Lejos todavía de poder considerarse un cambio de ciclo, el mercado inmobiliario español acusa el que podría ser el final del periodo dorado que ha experimentado tras la pandemia. Las constantes subidas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) -que el pasado jueves anunciaba un nuevo incremento al 4,5%- han enfriado las cifras de compraventa de viviendas.

Según un informe publicado por el Consejo General del Notariado, durante julio de 2023 -con respecto al mismo periodo del año anterior- la compraventa de viviendas cayó un 18,4% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda bajó un 25,7%, mientras que la constitución de nuevas sociedades registró un ascenso del 5,1%.

Compraventas vivienda y precios medios (índice 2007 = 100)*. Fuente: Centro de Información Estadística del Notariado (datos provisionales últimos 3 meses). (*) Series brutas en medias móviles de 3 meses centradas.

En términos generales, en nuestro país el número de compraventas disminuyó hasta alcanzar las 57.255 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.617 euros por metro cuadrado, registrándose un descenso del 4,6%. Pese a estas bajadas, aseguran los expertos, los números se encuentran todavía en datos positivos.

Pese a la bajada, el momento es «espectacular»

Para Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, analizar la situación actual de la vivienda no es una cuestión de ver si ha tocado techo, sino que se han juntado «distintas variables. Aun así, estamos en unos números espectaculares». La compra de una vivienda es un proceso que requiere una meditación, por lo que la situación actual, marcada por los tipos de interés más altos de los últimos tiempos, favorece una mayor «precaución» por parte de los compradores.

Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

«Venimos de un momento extraordinario del mercado tras la pandemia, que nos hizo darnos cuenta de dónde estábamos viviendo y pensar en dónde queríamos vivir. Eso, junto a los tipos de interés alrededor del 1%, hizo que se vendiera como locos. Ahora, junto al problema de los tipos de interés, con lo que se encuentran las inmobiliarias es con que hay poco producto, tanto de nueva construcción, como de segunda mano ‘potable'». Aún así, el momento sigue siendo muy bueno porque venimos de un año espectacular», explica Gulias.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó este año en el 45,9%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,2% del precio.

Un rumor en el mercado inmobiliario

Los expertos creen que nos encontramos en un punto de inflexión, un momento en que los compradores se encuentran a la espera de lo que ocurra antes: que bajen los precios de la vivienda, o bien que lo hagan los tipos de interés.

Gulias explica que «las hipotecas han bajado, pero también han subido mucho las compras al contado. Por otra parte, en muchas comunidades la vivienda no ha bajado y no se espera que baje mucho más, debido a la falta de oferta. Hay un rumor en el mercado inmobiliario, la gente quiere comprar, pero están esperando». 

Y sentencia que «el mercado ahora mismo es una botella de champán apunto de reventar. En cuanto tengamos una noticia positiva en materia de bajada de tipos, volveremos a tener un mercado al alza. Eso puede ocurrir en 2024 o 2025, pero lo que percibimos los profesionales del sector son muchas ganas de comprar».

Quiero comprar vivienda, ¿qué debo hacer?

Pongamos que somos un comprador interesado en comprar su primera vivienda. Nos encontramos ante una decisión compleja, con un panorama difícil de precios al alza y subida de tipos de interés. ¿Qué nos aconsejan los expertos hacer?

Para el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria lo más importante es «marcar la cuota hipotecaria que no te impida ser feliz». Es decir, lo principal es ubicar la cuantía que quiero pagar y, en función de ello, buscar una vivienda que se adapte. «Mucha gente piensa que estas viviendas no son la casa de sus sueños, pero no hay que preocuparse por ello…¡ya venderás y te comprarás otra! Compra esa primera vivienda que te permita ahorrar y, cuando dispongas de esa liquidez y hayas mejorado salarialmente, vendes y compras la vivienda de tus sueños.

Otro factor importante a tener en cuenta es que, pese a que el Euribor esté al alza, no se está repercutiendo en sus hipotecas. Es decir, explica Gulias, «teniendo un Euribor al 4%, tenemos tipos de interés al 2,5% para nuestra hipoteca… la gente lo desconoce, pero como comprador no te afecta». En resumen, recapitula, es aconsejable que se informen mediante expertos, que adapten la cuota a una cantidad que les permita seguir siendo feliz. «El futuro del mercado

¿Cuánto han caído los precios?

En España el precio del m² bajó de media un 4,6% interanual. En seis autonomías el mercado inmobiliario registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las once restantes disminuyó.

Por orden de magnitud sólo Baleares (18,7%) registró subida de dos dígitos mientras que en el País Vasco (7,1%), Comunidad Valenciana (4,9%), Navarra (3,0%), La Rioja (1,0%) y Cataluña (0,4%) se registraron subidas más moderadas.

En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Castilla y León (-13,0%), Extremadura (-9,5%), Aragón (-9,0%), Galicia (-6,6%), Asturias (-6,2%), Madrid (-3,8%), Canarias (-3,6%), Castilla-La Mancha (-2,2%), Andalucía (-0,6%), Murcia (-0,1%) y Cantabria (-0,1%).

La caída de precios, por autonomías

La compraventa de vivienda decreció en la totalidad de las CC.AA., registrándose el mejor comportamiento en Cantabria, con una caída del 2,0% interanual.

Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional (-18,4%) fueron: Cantabria (-2,0%), Castilla y León (-3,7%), Castilla-La Mancha (-10,6%), La Rioja (-10,6%), Galicia (-10,9%), Asturias (-11,8%), Extremadura (-12,8%), Murcia (-13,5%), Aragón (-16,8%), Madrid (-16,9%), Cataluña (-17,6%) y Comunidad Valenciana (-18,3%).

Compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %). Fuente: Centro de Información Estadística del Notariado (datos provisionales).

Los descensos que se ubicaron por debajo de la media se registraron en las CC.AA. restantes: Canarias (-37,4%), Navarra (-35,3%), Baleares (-30,7%), el País Vasco (-27,4%) y Andalucía (-21,5%).