Qué es y qué supone una cesión de un contrato de arrendamiento

La cesión de un contrato es una figura en virtud de la cual el arrendatario inicial cede su posición contractual a otro arrendatario, que asume todos los derechos y obligaciones derivados del contrato.

Habitualmente se habla de “traspaso” para referirse a la cesión, pero esa era la terminología que utilizaba la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos para referirse a un tipo cualificado de cesión.

Regulación

Lo primero que hay que cotejar en relación a un contrato de arrendamiento que queramos ceder es qué normativa se le aplica dependiendo de la fecha de firma y de lo establecido por las Disposiciones Transitorias de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

Vamos a partir del hecho de que se le aplica la actual Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 32 establece lo siguiente:

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

La regulación que establece el art. 32 es importante porque en el caso en que el contrato de arrendamiento objeto de cesión no regule nada en relación a la cesión, se aplicará lo establecido por éste artículo.

Autorización

Lo primero que tenemos que cotejar si deseamos ceder el contrato de arrendamiento de nuestro local, es la regulación que establece el contrato en cuanto a la prohibición o autorización de la cesión. Lo habitual es que en el contrato se renuncie a la aplicación del art. 32 y, por lo tanto, al derecho de cesión por parte del arrendatario, ya que el arrendador alquila el local al arrendatario por sus propias características (solvencia, confianza etc.).

En cuanto al contenido del contrato en relación a la autorización de la cesión se pueden dar 3 supuestos básicos (aunque la casuística es muy grande):

La cesión está autorizada expresamente en el contrato. Es un supuesto raro, pero en ese caso tendremos que ver qué regula el contrato en relación a las condiciones en las que se puede realizar la cesión.

La cesión está prohibida. En este caso, será necesaria la autorización expresa y por escrito del arrendador o bien que el arrendador firme el documento de cesión.

El contrato no regula nada en relación con la cesión. En este caso sería de aplicación la regulación del art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Derechos del arrendador.

Tal y como se puede deducir del contenido del artículo 32, para los casos en que sea de aplicación, el arrendador tendrá derecho a un aumento de renta del 20% en caso de cesión de contrato.

Fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria.

Si el contrato no establece una regulación diferente, en caso de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria se entenderá que no existe cesión, pero el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en un 20%.

Notificación

Para los casos en que sea de aplicación el artículo 32, la cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. La notificación fehaciente supone que haya una constancia de la recepción por parte del destinatario, por lo que lo aconsejable es que se realice por medio de burofax con acuse de recibo y certificado de texto.

En el caso en que deseemos realizar una cesión de un contrato, es muy importante contar con el asesoramiento de un abogado especializado en temas inmobiliarios, que nos asesore en relación a la posibilidad de realizar la operación y en relación a la forma de llevarla a cabo.