La nueva reforma sobre alquileres

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El intervencionismo de los gobiernos en el mercado inmobiliario es una constante en los últimos tiempos. La preocupación por el acceso a la vivienda, la posible regulación de los precios máximos de alquiler, la concentración de inmuebles en manos de un sector bancario parcialmente intervenido, los vaivenes en la regulación hipotecaria, las presiones políticas, etc., han provocado diversas modificaciones en los últimos meses por parte del Ejecutivo en funciones en el sector de los alquileres.

Sorprende que tras el fracaso en la aprobación del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que no fue convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de enero de 2019, el Gobierno en funciones insistió en la necesidad de reformar la regulación legal aprobando un nuevo Real Decreto Ley, el 7/2019, de 1 de marzo, con el mismo nombre que el anterior, que sí fue finalmente convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados el 3 de abril de 2019.


“La última normativa mantiene los plazos mínimos contratuales para vivienda en 5 años, si el arrendador es persona física”


Sin embargo, ese fracaso normativo ha tenido consecuencias en los contratos de alquiler celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, los cuales se regularon conforme al RDL 21/2018 y fueron válidamente celebrados, lo que determina que, por ejemplo, los plazos de vigencia deban sujetarse a dicha normativa (mínimo de cinco años).

La misma inseguridad jurídica sufren los contratos celebrados entre el 24 de enero y el 5 de marzo, toda vez que, para dicho periodo, la normativa de aplicación es la anterior al RDL 21/2018 (plazo mínimo tres años). Por último y desde el 6 de marzo de 2019 ya resulta de aplicación la nueva normativa aprobada por el RDL 7/2019 (nuevamente plazo mínimo 5 años). En resumen, todo un despropósito legislativo.

La última normativa aprobada mantiene los plazos mínimos contractuales para vivienda en cinco años, si el arrendador-propietario es persona física y siete años si es persona jurídica, siempre y cuando el arrendatario desee prorrogar la vigencia, a lo que no podrá negarse el propietario si se cumplen las obligaciones contractuales convenidas por las partes.

Sin embargo, sí que se autoriza a que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, no proceda la prórroga obligatoria, si a la firma del contrato se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Dicha posibilidad nunca cabe en arrendador personas jurídicas por razones obvias.


“Deberá el arrendador persona física pagar los gastos de la inmobiliaria y los de formalización del contrato”


Otra de las novedades es la limitación legal al derecho de actualización de la renta, fijándola como máximo en el IPC durante los cinco primeros años del contrato, sin posibilidad de pactos de incrementos adicionales, aun cuando dicho índice pudiera presentar valores negativos.

Tampoco se autoriza al arrendador a solicitar garantías adicionales a la fianza legal (máximo de dos meses para vivienda si el pacto lo es por cinco años), debiendo además el arrendador persona jurídica hacerse cargo de los gastos de la inmobiliaria y formalización del contrato.

Otra cuestión a tener en cuenta es que no podrá pactarse por las partes la renuncia del arrendatario a la subrogación en el contrato caso de fallecimiento del mismo, si los beneficiarios son personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

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