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El mercado del suelo se concentra en pocas manos

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Fernando Cos-Gayón, presidente del I Congreso Aire

Todos los análisis indican una reactivación del mercado inmobiliario. Los informes ya advierten sobre una posible burbuja que repita una crisis muy reciente. Sin embargo, como ya se apuntó el congreso Aire celebrado recientemente en la UPV, la situación ha cambiado y la concentración de la oferta augura una salida más pautada de nuevos productos al mercado. 

Los días 30 y 31 de marzo, organizado por la Escuela de Ingeniería de la Edificación de la UPV, se celebró el I Congreso Aire, un congreso, en palabras de su presidente Fernando Cos-Gayón, para hacer “una reflexión profunda y honesta sobre las causas que llevaron a la crisis”. 

– Los datos que están manejando los operadores más fuertes del mercado indican que se construirán 100.000 viviendas hasta 2020 y 140.000 hasta 2025. Si a ello sumamos las construidas y no vendidas del anterior ciclo expansivo ¿estamos ante una nueva burbuja?

– Se están vendiendo entre cuarenta y cincuenta mil viviendas al año. El problema es que antes se vendía todo, independientemente de dónde estuviera y ahora solo lo que interesa. Ni hay financiación ni el que compra lo hace para invertir, sino como vivienda propia o segunda residencia. Si es para inversión, tiene que ser un chollo.

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El peligro de que se produzca una nueva burbuja ha quedado patente en las ponencias del congreso e influyen varios factores. Uno de ellos es que el suelo urbanizado bien ubicado se está acabando.

Los operadores están empezando a preguntar por suelos en desarrollo y eso indica que hay interés en hacer nuevas promociones. El tema es por qué seguir construyendo con tanta vivienda por vender y la respuesta es que son prácticamente invendibles: segunda residencia en lugares que no interesan.

Pero en la ciudad de Valencia, por ejemplo, lo único que se está construyendo son sobre suelo de bancos que ahora están en manos de fondos de inversión. Promociones que no se empiezan a construir si no está vendida una parte significativa.

Ahora la situación es distinta. Antes la oferta estaba muy fragmentada en pequeños operadores, los grandes suponían aproximadamente el 7 %. Tras la crisis se ha ido concentrando el suelo en menos manos. Ahora el suelo saldrá al mercado al ritmo que quieran los nuevos propietarios, fondos de inversión, que pueden forzar los precios.

– El panorama sectorial ha cambiado radicalmente.

– Totalmente. Los promotores han desaparecido casi totalmente. Antes en cada pueblo había un promotor. Ahora ves que los que están arriba hace unos años no existían. Ni los grandes promotores locales, que han quedado en manos de Sareb.

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– Ha hablado de promociones invendibles, ¿qué hacer con todo ello?

– Irá teniendo salida a precio de saldo. Algunos ya han caído en manos de estos fondos que han comprado paquetes de deuda.

¿Qué va a pasar dentro de seis o siete años? Estamos en otro ciclo, ahora estamos en la fase de anteproyectos y proyectos. Las grúas empezaremos a verlas dentro de siete u ocho meses. El sector está con mucha fuerza, porque los fondos de inversión han metido miles de millones y quieren rentabilidad.

Eso hará que hasta las cosas muy malas se vendan a precio de saldo. De momento, nadie ha hablado de derribar edificios, aunque en la Comunidad Valenciana hay unos cuantos que lo suyo sería derribarlos.

 Habrá acuerdo con los británicos

– El 33 % de las viviendas que se han vendido el último año en la Comunidad Valenciana fueron adquiridas por ciudadanos británicos. ¿Cómo va a afectar el brexit a la actividad inmobiliaria?

Este fue uno de los temas más comentados en el congreso. El impacto del brexit en España va a ser brutal. Pero lo que sí es cierto es que el sol no se va a ir y a ellos las nubes tampoco. El inglés viene aquí a vivir. Ya se encargará el gobierno británico y Europa en llegar a acuerdos.

Son muchos, tienen mucho peso. No va a ser sencillo, pero no creo que salgan miles de viviendas propiedad de británicos a la venta.

