De los abuelos con dos casas a los nietos sin poder alquilar

Demografía y vivienda van de la mano, aunque no siempre al mismo ritmo. En España, los cambios poblacionales han avanzado mucho más rápido de lo que el mercado inmobiliario ha logrado absorber, y la vivienda se ha convertido en uno de los grandes retos del país, imposible de entender sin analizar cómo ha evolucionado nuestra sociedad en los últimos 50 años.

De un país joven y emigrante, hemos pasado a una sociedad envejecida, con baja natalidad, con una fuerte llegada de inmigración y una creciente concentración en las grandes áreas urbanas. Vivimos más años, nacen menos niños, aumentan los hogares pequeños y la presión sobre las ciudades más pobladas es cada vez mayor.

Solo entre 2021 y 2024, España ha acumulado un déficit de construcción de entre 515.000 y 765.000 viviendas, según CaixaBank Research. Este déficit se concentra en las provincias con mayor presión demográfica y turística –Madrid, Barcelona, Alicante, València y Málaga–, donde además se ha intensificado la transformación de viviendas principales en segundas residencias, agravando aún más la escasez y disparando los precios.

Cuando se habla de estos precios desorbitados o de la falta de vivienda, es habitual mencionar factores como los tipos de interés, la inflación, el turismo o los costes de construcción. Pero la demografía también tiene mucho que decir.

La inmigración, el «gran elefante en la habitación»

Los expertos coinciden en que, entre todos los factores, la inmigración es de los que más influyen en el mercado inmobiliario. En 2005, residían en España alrededor de 3.730.610 extranjeros, mientras que a finales de 2024 la cifra había ascendido a 6.735.487. Según las previsiones del INE, la inmigración neta hará que la población aumente en 7 millones de personas hasta 2038.
Este fenómeno, tan necesario para el mercado laboral español, rara vez se menciona al abordar el debate sobre la vivienda, a pesar de que tiene un impacto doble en el mercado inmobiliario. Y es que hacerlo implica abrir también un debate político en una sociedad española cada vez más polarizada.

Por un lado, la mayoría de los migrantes que llegan a España, generalmente con salarios más bajos, compiten por los mismos espacios asequibles que buscan los jóvenes españoles. Por otro, los migrantes procedentes de países del norte de Europa o de Estados Unidos, con salarios mucho más elevados y, en ocasiones, respaldados por grandes multinacionales, se instalan en las ciudades, pudiendo costear los altos precios de las grandes urbes y de zonas tensionadas.

«La inmigración es el elefante en la habitación», afirma el director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), Fernando Cos-Gayón, quien considera que, por mucho que se promueva la vivienda protegida, no será posible cubrir la demanda al ritmo de llegada de personas que desean vivir en España.

Por su parte, el catedrático de Economía de la Universitat de València e investigador de Funcas, Santiago Carbó, explica que «la inmigración ha supuesto una mayor presión sobre la demanda, incrementándola significativamente en un contexto en el que ya hacía falta mucha oferta de vivienda».

Menos movimiento en el mercado de segunda mano

Hace 40 años no era habitual encontrar hogares con parejas de más de 80 o 90 años. Hoy, afortunadamente, nuestra población es más longeva, y este tipo de hogares se ha vuelto mucho más común.

Esta circunstancia no impacta significativamente en la parte de la demanda, ya que, como señala Santiago Carbó, los mayores suelen tener vivienda en propiedad o acceso a una en alquiler. «Con el envejecimiento de la población, la demanda de vivienda por parte de los mayores se resiente, ya que no buscan prácticamente vivienda para uso habitual. La demanda actual la generan principalmente los jóvenes y las personas de edades medias».

Sí afecta, en cambio, a la parte de la oferta. Fernando Cos-Gayón explica que la gente permanece más tiempo en sus casas y, por tanto, los posibles herederos tardan más en poder ocuparlas. «Esto reduce la movilidad del mercado de segunda mano. Lógicamente, con la escasa oferta existente actualmente, esto no ayuda».

En definitiva, la mayor longevidad –un reflejo del buen estado de salud de España– provoca un estancamiento de la oferta, tanto de viviendas en venta como de alquiler.

