El ICAV alerta sobre un posible repunte de desahucios por alquiler en 2025

Para 2025, desde el Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia (ICAV) consideran «que se va a producir un incremento de los desahucios en los arrendamientos de vivienda», tal y como reconoce su coordinadora, Ana Mir. Matiza que «la bajada de los tipos de interés supone un alivio para muchas familias, pero también hay muchas otras que solicitan nuestros servicios porque no pueden hacer frente al arrendamiento de vivienda».

Sobre este incremento de los desahucios, el veto al decreto Ómnibus que se produjo la semana pasada en el Congreso de los Diputados, acaba con prórroga de los desahucios en el arrendamiento de vivienda.

Mir considera que el elevado precio de las viviendas en alquiler complica la situación económica de muchas familias, con lo que «creemos que se va a producir un incremento de los desahucios en arrendamientos de vivienda».

Desde el Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia también intermedia en el arrendamiento de vivienda también ejercen el trabajo de mediación entre un propietario, que no sea un gran tenedor, «con lo que ya formaría parte del programa de intermediación hipotecaria», tiene un inquilino que ha dejado de pagar por cuestiones económicas. En estos casos, la alternativa como propietario sería un proceso judicial que se suele alargar en el tiempo. Mir propone que un buen acuerdo sería pactar una salida de la vivienda en un plazo de terminado. «El propietario puede recuperar la posesión del inmueble y el inquilino puede optar a la condonación de parte de la deuda», señala.

En este proceso ganan todos porque «para el propietario, su mayor problema, ya no es cobrar la deuda, sino recuperar ese inmueble. Al inquilino, por su parte, que sabe que no puede pagar, a lo mejor le interesa llegar a un acuerdo», añade Mir.

Acuerdos de obligado cumplimiento

La experta en mediación advierte también que «los acuerdos de mediación son vinculantes para ambas partes y de obligado cumplimiento». Además, o bien se pueden homologar dentro del proceso judicial o bien elevarlo a escritura pública. Con lo cual, «la mediación tiene mucha fuerza y es un instrumento muy potente que todavía se desconoce mucho, pero que está perfectamente regulado en la ley y tiene sus consecuencias jurídicas», avisa.

¿Y el decreto Ómnibus?

Los desahucios hipotecarios a través de una ejecución hipotecaria llevan una regulación diferente al arrendamiento de vivienda y el afectado se puede acoger a una suspensión del alzamiento hasta mayo de 2028 gracias a un decreto que se aprobó el año pasado.

Sin embargo, y debido al veto al decreto Ómnibus, se ha quedado en el aire el Real Decreto que se aprobó en diciembre y que volvía a prorrogar la suspensión de determinados desahucios por arrendamiento de vivienda hasta diciembre de 2025.  Esta medida, al no ser ratificada en el Congreso de los Diputados, a través del Decreto Ómnibus, se ha quedado en el aire. Si efectivamente queda derogado el RD de diciembre, también quedaría anulada esa prórroga hasta el 31 de diciembre de 2025. «Con lo cual, muchos procedimientos que estaban suspendidos se van a reactivar. De hecho, un particular o una entidad deberán solicitar al juzgado que se reactive ese desahucio«, advierte.

De todas formas, el Consejo de Ministros ha aprobado un nuevo decreto que incluye la «práctica totalidad» de las medidas recogidas en el texto rechazado la semana pasada por el Congreso, 29 en total, entre ellas la revalorización de las pensiones y el mantenimiento de las ayudas al transporte y a los afectados por la DANA.

¿Qué es la mediación hipotecaria?

Mir informa que «la mediación hipotecaria es un proceso de resolución de conflictos que afecta a las relaciones que existen entre el deudor con un préstamo hipotecario y la entidad financiera».

Explica que la denominan intermediación hipotecaria porque, a diferencia de lo que es un proceso de mediación, «en esta variable no existe un claro equilibrio entre las partes».

«Nosotros como mediadores analizamos primero con el deudor hipotecario cuál es su situación. Hacemos un diagnóstico para poder trasladar a la entidad financiera posibles propuestas a ver si son viables también de cara a la entidad«, informa.

Ana Mir, coordinadora del Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia

¿Quiénes solicitan este tipo de servicios? Aquellas personas que tienen problemas para el pago de su préstamo hipotecario.

Mir matiza que pueden estar ya en una situación de impago o puede ser que prevean, por su situación económica, que van a tener que dejar de pagar la cuota hipotecaria «porque no la pueden asumir».

El Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia está trabajando en este programa desde 2012. «Hemos pasado diferentes etapas de crisis económicas que nos ha llevado a atender a miles de familias que tenían problemas en el pago de su préstamo hipotecario que afecta a su vivienda habitual y que corría el riesgo de perderla», asegura.

Desde el Colegio han elaborado diferentes protocolos. «Es verdad que se han dictado diferentes medidas desde el punto de vista legal para paliar estas situaciones familiares«. Para acogerse a este campo, advierte Mir, «siempre tiene que afectar el préstamo a la vivienda habitual».

Código de Buenas Prácticas

Desde 2012 se han ido aprobando diferentes instrumentos legales como son el Código de Buenas Prácticas, «que se ha ido modificando en función del paso del tiempo». «Lo primero que se mira es la situación de exclusión de la familia. Es decir, hay que cumplir una serie de parámetros económicos y sociales para poder acogerse a estas medidas», corrobora.

Ana Mir puntualiza que «no es lo mismo la situación que vivimos en los 2014 y  2015 como consecuencia de la grave crisis económica que las familias que solicitan nuestros servicios estos últimos años». Actualmente, al posible deterioro de su situación económica, se ha sumado una subida de los tipos de interés desproporcionado «que había convertido su cuota hipotecaria en inasumible», recalca.

