Si vendes una vivienda debes cumplir una serie de responsabilidades tributarias y pagar a Hacienda el impuesto correspondiente. No obstante, hay una manera de ahorrar en el pago de impuestos: la reinversión en vivienda habitual. Te ayudamos a conocer esta alternativa y saber cómo incide en el IRFF.

Qué es la reinversión en vivienda habitual

Se conoce como reinversión en vivienda habitual a la venta de la vivienda que se ha tenido como residencia fija durante los últimos tres años con el fin de comprar una nueva vivienda que pasaría a ser vivienda habitual. En estas circunstancias se entiende que el dinero se ha reinvertido en la compra de una nueva vivienda destinada a residencia habitual.

Cuál es el plazo para reinvertir

Después de vender la vivienda habitual se tiene un plazo máximo de dos años para comprar una nueva vivienda para poder ser considerada como una reinversión. Además, se debe comenzar a habitar la vivienda en un plazo máximo de doce meses desde que se realizó la transacción o desde el inicio de las obras para que compute como reinversión.

Cuánto es necesario invertir

Existen dos opciones para reinversión en vivienda habitual. La primera es reinvertir todo el dinero que se obtuvo de la venta. El importe que se tiene en cuenta es la suma por la que se vendió la vivienda menos los impuestos y gastos que esta genera. Se puede revertir todo ese dinero en el coste de la casa nueva y los gastos que la compraventa genera. En ese caso se consigue una exención completa del IRFF de la venta.

No obstante, también puedes reinvertir solo una parte del importe recibido por la venta. En ese caso recibirás una exención que solo se aplicará sobre la cuantía reinvertida.

Que es la exención por reinversión en vivienda habitual

La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal que se puede obtener en el IRFF y que exime de pagar el impuesto correspondiente. Quien vende una casa, al ser parte de su patrimonio, debe pagar IRFF, pero si invierte el dinero obtenido en otra vivienda puede ahorrarse ese gravamen.

Si se tiene en cuenta que dicho impuesto puede estar entre los 6.000 y los 200.000 euros, en función del precio de la vivienda vendida, podemos hacernos una idea del ahorro que puede llegar a suponer. Ese impuesto se llama IRFF por ganancia patrimonial.

Requisitos para obtener la exención por reinversión

Lo primero es que se debe recordar es que esta no es una exención que se aplique de manera automática, sino que el contribuyente debe manifestar su deseo de beneficiarse de ella. Además, el primer requisito es que tanto la vivienda que se ha vendido como la que se desea comprar sean viviendas habituales.

También es necesario que se cumplan los plazos antes mencionados. Recordemos:

• Se considera una vivienda habitual aquella que se ha usado durante tres años consecutivos de forma continuada.
• Para poder disfrutar de esta exención se debe comprar la nueva vivienda antes de transcurridos dos años desde el momento en que se vendió la anterior.
• Se debe empezar a habitar la nueva vivienda antes de que pasen 12 meses desde su adquisición.

Reinvertir y vender en menos de 3 años

Existen algunas circunstancias que permiten vender la vivienda habitual antes de los tres años y, aun así, poder acceder igualmente a la exención en caso de reinvertir en vivienda habitual. Si se presenta alguna de las siguientes situaciones, se puede disfrutar ese privilegio:

• Cambio de empleo
• Divorcio
• Mudanza por traslado laboral
• Fallecimiento del contribuyente
• Otras circunstancias que exijan el cambio de domicilio

Ejemplos de exención

Veamos algunos ejemplos reales de exención de reinversión en vivienda habitual:

Con hipoteca

Si usas el dinero de vivienda habitual para comprar una vivienda con hipoteca, también puedes adherirte a la exención. La agencia tributaria explica que en este caso lo ideal es tomar el dinero de la hipoteca como préstamo de un tercero o bien como la subrogación de otro préstamos.

Reforma en la nueva vivienda

Si después de vender la vivienda habitual compras una nueva con una parte del importe obtenido y el resto lo usas para remodelarla, también te puedes disfrutar la exención. Para ello, las remodelaciones realizadas deben considerarse necesarias para habitarla. Entrarían dentro de este concepto, por ejemplo, las reformas estructurales.

Obra nueva

También es posible beneficiarse de la exención de reinversión si se usa el dinero para comprar una casa de obra nueva. Es posible siempre y cuando se cumplan dos condiciones: primero, que se utilice todo el dinero de la venta; y segundo, que la obra no tarde más de 4 años en construirse.

Incumplimiento de la exención

El contribuyente que vende una vivienda debe informar su intención de comprar una nueva vivienda habitual en el lapso de los siguientes dos años. Si se incumple este procedimiento puede perder el derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual. Además, antes de que finalice ese tiempo debe haber declarado la compra de la propiedad o de lo contrario deberá pagar el IRFF con una multa por demora.

Qué dice la jurisprudencia existente sobre la exención por reinversión vivienda habitual

La jurisprudencia en la exención por reinversión vivienda habitual establece dos aspectos importantes: el primero es que debe existir correlación financiera entre el importe obtenido por la venta y la inversión en la nueva vivienda.

Además, se establece que se puede considerar como inversión no solo el dinero desembolsado en los dos años posteriores a la venta, sino también el dinero usado en años posteriores para amortizar un préstamo de un tercero.

Es importante hacer el requerimiento a Hacienda por reinversión vivienda habitual. Aunque se cumplan todos los requisitos para acceder a la exención, se debe informar de que se desea hacerlo. Para ello se debe rellenar el apartado G5 de la Declaración de la Renta. El mismo se llama Exención por reinversión: Tramitación de la vivienda habitual.