Más hogares unipersonales

La mayor longevidad, unida a la baja natalidad, ha reducido progresivamente el tamaño medio de los hogares en España. Según datos del INE, en 1970 la media se acercaba a cuatro personas por vivienda; en 2021 se situó en 2,54 y las proyecciones indican que continuará bajando hasta 2,32 en 2039. Este proceso está provocando una mayor demanda de viviendas pequeñas, lo que genera un desajuste con el parque inmobiliario existente, aún orientado a unidades familiares más amplias.

Este escenario contrasta con el de los baby boomers, que crecieron en un modelo en el que lo habitual era tener hijos y adquirir una vivienda en propiedad más pronto. A partir de los años setenta comenzó a extenderse una cierta «rebelión» frente a ese patrón: matrimonios más tardíos, un aumento de divorcios, más viajes e incluso la opción de no casarse.

No obstante, en la actualidad, el problema no es la falta de interés en comprar vivienda, sino que los jóvenes no pueden económicamente. Como señala Cos-Gayón, ahora es habitual que una persona sola quiera comprar vivienda a los 27 años, algo que no ocurría hace cuatro décadas. Sin embargo, con salarios bajos y un mercado de alquiler que absorbe gran parte de los ingresos –sin permitir ahorrar para la entrada–, la emancipación resulta muy difícil. A ello se suma la escasez de vivienda protegida, que debería ser la opción más asequible para los jóvenes.

«Básicamente tenemos una juventud que quiere emanciparse, que tiene claro que el alquiler actual es una trampa terrible, porque tiene un precio tan elevado que no le permite ahorrar nada para la posible entrada en una vivienda y, por eso, se mantienen en casa de los padres», apunta el experto de la UPV.

Como consecuencia, los jóvenes retrasan la formación de sus propios hogares, lo que ralentiza la creación de nuevas familias. «Por eso se está frenando la capacidad de acceso a la vivienda de los más jóvenes», añade Carbó.

Medidas para la vivienda ante un nuevo escenario

Ante este escenario, los expertos coinciden en las soluciones. En primer lugar, plantean la necesidad de un gran pacto que involucre a las tres administraciones: estatal, autonómica y local.
Ese acuerdo debería contemplar dos fases de actuación. La primera medida, a corto plazo, pasa por poner en el mercado las viviendas vacías. Para conseguirlo, el experto de la UPV reclama reducir el «miedo» a la inquiokupación y revisar la Ley de Vivienda de 2023, de forma que se refuerce la protección de los propietarios frente a la ocupación ilegal. Como subraya Cos-Gayón, «si no se desactiva ese temor, será imposible avanzar».

Junto a esta reforma legal, el Estado debería incentivar a los propietarios para que alquilen sus inmuebles. Según explica, «es mucho más barato dar una ayuda al propietario para que ponga su vivienda en alquiler que construir una nueva vivienda pública».

Sin embargo, en lugar de favorecer esta opción, la política actual tiende a lo contrario: «Si tienes la vivienda vacía, te suben el IBI al doble».

La segunda medida, a medio y largo plazo, consiste en impulsar la construcción de nuevas viviendas, especialmente en grandes ciudades y zonas tensionadas. En este punto, Santiago Carbó subraya la urgencia de aprobar la nueva Ley del Suelo, ya que facilitaría las promociones al reforzar la seguridad jurídica y agilizar los trámites. «Solo comenzaremos a solventar el problema de la falta de vivienda construyendo muchas más y creando incentivos para que los propietarios actuales pongan en el mercado las viviendas usadas», añade.

A corto plazo, la demanda de vivienda no va a disminuir, por lo que los expertos coinciden: se ha de aumentar la oferta, incorporando al mercado las viviendas ya construidas e impulsando nuevas promociones.

A medio y largo plazo, el reto es adaptar el parque inmobiliario a las necesidades de una población cambiante: ampliar la vivienda social para los jóvenes, adecuar los hogares a los mayores y a los núcleos unipersonales, y fomentar la repoblación del medio rural mediante incentivos que hagan atractiva la vida fuera de las grandes urbes.