Derechos de tanteo y retracto en operaciones inmobiliarias en la CV

El pasado 15 de julio, las Cortes Valencianas convalidaron el Decreto Ley n.º 6/2020 para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto. Este decreto ley, que entró en vigor el 12 de junio, atribuye derechos de adquisición preferente a las administraciones públicas valencianas en nuevos supuestos de adquisición de viviendas, especialmente de viviendas libres situadas en las áreas de necesidad de vivienda (que incluye las principales ciudades y pueblos de la Comunitat). En particular, el decreto ley conlleva lo siguiente:

– Reforzar los derechos de adquisición preferente en transmisiones de vivienda protegida, ya establecidos en la normativa anterior. De esta forma, hoy en día se amplía el tanteo y retracto a segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección pública, ya sean voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución (judicial o extrajudicial).

– Conceder derechos de tanteo y retracto en los siguientes casos de transmisiones de viviendas libres: Viviendas adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria; viviendas adquiridas vía ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial (solo retracto); edificios destinados principalmente a uso residencial, con un mínimo de cinco viviendas y donde debe transmitirse, al menos, un 80 % del edificio; y transmisiones de diez o más viviendas.

Procedimiento del tanteo y del retracto

(i) Tanteo. Para que la Administración pueda ejercitar el derecho de tanteo, el propietario deberá notificarle su intención de transmitir la/s vivienda/s sujeta/s a tanteo, que podrá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales. La transmisión deberá realizarse al finalizar el transcurso de dicho plazo (o antes, si la Administración notifica su decisión de no ejercitar el tanteo) y dentro de los seis meses posteriores a la notificación (en otro caso, la Administración volvería a tener derecho de tanteo).

(ii) Retracto. El derecho de retracto se aplica en los siguientes supuestos: (i) cuando no se hubiera realizado la notificación a efectos de tanteo o se hubiera realizado incorrectamente; (ii) cuando se transmita la vivienda a pesar de que la Administración ejercite el tanteo, cuando se transmita en condiciones distintas a las comunicadas o cuando se transmita una vez transcurrido el plazo de seis meses; y (iii) en caso de transmisión derivada de ejecución patrimonial (judicial o no). Para que la Administración pueda ejercitar el retracto, deberá notificársele la operación en el plazo de quince días naturales posteriores a la transmisión (salvo en caso de ejecución patrimonial o venta extrajudicial, que deberá comunicarse en el plazo de tres días naturales). El retracto se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales desde la notificación. Si transcurre este plazo sin que se ejercite el derecho, se entiende por renunciado por parte de la Administración y se confirma la transmisión efectuada.

Dudas interpretativas

La redacción del decreto ley genera importantes dudas, que deberían ser resueltas por el Gobierno autonómico, bien mediante un reglamento de desarrollo, o bien mediante el establecimiento de criterios claros de aplicación. Una de ellas es si realmente el decreto ley está atribuyendo un derecho de retracto en segundas y sucesivas transmisiones de viviendas que hubieran sido objeto de ejecución judicial o extrajudicial (es decir, ¿se aplica el retracto a todas las transmisiones de estas viviendas, incluso aquellas muy posteriores a dicha ejecución?).

De igual forma, ¿se aplica tanto en transmisiones a un adquirente como a múltiples? Es decir, ¿se aplicaría a un vendedor que venda diez viviendas a distintos compradores?

Por último, será interesante conocer la resolución del recurso de inconstitucionalidad ya admitido por el Tribunal Constitucional contra el Decreto Ley catalán 17/2019, en algunas de cuyas disposiciones tiene una clara inspiración el Decreto Ley valenciano, habida cuenta del anuncio de recurso de inconstitucionalidad contra este último por un grupo parlamentario de las Cortes Valencianas.