Tipos de interés hipotecario: ¿Qué son y cómo se calculan estos intereses?

Los tipos de interés hipotecario son pagos que se realizan a una entidad crediticia por un dinero recibido en préstamo o crédito hipotecario. Estos pagos son estandarizados de acuerdo a normativas legales. Dichos pagos se deben realizar integrados a cuotas periódicas del préstamo, distribuidas en un tiempo acordado entre las partes, prestamista y prestatario. Además, tiene como garantía de pago un bien inmueble o mueble, propiedad del prestatario. Sobre, cuyo valor, se calcula el monto del crédito, y con base en este el interés a pagar.

Los intereses son establecidos en tasas o porcentajes, los cuales son estipulados por el Banco Central con base y en consenso con los bancos más importantes de la zona. Estos presentan sus tipos de interés hipotecario, para ser promediados por la máxima autoridad bancaria. Seguidamente serán publicadas las tasas que regirán los tipos de interés hipotecario para que los bancos y entidades financieras hagan sus operaciones de crédito hipotecario, a interés fijo y variable, en base ellas.

¿Qué son los tipos de interés?

Los tipos de interés son los diferentes pagos porcentuales y periódicos que se hacen a una entidad financiera o banco por recibir un préstamo sobre un bien inmueble, préstamo hipotecario. Aunque también existen casos de préstamos hipotecarios sobre bienes muebles específicos. Los porcentajes o tasa de interés son determinados por el banco central del país o un organismo administrador, suscrito a este. Posteriormente la entidad financiera o banco calcula el interés sobre el dinero adeudado, a la tasa establecida.

Al asumir un contrato hipotecario, el deudor o prestatario se compromete a realizar pagos periódicos al banco durante un determinado tiempo. Cada pago estará conformado por amortización al capital hipotecario más los intereses calculados sobre el monto de la deuda. Un porcentaje de estos intereses son reconocidos para deducción fiscal, cada año fiscal. Con lo que los contribuyentes que sean prestatarios hipotecarios pueden beneficiarse. Los intereses hipotecarios se cobran en los préstamos primarios y en los secundarios, siempre que se utilice la propiedad para garantía del pago.

Tipos de interés hipotecario

Conocer los tipos de interés hipotecario es muy importante al optar por una financiación hipotecaria. Ya que los intereses hipotecarios definen el monto total a pagar por el dinero recibido en préstamo o crédito hipotecario. Además, inciden directamente en el monto periódico a pagar. Este conocimiento sirve al cliente prestatario para escoger el plan más conveniente a sus intereses particulares y que se adapte a sus necesidades financieras. Los tipos de interés hipotecario son tres: Fijo, Variable y Mixto.

El Interés Fijo es una tasa de interés constante durante un tiempo determinado. Excelente opción para quienes requieren previsibilidad de sus pagos, con montos fijos. Porque su estado financiero no les permite adaptarse a los montos fluctuantes, de pagos asociados al tipo flotante. Este es llamado Interés Variable o ajustable y se diferencia del anterior en que su tasa varía de acuerdo a un índice de referencia. Es ideal escoger esta opción porque sus tasas suelen ser bajas, especialmente en economías estables.

El Interés Mixto es la combinación de los dos anteriores. Al optar por esta alternativa, el interés a pagar por la deuda hipotecaria será inicialmente fijo y por un tiempo determinado. Por lo que el prestatario pagará cuotas fijas hasta el vencimiento del periodo pactado. Luego se aplicará a la deuda el interés variable. Entonces el prestatario hará pagos fluctuantes hasta pagar por completo la deuda. Cabe destacar que, el índice de referencia para intereses hipotecarios más usado es el Euribor.

¿Cómo se calcula el interés hipotecario?

Las tasas o porcentaje de interés hipotecario las determinan los Bancos Centrales o Reserva Federal, esto dependiendo de la región o país. Para estipular las tasas de los diferentes tipos de interés hipotecario los Bancos Centrales consideran la situación económica, la inflación y la evolución del consumo. Aspectos que influyen de manera definitiva en la oferta y demanda hipotecaria. En los estados miembros de la Unión Europea dichos porcentajes los determina el Banco Central Europeo (BCE).

Dentro de ese marco, el Interés fijo se calcula mediante la fórmula: Intereses = (cantidad pendiente de amortización) x (% interés) / 12. Luego el interés resultante se resta a la cuota, para saber cuánto dinero de la deuda se amortiza. Las siguientes cuotas se calculan igual, pero descontando el dinero amortizado en la cuota anterior. En el caso del Interés Variable, se procede de igual manera. Con la diferencia de que la tasa de interés dependerá de lo que establezca el índice de referencia.

¿Cómo compensa la banca el bajo interés de las hipotecas?

Cuando la tasa de los tipos de interés hipotecario establecida por el organismo regulador es baja, los bancos y entidades financieras ven reducidos sus ingresos. Por lo que toman medidas que les garanticen seguir operando. En ese sentido, como primera medida compensatoria suspenden de forma gradual los créditos o préstamos hipotecarios con interés fijo. Por otra parte, invierten en el desarrollo de productos o instrumentos financieros, aunque conllevan mayor riesgo, como bonos preferenciales y fondos de inversión, entre otros.

Además, otorgan una mayor cantidad de créditos corporativos. Cabe destacar que, para paliar los bajos ingresos de los bancos y las entidades financieras, el gobierno les ofrece incentivos. Con los cuales les ayuda a soportar la baja rentabilidad de los créditos hipotecarios. Uno de ellos es la entrega de créditos fiscales, con los que anima a las personas a gastar. Logrando que el banco central soporte parte de la difícil situación financiera. Y que la rentabilidad de las entidades mejore, por la demanda de productos financieros de mayor rentabilidad.

¿Qué influencia tiene el Euribor en el interés actual de los créditos hipotecarios?

Aunque existen varios índices de referencia hipotecaria, cada uno con sus características particulares, el Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el principal. El más usado en el cálculo del interés hipotecario variable, por lo que se hace evidente su marcada influencia en los créditos hipotecarios. Como todo índice, no es un valor fijo, sino que fluctúa. Es decir, si el Euribor baja, el interés variable de los créditos hipotecarios baja. Si por el contrario va al alza, el interés variable sube y en consecuencia la rentabilidad de los créditos hipotecarios.

Actualmente y desde hace 5 años el Euribor está en baja, es decir presenta valores negativos. Lo que ha influenciado el mercado hipotecario, favoreciendo con una época de créditos hipotecarios abaratados. Quizás los más baratos de la historia. De igual forma ha propiciado un incremento considerable en las hipotecas a interés fijo. Todo ello debido a la estabilidad presentada por lo bajo de los actuales tipos de interés hipotecario. Ante este escenario, es probable encontrar, en este último trimestre, atractivas ofertas para adquirir un crédito hipotecario.