Socimis y legislación acorde, ¿antídoto contra la crisis de vivienda en España?

¿Pueden las socimis ayudar a paliar la crisis de vivienda que vivimos en nuestro país? Analizamos sus pros y sus contras. Pero, ¿qué es una socimi y cuál es su misión?

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimi) conocidas, se regularon en España en 2009 y no sería hasta 2012 –años después del estallido de la burbuja inmobiliaria–, cuando el Gobierno impulsó este tipo de sociedades con una serie de cambios en su normativa.

¿Cuál es su misión?

Tienen como actividad principal la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales o cualquier otro inmueble urbano susceptible de arrendamiento, como pueden ser oficinas y hoteles.

Es decir –explica Natalia Tova, Senior Manager en EY Abogados– «actúan como dinamizadores del mercado inmobiliario, profesionalizan el sector, gestionan el patrimonio de inversores institucionales y minoristas, ponen en valor los activos inmobiliarios y los posicionan en el mercado».

Con lo cual, ejercen una doble función. En primer lugar, permiten el acceso a la inversión en activos inmobiliarios para distintos inversores y, en segundo lugar, facilitan el arrendamiento de viviendas u otros tipos de activos para los arrendatarios.

Régimen fiscal especial

Para poder tener la consideración de socimi y beneficiarse del régimen fiscal especial deben cumplir una serie de requisitos establecidos en la Ley Socimi, entre los que destaca: la obligación de distribución de dividendos; y que sus acciones deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.

«Todos estos requisitos -matiza Natalia Tova– no se exijen desde el momento exacto de su constitución, sino que habría un cierto margen temporal para su perfeccionamiento».

Desde un punto de vista fiscal, «una de las principales consecuencias de aplicar dicho régimen es que, en caso de que se cumplan los requisitos que recoge la norma, dichas sociedades tributarán a un tipo del 0 %», incide la experta de EY.

Además, disfrutan de otros beneficios fiscales, como bonificaciones (95 %) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), tanto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) como en la de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuando la socimi adquiera viviendas destinadas al arrendamiento y terrenos para la promoción de estas viviendas sujetas a dichos impuestos.

Después de esta foto, ¿tienen las socimi interés real en contribuir a paliar el problema del acceso a la vivienda en España, especialmente en alquiler asequible? En opinión de Natalia Tova, y teniendo en cuenta que su objeto social es la tenencia de bienes inmuebles para su arrendamiento. «Para mí este tipo de sociedades puede contribuir a paliar el problema de acceso a la vivienda». En todo caso, –matiza– «es necesario contar con un panorama legislativo adecuado para atraer el capital hacia la inversión en residencial tradicional».

Socimis más sociales

A su juicio, sí que es posible desarrollar un modelo de socimi más social o con un enfoque más público-privado para fomentar la vivienda asequible como ya ocurre en otros países europeos.

De hecho, EY colabora con TuTechô, una socimi que cotiza en BME Growth y que tiene como fin luchar contra el sinhogarismo. «Para ello, –explica Tova– necesita contar con un porfolio de viviendas lo suficientemente grande para hacer frente a sus proyectos sociales, y eso sin ser incompatible con el beneficio económico que pueda derivarse de la actividad desarrollada», matiza.

Para la experta de EY, «se trata de una solución empresarial con un sentido social necesario. El ejemplo de TuTechô podría ser una inspiración para otras muchas socimi con el que la ayuda social podría verse muy beneficiada».

Natalia Tova también considera la colaboración público-privada como «un motor que hay que activar de manera más enérgica en el futuro cercano, de manera que la oferta de vivienda asequible pueda ser más accesible para la población en general».

Esta solución se ha llevado a cabo en otros países europeos con éxito, como es el caso de Austria.

La realidad es que tenemos un parque de viviendas envejecido, pero, –matiza–, «esto no tiene por qué ser negativo».

Una solución interesante –propone Natalia Tova– «podría pasar por un modelo de inversión público-privada centrado en la rehabilitación de edificios propiedad de la Administración pública vacíos o con necesidad de rehabilitación, para destinarlos a vivienda».