– La burbuja también se produjo en otro tipo de promociones, como centros comerciales y polígonos industriales  ¿Cómo se prevé la evolución en este segmento?

– Los centros comerciales están directamente relacionados con la capacidad de gasto de los ciudadanos. En la medida de que se cree empleo, de hecho, ya se están edificando centros comerciales en nuestro ámbito. En Sagunto, por ejemplo, tenemos dos parques en construcción simultáneamente.

En las zonas donde hay una masa importante de población se están produciendo nuevas promociones, el problema es el precio del suelo en algunas zonas, como Madrid.

– ¿La carestía del suelo en Madrid y Barcelona está desviando negocio hacia la Comunidad Valenciana?

– Es la misma situación cuando en 2003 las grandes pusieron el foco sobre Valencia. Ahí es cuando empieza a producirse la burbuja, cuando vas a lugares que empiezan a ser interesantes y estos empiezan a saturarse y acaban en sitios que ya no son tan interesantes

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Fernando Cos-Gayón, Mª José Salvador y Francisco Mora durante el congreso

Oportunidades de inversión

– Pero estamos viviendo situaciones repetidas: grandes proyectos que se quedan en nada y que se venden como grandes oportunidades.

– Es que si cuela, cuela. Estamos en un lugar privilegiado. Lo que sí asusta al inversor son las discrepancias entre las administraciones. Pero somos un país seguro, ¿dónde va a ir el turismo? Somos un refugio, pero a efectos de inversión somos una oportunidad.

Cuando en 2012 entraron los fondos compraron a precio de saldo. Llevan cuatro años y están sacando cosas muy interesantes. Desde fuera se ve al país de otra manera. Otra cosa es que las grandes operadoras traten de forzar la normativa y es bueno que la Administración no permita que se cambien las reglas del juego para proyectos en concreto, sino sería un desastre.

Se está dando un mensaje muy claro: sí, pero no a cualquier precio. No estamos tan desesperados.

Mercado de alquiler

– También la última crisis ha puesto en el mercado mucha vivienda en alquiler, un aspecto al que el español medio era renuente, ya que la opción compra siempre ha sido la prioritaria. ¿Ha cambiado el chip?

– Ha cambiado el chip. De hecho fue una de las ponencias más interesantes. Rafael Valderrábano, CEO de Básico Homes, puso de relieve lo que hubo entre 2000 y 2007 y lo que se está produciendo ahora.

Toda la generación del baby boom quería comprar una casa y el único incentivo que tenías era la cuenta vivienda. Los bancos te prestaban el dinero, pero tú tenías primero que poner tu parte, fomentaban el ahorro para comprar la casa.

Ahora la pregunta es otra: ¿queréis comprar una casa o seguir viajando? Los jóvenes de hoy prefieren vivir de alquiler y seguir viajando. Los jóvenes ya no se plantean comprar. Han visto lo que ha sufrido la generación anterior: han perdido empleo, vivienda, tienen deudas, han renunciado a muchas cosas para nada.

El mercado de alquiler se ha convertido en un negocio muy atractivo. Muchos de los proyectos actuales que están saliendo son para alquiler, no para alquiler turístico, que ese es otro mercado, sino para alquiler de larga duración.

No podemos seguir obcecados en producir viviendas para la venta, sino que la opción de alquiler gana muchos enteros, pero tiene que ser una oferta de calidad y una vivienda que se adapte a la nueva tipología social.

Competencia desleal

– ¿Está influyendo en el mercado y las ciudades la explosión de nuevas actividades como los apartamentos turísticos?

– También abordamos el tema en el congreso. El hotelero es un sector tan regulado que contrasta con la absoluta desregularización de esta nueva actividad y cómo se permite. Es una competencia desleal y peligrosísima para el primer motor económico del país.

Otro problema es el de convivencia: estás condicionando la de aquellos que han comprado su casa como residencia y tienen que compartir espacio con vecinos que cambian cada semana y que están causando muchos problemas, ya que vienen perfiles de todo tipo y algunos destrozan las zonas comunes. La proliferación de esta actividad puede destrozar un barrio al darle un aire de provisionalidad.      

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