De residencias de estudiantes al Senior Living: el “gran año” del inmobiliario

En el escenario de la vida de cualquier persona la vivienda es uno de los elementos imprescindibles. No es lo mismo la casa en la que te crías, la residencia en la que pasas los años de estudiante, el hogar en el que comienzas a ser independiente o tu último retiro. El sector inmobiliario tiene mucho que ver en cada etapa vital.

CBRE ha analizado en su Informe Living los sectores que forman parte del ciclo de vida de las personas. Es decir, residencias de estudiantes, coliving, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living.

Situación actual de la vivienda en España

Según indica el informe, en 2022 la demanda de viviendas se mantendrá en niveles cercanos a los previos a la pandemia sanitaria. Liderado, principalmente, por la segunda mano y por la demanda nacional. En el caso de la vivienda de obra nueva, esta incrementará su precio a nivel nacional en un 4,4% a cierre del cuarto trimestre de 2022. Y las viviendas de segunda mano un 3,4%.

De acuerdo con la brújula inmobiliaria de CBRE, en 2022 la vivienda se situará en mercado en expansión. Sin embargo, el aumento de la renta bruta disponible compensará esta subida de precio. De esta forma, la media de años que necesitaría una unidad familiar española para adquirir su vivienda -si dedicara a ello su renta íntegra- se mantendría en 8,3 años.

Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España y Head of Living, señala: «El sector inmobiliario se encuentra en un gran momento. Se ha cerrado un año 2021 fantástico en transacciones. Y el 2022 está enfocado a que también lo sea. Las perspectivas macroeconómicas son favorables, aunque no están exentas de riesgos y existe una demanda consistente y sólida. Además, España todavía es un mercado con poca oferta en comparación con la demanda. De ahí el gran potencial del Living, siendo la experiencia uno de los ejes fundamentales de la nueva demanda».

El ojo puesto en el ‘Build To Rent’

El número de hogares en alquiler actualmente se sitúa en el 24,8% del total. Desde CBRE se estima que crezca hasta el 27,3% en 2025. Es decir, más de 550.000 nuevos hogares. Impulsado por los cambios socioculturales y la dificultad financiera de compra.

CBRE ha destacado el elevado interés inversor en suelo para desarrollo de ‘Build To Rent’ (BTR) ante la falta de producto PRS (Private Rented Sector). Actualmente, el parque de vivienda en alquiler en manos institucionales representa tan solo el 5% del total del español (100.000 viviendas), lejos de otros países europeos. Se estima que las viviendas de nuevo desarrollo destinadas a BTR sobre el total de visados pasarán de representar un 3% en 2022 a un 13% en 2024.

En el primer trimestre de 2022, el segmento de inversión residencial concentró el 84% del total invertido en Living con 959 millones de euros (738 en BTR y 220 en PRS) y con la mayor operación de BTR acontecida en España hasta la fecha (BeCorp, 600 millones).

Las rentabilidades ‘prime’ residenciales de Madrid y Barcelona se mantienen estables en el 3% y el 3,25%, respectivamente. Situándose en niveles de otras ciudades europeas como Londres o Estocolmo. Además, el informe analiza dichas rentabilidades por zona tanto en Madrid como Barcelona.

Miriam Goicoechea, directora Research de CBRE España, explica que «el envejecimiento, la pluralidad y la movilidad marcarán la nueva demanda de los productos que conforman el sector de Living; que además presenta retos y oportunidades como lo son el ESG, la digitalización, la regulación o la financiación».

Residencias de estudiantes, un atractivo para inversores

Las residencias de estudiantes llevan representando desde 2019 más del 20% de la inversión total de Living. Concretamente, durante el 2021 se transaccionaron 667 millones de euros y se crearon varias ‘joint ventures’ que sumarán en España más de 500 millones de euros de inversión en el sector en los próximos años.

En este sentido, la consultora destaca que las residencias de estudiantes suponen un alto atractivo para los inversores. Por su alta capacidad de generación de caja, su perfil defensivo y contracíclico y por la brecha existente entre oferta y demanda en España. En el primer trimestre de 2022, las residencias de estudiantes alcanzaron un volumen de 124 millones de euros a través de cuatro transacciones que representaron el 11% de la inversión total en Living.

Un año de «inflexión» para el coliving

Respecto al mercado del coliving, 2021 ha supuesto un año de inflexión con la entrada de operadores internacionales -especialmente de origen americano y asiático- con proyección de creación de nuevas plataformas.

En el primer trimestre de 2022, la inversión en coliving se ha situado en torno a los 33 millones de euros a través de tres operaciones, en Madrid y Valencia. Con un crecimiento estimado en el periodo 2022-24 de un 400% en las camas disponibles. Se espera que el 75% de estas abran fuera de los primeros anillos de las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga.

La entrada en escena del Senior Living en el inmobiliario

Por otro lado, a pesar de no tener un peso significativo en el total de la inversión Living en España (apenas el 1% en 2021), la entrada de capital en el sector del Senior Living ha experimentado un crecimiento significativo en el último año. A través de la formalización de las primeras ‘joint ventures’ con el objetivo de invertir 400 millones de euros en los próximos tres años.

En el primer trimestre de 2022, la inversión en el territorio nacional de Senior Living hará sumar 80 nuevas plazas a la escasa oferta actual de este tipo de activos. Este modelo está dirigido a personas mayores de 65 años independientes. Dentro del segmento no hay un modelo único. Podemos encontrar desde el Senior Cohousing -personas con intereses en común que se unen bajo una fórmula cooperativa para promover el proyecto donde van a residir- hasta el Senior Resort -una urbanización situada normalmente en la costa y destinada a residentes extranjeros-, entre otros.

Falta de suelo finalista en el inmobiliario

Las principales capitales de provincia siguen captando el interés por parte de los inversores en la compra de suelo finalista. El informe del inmobiliario contempla un avance del proyecto Terra, consistente en un análisis del suelo finalista disponible a nivel nacional; las potenciales viviendas a desarrollar sobre esa edificabilidad remanente y el plazo de absorción previsto de dichas unidades vacantes.

Actualmente, existen 228 millones de metros cuadrados de suelo urbano residencial disponible en España; donde se proyectaría el desarrollo de alrededor de 1,4 millones de viviendas que serían absorbidas en los próximos 20 años.

Igualmente, en 2022 la demanda de suelos en desarrollo para cubrir la falta de oferta finalista seguirá consolidándose. En este sentido, destaca el Arco Mediterráneo. Principalmente, Costa del Sol y Costa Blanca, que mantendrán una tendencia inversora alcista en la búsqueda de oportunidades de calidad en sus principales municipios, tanto para primera como para segunda residencia. También se consolidará el interés en suelo residencial inmobiliario en gestión, tanto para ‘Build to Sell’ como ‘Build to Rent’.

Gran parte de la demanda embalsada por la covid-19 se materializó en 2021. Lo que ha supuesto un incremento del 94% en el suelo transaccionado en ese año. Además, la consultora estima que el precio de suelo experimentará ajustes al alza durante este año. Especialmente, en las principales ciudades -casco urbano y zonas ‘prime’- y las principales capitales de provincia.

«El Living es un segmento en alza con mucho apetito inversor en el inmobiliario; situándose en una fase incipiente si se compara con otros mercados, lo que pone de manifiesto su gran potencial de crecimiento que se verá respaldado por una previsión de demanda en aumento y los retornos tan atractivos que ofrece de cara al inversor», expresa Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE España.