto facilita que todo el procedimiento se haga de una forma muy ágil y segura, representando todos los cambios que se producen en la realidad, sobre esa inversión, en la propia tecnología. Blockchain permite optimizar procesos tradicionales de inversión y facilita su gestión, eliminando trabas burocráticas, reduciendo los costes de intermediación e incrementando la liquidez de las inversiones.

Cómo se regula la tokenización de activos inmobiliarios

-¿Cómo funciona desde el punto de vista legal y contractual?

Desde el punto de vista legal, debemos recalcar que lo que se tokeniza es el instrumento de inversión en inmobiliario y no el derecho de propiedad sobre el activo. A día de hoy existe la tecnología para tokenizar cualquier activo del mundo real, pero en España el propietario solo está realmente protegido erga omnes, frente a terceros, cuando su derecho está inscrito en el registro de la propiedad, y para ello el derecho debe constar en escritura pública.

Por lo tanto, el tokenholder (el propietario del token) no gozaría de la garantía legal en toda su amplitud. Por eso, nosotros hablamos siempre de tokenización de inversiones inmobiliarias y no de tokenización de inmuebles. El token representa un instrumento financiero como un préstamo a una empresa, un bono, una acción de una empresa u otros instrumentos análogos. Las posibilidades son múltiples.

Nosotros respaldamos este instrumento con activos inmobiliarios y los beneficios que proponen estos instrumentos son directamente proporcionales a los beneficios generados con la explotación o venta de los activos. De manera que el inversor percibe los rendimientos como si fuese propietario del activo, sin las cargas que implica serlo.

-¿Existe una normativa para este tipo de operaciones? ¿Qué problemas o retos plantea la regulación de los tokens inmobiliarios?

Sí, ya existe un marco normativo que reconoce de forma expresa la legalidad de los instrumentos financieros tokenizados o representados en sistemas basados en tecnología de registro distribuido. Esto era esencial para establecer las reglas del juego y dotar de seguridad jurídica a esta transformación.

A nivel europeo, el reconocimiento de los instrumentos financieros tokenizados se enmarca en el Reglamento (UE) 2022/858 del Parlamento Europeo y del Consejo de 30 de mayo de 2022 sobre un régimen piloto de infraestructuras del mercado basadas en la tecnología de registro descentralizado y por el que se modifican los Reglamentos (UE) nº 600/2014 y (UE) nº 909/2014 y la Directiva 2014/65/UE.

A nivel nacional, se regula en la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, que amplía el marco previsto en el Reglamento y deja constancia de la voluntad de aceptación e incorporación de esta nueva realidad.

En este sentido, Europa, y en particular España, están siendo pioneras en el impulso legal a este fenómeno. Se ha entendido la relevancia de esta transformación y se ha tomado muy en serio la necesidad de establecer un marco legal para atraer a las empresas del sector y todo el impulso económico que se genera alrededor de ello.

Ventajas de la tokenización de inversiones inmobiliarias

-¿Qué ventajas tiene la tokenización de activos para los inversores?

Sus ventajas son múltiples, pero, por destacar algunas, señalaría, en primer lugar, la seguridad, porque el uso de la tecnología blockchain lo que permite es que cualquier transacción quede registrada en esta cadena de bloques.

Por otra parte, también democratiza el acceso a la inversión, ya que el hecho de hacerlo todo automatizado a través de smart contracts implica que el ticket de acceso a la inversión inmobiliaria pueda ser mucho más reducido, en el caso de Balize, a partir de 10.000 euros.

Y, finalmente, una ventaja muy importante es la liquidez que ofrece al inversor, ya que permite que su título pueda transmitirse en segundos, de forma automática, en un mercado que tenemos ahora mismo en construcción y que permite operar como particular en mercados 24/7 a nivel europeo y de forma casi instantánea y con una importantísima reducción de costes operativos.

-¿Qué conocimientos se requieren para poder invertir en este tipo de activos?

Para participar en nuestros servicios es esencial que los clientes posean competencias digitales básicas, así como un entendimiento sólido de conceptos financieros y experiencia previa en el ámbito de las inversiones. Dado el perfil de nuestros clientes y el proceso de
selección que aplicamos, estas cualificaciones suelen ser inherentes a aquellos que buscan nuestros servicios.

