La financiación de proyectos inmobiliarios: oportunidades y necesidades de un sector en auge

El sector inmobiliario se ha transformado por completo desde la ‘crisis del ladrillo’ hasta hoy. Pero hay un elemento que no ha cambiado: sus proyectos necesitan fuertes inversiones para levantarse. En España se calcula que necesitará 65.000 millones de euros en financiación durante los próximos tres años. A esto ha de hacer frente un sector financiero que también se ha transformado.

Si hace unos años la financiación bancaria sostenía la construcción y promoción inmobiliaria, en la actualidad son los fondos los que sustentan gran parte de los proyectos. Los fondos de inversión han multiplicado en los últimos años su apuesta por el mercado español de vivienda, que vive un auge de precios y demanda en las grandes ciudades y la costa, impulsado por la reducción de la oferta, el encarecimiento de los materiales y los tipos de interés y también la llegada de extranjeros que quieren vivir en nuestro país.

Pero ya hay señales de que la inversión de los fondos en el sector inmobiliario empieza a decaer.

En el tercer trimestre de 2023 los grandes fondos e inversores han reducido un 41,9% su apuesta por la vivienda en España. En el tercer trimestre del año pasado desembolsaron 758 millones de euros para adquirir activos residenciales. Una cifra muy por debajo de los 1.306 millones invertidos en el mismo trimestre hace un año, según datos de la consultora CBRE.

Un descenso que se explica por el creciente atractivo de la renta fija como inversión alternativa a la vivienda. En los nueve primeros meses de 2023 la caída de la inversión de fondos en el sector es del 37% en España. Una cifra muy por debajo de lo que pasa en otros mercados europeos.

La vivienda en España sigue siendo el primer sector de inversión para los fondos y tiene un alto poder de atracción para los inversores particulares. El sector inmobiliario está respondiendo a este interés con nuevos proyectos para ofrecer vivienda en alquiler, alquiler de corta estancia, coliving, senior living, residencias de estudiantes… En el mercado inmobiliario no residencial la caída de inversión es mayor en España, aunque a un nivel bastante inferior a la de otros países.

En Estados Unidos, hace pocos meses se declaró en bancarrota WeWork, una empresa dedicada al alquiler de oficinas que llegó a estar valorada en 47.000 millones de dólares pero no logró salir a Bolsa y ha ido acumulando pérdidas. Los efectos de la pandemia y el auge del teletrabajo han castigado el mercado de oficinas y especialmente el de los espacios compartidos. En Estados Unidos las tasas promedio de desocupación en las oficinas alcanza actualmente el 20% y hay más datos negativos: la recaudación de fondos y el flujo de transacciones han disminuido a nuevos mínimos posteriores a la covid. En el tercer trimestre de este pasado año, se recaudaron 18.200 millones de dólares en 61 fondos, el ritmo más lento en el actual ciclo de aumentos de subidas de los tipos de interés.

Las incertidumbres actuales han consolidado la importancia de fondos de inversión especializados en inversiones inmobiliarias y también de financiadores alternativos, que ofrecen opciones de liquidez a proyectos que no pueden lanzarse únicamente con el apoyo de la banca tradicional. Las promotoras han tenido que replantear su estrategia financiera para poder abordar proyectos, haciendo frente a la subida de tipos y el encarecimiento de los materiales de construcción. Y recurriendo a múltiples financiadores para cubrir por completo sus necesidades y poder asumir sus proyectos.

Los grandes fondos de inversión internacionales, pero también las socimis y los family offices han adquirido una creciente cuota de protagonismo en el sector inmobiliario. Las promotoras han abierto el abanico y diversificado sus fuentes de financiación, sumando a la banca tradicional el apoyo de financiadores alternativos.

Ya hemos señalado que, entre 2024 y 2026, la estimación de financiación que necesita el sector inmobiliario español es de 65.000 millones de euros. De ellos, 19.300 millones de destinarán a la promoción de viviendas y el resto, a inversión institucional.

A esto hay que sumar que entre 2016 y 2020 la inversión institucional en este mercado fue de 70.000 millones. Y en la mayoría de los casos es una deuda que habrá de refinanciarse en los próximos tres años. Aquella fue una deuda adquirida a tipos bajos de interés, en unas circunstancias muy diferentes a las actuales.

La estimación es que el 25% de la financiación que necesita el sector inmobiliario en España provendrá de fuentes de capital alternativas. El protagonismo de los fondos va a ser cada vez más clave para el inmobiliario, copando un espacio que hasta hace muy poco tiempo monopolizaba la banca tradicional. Para las empresas del sector va a ser clave acceder a estos nuevos financiadores en las mejores condiciones para mantener su modelo de negocio.