¿Qué es y cómo funciona una ejecución hipotecaria?

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una ejecución de hipoteca o acción hipotecaria, en Derecho procesal, es un procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca, por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca.

Es decir, si contrataste un préstamo con garantía hipotecaria (hipoteca) para comprar tu casa y llega un momento en el que impagas varias cuotas de la hipoteca, el banco puede resolver el préstamo y ejecutar la hipoteca judicialmente para que se venda la casa y recuperar el dinero que le debes.

Pasos de una ejecución hipotecaria

Antes de iniciar el procedimiento judicial para ejecutar la hipoteca, el banco, ante el impago de las cuotas por parte del hipotecado, le reclamará extrajudicialmente el pago. Transcurrido un tiempo sin que se pague la deuda, comienza el procedimiento de ejecución hipotecaria, que tiene los siguientes pasos:

Demanda de ejecución hipotecaria

La entidad financiera (acreedor hipotecario) presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté ubicado el bien inmueble hipotecado. Para que el banco pueda dar por vencida toda la deuda y reclamársela al cliente por vía judicial debe existir un retraso en el pago superior a 3 meses.

Notificación de la demanda al deudor

Una vez presentada la demanda y admitida a trámite por el Juzgado que corresponda, se le notificará al deudor y se le reclamará la deuda de nuevo.

Oposición a la ejecución

El deudor tiene una posibilidad de defensa mediante el incidente de ejecución aunque se da en supuestos muy concretos, como cuando existen cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario.

Subasta judicial

El deudor puede paralizar la subasta hasta el día de su celebración pagando la totalidad de la deuda (principal e intereses). Si el deudor no paga el bien inmueble se subastará por el valor que se haya establecido en la escritura de hipoteca a efectos de subasta. En la subasta lo que suele ocurrir es que el bien inmueble se adjudica al banco.

Lanzamiento del demandado

Después de la adjudicación del bien inmueble en la subasta, se celebrará el lanzamiento en la fecha y hora señalados. El día del lanzamiento el deudor deberá abandonar el bien inmueble salvo que se le haya concedido una prórroga por encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad.

Ante una situación impago, es mejor para evitar una ejecución hipotecaria, intentar alcanzar alguna clase de acuerdo con el banco para evitar que inicie el procedimiento y la deuda se incremente. Para ello lo más aconsejable es buscar asesoramiento legal especializado y preguntar todas las dudas que tengas para conocer tus derechos y obligaciones.