Respecto al conocimiento específico sobre criptomonedas y tecnología blockchain, si bien consideramos beneficioso que los clientes estén familiarizados con estos conceptos, no lo vemos como un requisito indispensable. Por lo tanto, aseguramos a nuestros clientes una experiencia de inversión accesible, incluso si su experiencia directa con criptoactivos es limitada.

Implicaciones para los inquilinos

-¿Qué supone para el inquilino vivir en un inmueble tokenizado?

Los inquilinos de propiedades incluidas en proyectos inmobiliarios tokenizados no ven afectada en nada su experiencia diaria. La gestión y operaciones del inmueble, incluidos los contratos de arrendamiento, se llevan a cabo en el entorno tradicional, asegurando que la experiencia del inquilino sea idéntica a la de cualquier otro arrendamiento convencional.

Como decíamos, de acuerdo con las regulaciones vigentes, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino la entidad especial, a menudo una Sociedad de Propósito Específico o SPV, por sus siglas en inglés, que adquiere y gestiona la propiedad. Este enfoque permite integrar las innovaciones de la tokenización dentro del marco legal existente, manteniendo al mismo tiempo la operativa inmobiliaria convencional para inquilinos y otros stakeholders.

Cuándo tiene sentido aplicar esta tecnología

-¿En qué tipo de activos o inmuebles tiene más sentido la tokenización?

En Balize nos centramos principalmente en dos modalidades de proyectos. Uno de ellos son los flips (compra, reforma y venta en un breve lapso de tiempo), porque es un tipo de proyecto en el que la comunidad puede ser mucho más ágil en la inversión y también acceder a proyectos muy rentables y con una rápida recuperación del capital. Además, esto va en línea con el uso de blockchain, la agilidad y la rapidez de poder entrar y salir rápido de la inversión.

Y sobre todo, nos estamos especializando mucho en los coliving y coworking porque consideramos que nuestro modelo de negocio va muy vinculado a la idea del nómada digital, de la flexibilidad y capacidad de movimiento. Queremos que, dentro del club privado de inversores, estos puedan moverse también dentro de la red de colivings de Balize y poder encontrar un espacio interesante de intercambio de ideas y networking.

Riesgos, momentos actual e impacto futuro

-¿Cuáles son los principales riesgos asociados a la tokenización inmobiliaria?

El riesgo es el mismo que en cualquier inversión tradicional. Cuando se invierte siempre hay un riesgo, pero no es superior por el hecho de que la inversión esté tokenizada. De hecho, la emisión del instrumento está sujeta a requerimientos legales más garantistas que la emisión de instrumentos financieros que no constan en tecnología blockchain.

-¿En qué momento se encuentra este nuevo modelo de negocio en España?

Se encuentra en una fase inicial, pero estamos seguros que en los próximos meses y años va a ser una revolución en el sector financiero. Cada vez hay más inversores interesados en un producto de este tipo por las ventajas que implica para el inversor. Tanto el sector bancario como el sector financiero han entendido ya las implicaciones que va a tener la tokenización a corto plazo en sus procesos y no quieren dejar de aprovechar la optimización que la tecnología pone a su servicio.

Consideramos que los avances en el marco regulatorio, que ya reconoce expresamente esta modalidad de representación de los instrumentos financieros, junto al mercado secundario europeo de instrumentos financieros, que permitirá dotar de liquidez al mercado, van a hacer que el mercado de la tokenización despegue del todo en los próximos meses. Por eso, en Balize trabajamos para ser el referente en la materia y estamos sofisticando mucho nuestros procesos internos para poder operar en un sector tan exigente como el sector financiero.

-¿Qué impacto creéis que tendrá la tokenización en el sector inmobiliario y financiero?

La tokenización tiene el potencial de transformar el sector inmobiliario y financiero al introducir una mayor liquidez, transparencia y accesibilidad. En las inversiones tradicionales existen los intermediarios, con importantes costes y con una elevada duración en las transacciones de inversión, pero con la incorporación de la tecnología blockchain y de la tokenización todo se agiliza mucho.

Eso permite que la inversión sea más rápida y segura y, sobre todo, convierte en mucho más líquida la inversión. Y esto vale tanto para el sector inmobiliario como para el sector financiero en general, ya que las ventajas de tokenizar activos del mundo real, lo que se conoce como Real World Assets, son múltiples respecto al sector tradicional.