De esta manera, las administraciones públicas reposicionarían sus activos, las empresas privadas ampliarían el capital para su rehabilitación y aumentaría la oferta de viviendas en zonas en desuso. Lo mismo podría ocurrir con suelos urbanos que estén en manos de las administraciones, cuyo desarrollo podría venir de la mano del inversor privado.

Barreras legales y fiscales

En cuanto a las barreras legales y fiscales que frenan hoy a una socimi que quiera invertir en vivienda asequible o en zonas tensionadas, Natalia Tova aclara que «el principal freno que a día de hoy puede ver un inversor, especialmente extranjero, para crear o participar en una socimi es la volatilidad política y los constantes cambios legislativos o rumores sobre los mismos que puedan afectar al régimen socimi».

Si además –clarifica– hablamos del mercado residencial, «tenemos una regulación que puede llegar a ser restrictiva, teniendo además en el horizonte el problema de la ocupación ilegal». «Si el inversor recibe la información de que hablar de residencial en arrendamiento es estar hablando de un mercado regulado, la atracción sobre esa inversión puede verse afectada», advierte.

Natalia Tova considera la colaboración pública necesaria para facilitar el acceso a la vivienda. No solo en relación con la estabilidad legislativa y política, sino adoptando medidas que faciliten la construcción, renovación o comercialización de las viviendas.

A su juicio, «estas medidas pasan necesariamente por una simplificación urbanística general de modo que la tramitación y obtención de los instrumentos legales administrativos necesarios para el desarrollo de este producto sea ágil y más sencillo».

Tova propone otras medidas como la adopción de beneficios fiscales, por ejemplo, «en la bonificación de impuestos locales o de cualquier otro tipo que pudieran beneficiar al promotor o inversor de dichas viviendas»; o el acceso a los suelos y viviendas de titularidad pública a través de modelos de colaboración, «una opción que ya estamos viendo pero que, en todo caso, creo que podría tener mayor impulso o presencia», aclara.

Otros modelos de inversión alternativos pueden ser los crowfundings inmobiliarios, que son plataformas digitales que permiten que personas de toda clase puedan invertir en determinados proyectos inmobiliarios con tiques que pueden llegar a ser muy asequibles. «De esta manera, tanto personas físicas como jurídicas pueden ayudar a financiar la adquisición y rehabilitación de viviendas y destinarlas a su arrendamiento, a cambio de un determinado retorno», especifica.

La opinión pública

La opinión pública no tiene muy buen criterio de las socimi ya que consideran que, muy al contrario, elevan el precio del alquiler.

Natalia Tova califica esta cuestión como «delicada» porque, en muchas ocasiones, «la opinión pública tiende a asociar directamente la idea de empresa con un porfolio de vivienda a una connotación negativa». La idea que a veces escuchamos de «sociedad que no tributa» que tiene viviendas con alquileres elevados que impiden el acceso a la vivienda, «no es un mensaje real ni completo», afirma.

Para Tova, las socimi son un vehículo muy interesante de inversión, «dinamizador y además cuentan con unas exigencias sobre su transparencia que no deberían causar un rechazo injustificado en el público general ni estar demonizadas».

España es un país de propietarios, en el que la propiedad de la vivienda está muy fragmentada, en manos de particulares en su gran mayoría. De hecho, cerca de un 95% de la vivienda pertenece a personas particulares.

Por ello, «tenemos una tarea pendiente con la formación que necesita la población sobre la existencia de estas sociedades, que necesariamente va de la mano con que las administraciones trasladen el mensaje adecuado sobre las mismas», concluye.

Nuevos protagonistas

Existen diferentes tipos de socimi, como Colonial o Merlin, que están en el Ibex 35 centradas en activos de uso terciario de oficinas mientras que hay otras centradas en exclusiva en el mercado residencial u hotelero.

Además, están ganando protagonismo nuevas líneas de negocio como branded residences (propiedades residenciales de lujo que están vinculadas a una marca específica, generalmente hotelera), flex living, coworking y los centros de datos, en respuesta a las tendencias del mercado y a la digitalización.

Por otro lado, existe un elevado grado de inversión extranjera en este sector ya que se estima que entre el 60% y el 70% del capital de las socimi está en manos de inversores internacionales, principalmente fondos institucionales y firmas de private equity, como Blackstone.