Si bien es verdad que no existen dos operaciones de compraventa iguales, se pueden establecer una serie de pasos que se suelen producir en la mayoría y que es recomendable seguir para evitar sobresaltos posteriores.

¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una casa?

Toma contacto con el vendedor

Cuando un posible comprador encuentra un inmueble que le interesa, lo primero que hará será contactar con el vendedor o con el intermediario quién lo gestione para conocer detalles del mismo como la zona en que se encuentra, orientación, características, precio, etc.

Visita el inmueble y averigua futuras obras y derramas

Es interesante y altamente recomendable, en la medida de lo posible, ver físicamente el inmueble que se quiere adquirir, antes de hacer ningún trámite puesto que, de esta manera, se puede profundizar con la parte vendedora sobre las características, los posibles defectos que pudiera tener y otras cuestiones que sean de interés. Siempre es conveniente que sea recogido en los distintos documentos legales que se produzcan en la operación, como pueden ser el Documento de Reserva, el Contrato de Compraventa con Arras Penitenciales y la Escritura Pública de Compraventa.

Documento de reserva

Es habitual que el comprador haga entrega de una primera cantidad simbólica a cuenta del precio fijado. Ello sirve para que el vendedor vea interés y voluntad por parte del comprador y reserve el inmueble.

Verificación de cargas y gravámenes

Es de las cuestiones más importantes a tener en cuenta. Las cargas y gravámenes son realidades que no pueden ser advertidas con una visita al inmueble puesto que no es algo tangible, algo físico, sino que se trata de cuestiones a nivel registral, en concreto del Registro de la Propiedad. Cuando se hace referencia a cargas y gravámenes nos referimos a si la finca tiene alguna hipoteca o préstamo, embargos, algún impuesto pendiente de abonar al Ayuntamiento correspondiente o si alguien tiene algún derecho real sobre el inmueble, como por ejemplo un arrendamiento, una servidumbre o una opción de compra.

Es altamente recomendable verificar la existencia o inexistencia de esas circunstancias, puesto que el desconocimiento de estas cuestiones no exime al comprador de tener que enfrentarse a situaciones desagradables y con una solución tremendamente complicada.

Como se puede observar, por el momento, se trata de cuestiones preparatorias previas a que se produzca realmente la compraventa.

Por ejemplo, podría darse el siguiente supuesto:

El vendedor consigue a dos compradores distintos, A y B. Acuerda con ambos todos los detalles de la operación y A firma la compraventa 1 hora antes que B, lográndola inscribir en el Registro de la Propiedad antes que B. La operación con B también se lleva a cabo y la inscribe en el Registro.

No obstante, siempre que A demostrara que no tenía conocimiento de que el vendedor iba a llevar a cabo la operación simultáneamente con B (en definitiva, que se trata de un tercero de buena fe, es decir, que ha adquirido su derecho de propiedad sobre el inmueble de forma totalmente legal y sin voluntad de perjudicar a un tercero) ostentará su derecho como propietario sobre B, puesto que A ha adquirido la finca de forma legal, pudiendo B reclamar al vendedor.

Lo mismo ocurriría en caso de que el vendedor quisiera vender una finca embargada. Si el comprador no advirtiese esta situación en el Registro de la Propiedad, podría encontrarse con el pago del precio y sin poder inscribir el inmueble ni transmitirlo.

Estos son los primeros pasos que deben darse en la preparación de una operación inmobiliaria al uso. En la próxima entrada, detallaremos la parte restante para llevar a cabo su concreción.

Contrato de compraventa con Arras

En este documento, que es el paso previo a la firma de la Escritura de Compraventa ante Notario, se recogen las siguientes cuestiones:

1. Partes: se identifica a las partes, es decir, quien o quienes compran y venden, si lo hacen en nombre propio o de un tercero.
2. Identificación de la finca: se detalla de que inmueble se trata, quienes son los propietarios, la situación registral en la que se encuentra, su descripción física, etc.
3. Precio: se especifica el importe total de la operación, la cantidad abonada con la firma del Documento de Reserva y la que se entrega con la firma del Contrato de Compraventa, las cuales son hechas efectivas a cuenta del precio final. También debe estipularse la forma en que se realizara el pago del montante pendiente (transferencia, cheque, etc.).
4. Impuestos: en toda operación inmobiliaria existen una serie de tributos a los que deben hacer frente ambas partes, como pueden ser la plusvalía obtenida por el vendedor que se reflejará en su Declaración de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en caso de ser una persona física) o en la Declaración del Impuesto sobre Sociedades (si se trata de una persona jurídica) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre el Valor Añadido. La tributación completa de las operaciones inmobiliarias, se tratará posteriormente en otra entrada.
5. Fecha de firma de la compraventa: se debe fijar el calendario de la operación, ya que se suele dar un plazo prudencial para que las partes tengan todo dispuesto para la firma ante Notario (documentación, cantidades económicas, finalización de obras o reformas, firmantes, etc.).
6. Obras y derramas: es importante detallar la previsión que exista de realizar algún tipo de obra comunitaria y su correspondiente derrama y su inicio para un momento posterior a la compraventa y qué costes va a suponerle al comprador.
7. Situación registral de la finca: como hemos comentado anteriormente, debe tenerse en cuenta si existe alguna carga o gravamen que pudiera frustrar la libre transmisión de la finca y hacerse constar en el Contrato.
8. Cancelación de hipoteca: en caso de que la finca estuviera gravada con una hipoteca, el vendedor debería comprometerse a que, en la fecha que se pacte para que se lleve a cabo la Compraventa, se encuentre cancelada o deberá indicar cómo se va a cancelar (profundizaremos en ello en otra entrada).
9. Otras cuestiones que se quieran reflejar, como por ejemplo quien se hace cargo de los gastos inherentes a la operación (los gastos de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad suelen correr a cargo del comprador), cuando se hará la entrega de llaves y cuando podrán los nuevos propietarios efectuar la entrada a la finca.

También, si dispone de Certificado Energético (documento que acredita la eficiencia energética de la finca y que hoy en día es obligatorio) o si encuentra el vendedor al corriente de pago de los gastos de Comunidad de Propietarios.

10. Arras: constituyen una forma prevista por el Ordenamiento Jurídico para preservar el buen fin de la operación, penalizando a quién provoque la no celebración de la misma incumpliendo alguna de las obligaciones que le son inherentes (profundizaremos al respecto en otra entrada).

Hipoteca

En caso de que la compra se vaya a efectuar mediante hipoteca, será necesario acudir a una entidad bancaria a solicitarla o, en caso de que la finca se encontrara gravada con una, se podría solicitar la subrogación en la misma (viendo la cuantía pendiente y solicitando una ampliación de la vigencia y del importe), es decir, la parte compradora sería la titular de la hipoteca, quedando la parte vendedora eximida de dicha obligación.

Revisión de la documentación

Es de vital importancia que toda la documentación para la firma esté totalmente preparada y sea correcta:

• Documentos identificativos en vigor de las partes que forman la operación.
• Certificados de estar al corriente de pago de cantidades anteriores a la operación.
• Documentos que acrediten el título de propiedad de quien transmite.
• Originales del Certificado Energético.
• Documentos de pago.

Firma ante notario

Es el acto en que se produce la transmisión legal, ante un fedatario público y en el que se plasma el contenido del Contrato de Compraventa. A él deberán comparecer las partes o representantes de las mismas debidamente acreditados con toda la documentación anteriormente detallada y efectuar el pago de las cantidades pendientes. El Notario verificará que todo esté correcto, debiendo informar a los presentes del contenido de la Escritura y de las obligaciones posteriores que tiene cada una de ellas.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La Escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Su inscripción permite que la operación de transmisión de la propiedad sea oponible frente a terceros. La Escritura le otorga carácter público, puesto que lo emite un Notario pero la mejor arma para poder defender su derecho, es la inscripción en el Registro que corresponda al domicilio en el que se encuentre situado el inmueble.

Entrega de llaves

El último acto pero no por ello menos importante es la entrega de llaves y los cambios de titular ante las diferentes compañías de suministros, además de contactar con el Administrador de Fincas para darse a conocer.

El orden de los pasos, en términos generales, suele ser este pero ello no obsta para que en algunos casos se puedan ver alterados: hay operaciones en las que las partes firman el Documento de Reserva antes de efectuar la visita física a la finca o en que la parte compradora conoce la situación registral del inmueble antes de visitarlo.