«A lo mejor tenían un trabajo, pero, como consecuencia de esa subida de los tipos de interés no podían asumir el pago de su cuota hipotecaria», clarifica Mir.

En este punto, señala Mir, «nosotros intentamos tender un puente entre la entidad financiera y el deudor hipotecario para analizar con él la situación y ver si es viable».

En un primer momento, desde el Colegio analizan si se pueden aplicar estas medidas del código de buenas prácticas y si no es posible, «intentamos proponer otra serie de medidas para ver si la entidad financiera puede modificar sus condiciones».

¿Qué ofrece el Código de Buenas Prácticas al deudor? En primer lugar, ofrece una reestructuración del préstamo. «Se hablaba de aplicar una carencia durante un tiempo, que puede ser cinco años, en el que solo se pagaban intereses. El deudor hipotecario podría acogerse a esa carencia lo que le permitiría reestructurar su situación económica. Transcurrido ese tiempo, se modificaba el préstamo hipotecario, en el que se podía aplazar o alargar el tiempo de duración del préstamo y, en ese caso, podría mejorar la situación del deudor», aclara.

Otra segunda medida que ofrecía el Código, si no era viable esta reestructuración era acogerse o bien a una quita o bien a una dación en pago.

Esta última medida suponía que ese deudor hipotecario entregaba su vivienda habitual a cambio de la cancelación y condonación de la deuda.

En este sentido, explica Ana Mir, «nos dimos cuenta que no es lo mismo un deudor joven, que tenía en la mochila una carga hipotecaria que no pueda asumir, con lo que la dación en pago le permitía volver a empezar de cero».

Sin embargo, si el perfil es una familia, que lleva muchos años pagando el préstamo, «su apego a la vivienda es mayor y para él era más dificultoso aceptar una dación en pago», añade.

Suspensión de lanzamientos

También tramitan desde el Colegio, si el deudor está en un proceso de ejecución hipotecaria la suspensión de los lanzamientos que, hoy por hoy, «si cumples una serie de requisitos, están prorrogados hasta mayo de 2028, gracias a la aprobación de una serie de reales decretos que han ido prorrogando esta situación», clarifica.

Para poder acogerse a este proceso de intermediación, el deudor debía reunir una serie de requisitos. El primero de ellos, contar con unos ingresos económicos que no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem).

A fecha de 2024 era de 600 euros mensuales. Es decir que, multiplicado por tres implicaba que los ingresos brutos de la unidad familiar no superaran tres veces el Iprem, lo que  supone unos 1.800 euros al mes.

Además de esas circunstancias económicas, es preciso analizar, tal y como exige el Código de Buenas Prácticas, si concurren circunstancias de especial vulnerabilidad. Es decir, «nos centramos en familias con hijos menores, familias numerosas o familias con alguno de sus miembros con alguna discapacidad o minusvalía. También tienen cabida las personas mayores de 60 años o que hayan sido víctimas de violencia de género».

Otro requisito a tener en cuenta es que la cuota hipotecaria superara el 50% de los ingresos de la unidad familiar. «Con lo cual, no todo el mundo tenía cabida en las medidas del código de buenas prácticas».

De todas formas, añade Ana Mir, «si veíamos que no se cumplían todos estos requisitos eso no quita que se puedan proponer otras medidas y la entidad financiera también ofrece otra serie de alternativas como una ampliación del plazo o una modificación de algunas de las condiciones».

En estos catorce años se han atendido desde el Colegio de Abogados de Valencia a miles de familias que, por las circunstancias de la crisis o por la pérdida de trabajo o la subida de los tipos de interés «solicitaron nuestros servicios y han contado con la ayuda de un mediador con conocimientos del ámbito hipotecario, que intenta tender ese puente con la entidad bancaria para ver cuál es la solución posible, la viable o la menos mala», apunta Ana Mir.

En 2024 se abrieron un total de 334 expedientes de mediación hipotecario en el Colegio de Abogados de Valencia. Cerca de 400 personas más acudieron a hacer una consulta y decidieron negociar ellos mismos con la entidad financiera o no aportaban la documentación requerida.

De estos 334 expedientes se ha llegado a un acuerdo en el 55,1% de los casos. Es decir, que gracias a este servicio de intermediación hipotecaria se ha conseguido que ambas partes lleguen a un acuerdo bien sea a través de una reestructuración, una dación o un alquiler o una suspensión del desahucio.

El 45% restante todavía están en trámite y otros se han cerrado sin acuerdo o bien porque no era viable ninguna de las propuestas porque la entidad no ha querido mediar o porque el propio usuario no ha aportado la documentación necesaria para que tanto el Colegio primero como sus profesionales puedan hacer ese diagnóstico o la entidad financiera no pueda contrastar esas circunstancias.

Colaboración del afectado

Por ello, Ana Mir valora como «muy importante la colaboración del propio usuario afectado».

Por otra parte, Mir incide en que el perfil de esos 334 expedientes corresponde a personas que se han visto afectadas por la subida de los tipos de interés.  Es decir, «no estamos hablando de desempleados, sino de trabajadores que, debido a la subida de los tipos de interés su cuota hipotecaria se había disparado y no podía hacer frente a la misma y podía poner en riesgo también la propia subsistencia de su familia», asegura.

Por último, en la mediación civil, mercantil y vecinal comunitaria en 2024 se abrieron en Valencia 257 expedientes y se ha llegado a un acuerdo en el 75% de los casos tramitados con mediación.

En cuanto a la mediación familiar, se han abierto 278 expedientes con un índice de acuerdos del 78%.

Igualmente, en 2024 se registraron más casos de mediación civil y comunitario y también se ha producido un repunte en el ámbito de la intermediación hipotecaria como consecuencia de los tipos de interés.