Hemos asistido en las últimas semanas al debate sobre la necesidad de intervenir el mercado del alquiler y cómo hacerlo. Una discusión que ha explotado en el seno del Gobierno donde han surgido discrepancias entre los dos socios de la coalición. Mientras que Unidas Podemos defiende limitar los precios en las zonas más tensionadas, el PSOE parece desmarcarse del acuerdo que alcanzaron en octubre sobre la nueva Ley de Vivienda y abogan por utilizar incentivos fiscales para rebajar los alquileres.

El precio del alquiler ha encadenado cinco años consecutivos de subidas entre los años 2015 y 2019, creando un problema de acceso a este tipo de vivienda. Sin embargo, la pandemia de la covid-19 ha cambiado la tendencia de este mercado. Así lo expone el informe de Esade ‘Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?’, elaborado por José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universitat Pompeu Fabra (UPF).

El estudio apunta que la tendencia en los alquileres mensuales por metro cuadrado, que ya era decreciente en las grandes ciudades antes de la pandemia, con el coronavirus se ha acentuado. En 2020, en Madrid y Barcelona las rentas del alquiler se han reducido en el entorno del 5%. “Es claramente un mercado a la baja”, indica en el informe Raya, quien expone que la tendencia detectada en las grandes capitales marcará el desarrollo del mercado del alquiler en el resto de las ciudades.

La pandemia y el alquiler

En este contexto de autorregulación a la baja del mercado, señala el profesor de la UPF que la norma propuesta por el partido de Pablo Iglesias “no es ni oportuna, ni convincente por eficiencia, ni adecuada para la equidad”. Expone que la pandemia ha supuesto para el mercado del alquiler una reducción de la actividad durante los meses del confinamiento, un estancamiento de las rentas de los alquileres y una dinámica de mercado más difícil para el propietario. Todo ello ha acelerado la bajada en los precios que ya se detectaba antes de la crisis sanitaria.

“En España los alquileres en 2020 ya se han estancado. Por lo tanto, ni había una burbuja, ni nada en el marco actual sugiere la conveniencia de medidas como los controles de precios: ¿qué sentido tiene limitar los precios de los alquileres si el mercado ya se está ajustando a la baja?”, asevera Raya y remarca que la aplicación de la ley planteada por Unidas Podemos “lo único que puede conseguir es paralizar al ajuste”.

A partir de la información de diversos portales de alquiler de viviendas, el estudio muestra una tasa de crecimiento ligeramente positiva para el mercado español, pero negativa en los mercados de las grandes capitales. De este modo, se observa un claro decrecimiento de los precios tanto en Madrid (-5,3%) como en Barcelona (-10,8%), mientras que, en el conjunto de España, el precio se ha mantenido constante.

Información extraída del informe de Esade elaborado por José María Raya.

Soluciones al precio del alquiler

A pesar de la tendencia del mercado en 2020, señala el informe que es innegable el hecho de que los precios del alquiler se han incrementado de manera sustancial desde 2015 y que es evidente que existe un problema de acceso a este tipo de vivienda. Por ello, señala José María Raya que la solución debe venir por el lado de la oferta, ya que se trata de un problema de escasez de viviendas en alquiler, y propone cuatro ideas para incrementar el número de estas y rebajar así el precio del alquiler:

1. La vivienda de protección oficial debe ser destinada al alquiler y, a futuro, una parte mucho mayor de las mismas debería permanecer en manos públicas. Hoy, en España sólo un 2.5% del parque de viviendas es vivienda social. Pero desde 1981 un 26,6% del total de las viviendas han sido construidas con apoyo público. “Si una porción mayor de estas viviendas las hubiera conservado el sector público hoy no tendríamos escasez de vivienda de alquiler social”, asevera Raya.
2. Se puede reservar un porcentaje de cada promoción para el alquiler social, incentivando al sector de la construcción para participar. Los precios de los módulos de protección oficial deben crecer a la misma velocidad que los costes de producción.
3. También sería pertinente reducir los requerimientos de nueva construcción para alquiler social.
4. Asimismo, incrementar los niveles de seguridad jurídica y la eficiencia del sistema judicial (por ejemplo, haciendo que los procesos de restitución de la propiedad no se alarguen en exceso) es algo fundamental para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda en alquiler.

Recalca el profesor de la UPF que la solución no pasa por limitar el precio del alquiler, ya que esto, entre otros problemas, ocasionaría una reducción de la oferta, provocaría desajustes entre los pisos ofertados y demandados, aumentaría el mercado negro, así como comportamientos oportunistas y prácticas discriminatorias.

“La evidencia muestra que los efectos en precios, si existen, son exiguos y concentrados al principio”, explica Raya y concluye que “reenfocarse hacia aumentar la oferta de viviendas de alquiler, en especial el alquiler social, es doloroso porque supone asumir que nos hemos equivocado muchas veces en el mercado de la vivienda. Pero si no empezamos, no los tendremos nunca”.

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