El precio de la vivienda de segunda mano en España ha descendido en el segundo semestre de 2020 un 4,4% en tasa interanual y enlaza tres semestres seguidos en negativo. En el segundo semestre de 2019 (-2,1 %) se inició dicha bajada del precio de la vivienda, que se ha mantenido durante los dos semestres de 2020 (-4,95 % y -4,4 %, respectivamente). Por lo que el impacto de la pandemia solo ha hecho que acelerar la tendencia a la baja del final de un ciclo. Las caídas más importantes se han producido en las ciudades de Barcelona, -6,8 %, y Sevilla, -6,13%. Seguidas de l’Hospitalet de Llobregat con el -5,38 %, Alcorcón, -4,3 %, y Valencia con el -4,05 %.

A nivel nacional el metro cuadrado de la vivienda usada se sitúa actualmente en 2.205 euros. El máximo de la serie histórica se encuentra a finales de 2006/principios de 2007, cuando el metro cuadrado rozó los 3.500€. Desde entonces, y hasta dicho último dato analizado en el segundo semestre de 2020, el precio nominal se ha reducido un 36,83 %.

Estos datos se ven reflejados en el ‘XXXII Informe sobre el mercado de la vivienda’. Un estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, cuya última edición ha sido presentada este martes en Madrid. Este informe se efectúa con cifras reales de las operaciones realizadas en las oficinas inmobiliarias del Grupo Tecnocasa, y con los datos de los préstamos concedidos a través de Kìron, la red de intermediarios de crédito del grupo. Así, el estudio, que se realiza de manera ininterrumpida desde el año 2004, analiza todo el proceso de compraventa. Desde que la vivienda sale al mercado hasta que es vendida.

Mayor negociación

Según señalan los datos del informe, actualmente se necesita de una mayor negociación entre comprador y vendedor, “sobre todo en aquellas viviendas menos atractivas para el comprador actual”, ha explicado Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Sin embargo, las viviendas que salen a la venta con un precio acorde a la realidad actual del mercado inmobiliario “no tardan en venderse”. Por este motivo, Cubero ha destacado que existe mucha oferta inmobiliaria de particulares que está sobrevalorada y que, debido a esta sobrevaloración, “el proceso de venta se alarga”.

A modo de ejemplo, la sobrevaloración se sitúa en el 21 % en la ciudad de Valencia, y 19,8 % en Zaragoza. “Hay muchos propietarios con precios del año 2019. Esos valores no se volverán a ver en un tiempo. Así que debemos hacer ver la nueva realidad del mercado”, ha recalcado.

¿Y cuál es el perfil del comprador en esta era covid? Destaca el aumento del número de clientes de primera vivienda: tres de cada cuatro (74,6% en el segundo semestre de 2020), y de personas que necesitan financiación (una hipoteca) para la adquisición del inmueble: un 67,4%. Contrariamente, disminuyen los compradores con un contrato laboral de autónomo, que se sitúa en el 15% cuando ha llegado al 20% en semestres anteriores. Y también ha descendido el número de inversores, ya que en 2020 es del 19%, un 5,2% menos que un año antes. Esta cifra alcanzó su máximo en 2017 con el 30 %. Entre las grandes ciudades, Valencia con el 30,6 % es el lugar que más atrae a los inversores. Málaga y Barcelona se encuentran por debajo de la media nacional.

“En los últimos años la capital valenciana ha mantenido un porcentaje alto de inversión. Es un tema de precio. En comparación con otras grandes ciudades, Valencia es la que tiene el precio por metro cuadrado más bajo. Así que es más cómodo y da más seguridad para la compra”, ha indicado Cubero. Asimismo, el comprador actual incorpora nuevos requisitos en su búsqueda inmobiliaria. Como el hecho de que el inmueble cuente con balcón o terraza.

Hipotecas

La hipoteca media se sitúa en el segundo semestre de 2020 en 115.611 euros, un 1,4% menos que en el mismo periodo del año anterior. El importe más alto se alcanzó en el primer semestre de 2007, con una hipoteca media de 185.642 euros, y el mínimo, en el primer semestre de 2014 (80.900 euros). Con ello, el descenso entre ambos periodos ha sido del 56,42%. En el segundo semestre de 2020, la ciudad de Barcelona (147.096 euros) es la población con la hipoteca más alta. En Madrid se sitúa en 125.518 euros.

Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa, ha comentado que la cuota mensual de la hipoteca se sitúa en el segundo semestre de 2020 en 459 euros al mes, “en línea con los semestres anteriores”. Esta cuota contrasta con la alcanzada en el momento más alto, segundo semestre de 2007 (930 euros/mes).

En el informe también se han analizado los principales indicadores de riesgo. La evolución de estos indicadores permite saber si ha producido un endurecimiento o, contrariamente, una relajación por parte de las entidades de crédito a la hora de conceder hipotecas a sus clientes. Según Boarini, todos los indicadores analizados (valor medio de tasación / ratio préstamos a valor / tipo de contrato laboral del hipotecado / cuota mensual de la hipoteca / ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado) presentan estabilidad. Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor se sitúa en el segundo semestre de 2020 en el 73,2 %. Mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el semestre analizado en el 30 %.

En 2020, el 85,8% de los nuevos hipotecados contaba con un contrato laboral indefinido, cifra en línea con los semestres anteriores. “Hace 10 años que estos valores son constantes. Por lo que sigue siendo muy difícil para una persona con contrato temporal conseguir una hipoteca. Solo representan el 6,9 %”, ha lamentado Boarini. Un hecho a destacar también es el importante aumento de hipotecas contratadas en 2020 con un tipo de interés fijo. En 2015 se empezó a ver un incremento de este tipo de préstamos. Ese año, los préstamos a tipo fijo representaban solo el 9,9%, mientras que en el segundo semestre de 2020 han llegado al 74,3%. “La situación ha cambiado completamente en pocos años. Antes era muy difícil que un banco ofreciera una hipoteca a tipo fijo, y ahora por primer vez el tipo variable es más caro que el fijo”, ha ha señalado Boarini.

Finalmente para 2021, de cara al precio de la vivienda, la pandemia ha inyectado una “dosis extra de incertidumbre” al mercado, esto va a propiciar que continúe a la baja a lo largo de los próximos meses. “Lo difícil es cuantificar el alcance de ese ajuste”, ha zanjado el director de Análisis del Grupo Tecnocasa.

Mercado inmobiliario europeo

Por otra parte, PwC y el Urban Land Institute han elaborado el informe ‘Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2021’ donde presentan un sector en “plena transformación”. Los efectos de la covid-19; la capacidad de los gobiernos para combatir la pandemia; la aceleración de tendencias como el teletrabajo, la compras online y la digitalización; los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobierno) y la apuesta por el Net Zero; o el reposicionamiento de los activos están impulsando un cambio significativo. Hasta el punto de conformar un mercado sustancialmente distinto.

El análisis revela el fuerte impacto que han sufrido algunos segmentos de la industria -como el de oficinas, el hotelero o el retail– y cómo éstos podrían empezar a mostrar su obsolescencia, en favor de otros nuevos, muy relacionados con el desarrollo tecnológico, con el residencial, y con ámbitos, hasta ahora, “poco reconocidos” en el inmobiliario.

El informe incluye, un año más, su ranking con las perspectivas de inversión en las 31 grandes capitales europeas. Berlín acapara la atención de los inversores –“gracias a la estabilidad de su mercado de oficinas y el menor impacto inicial de la pandemia en la economía alemana”-. Le siguen Londres –“a pesar del Brexit”– y París, lo que demuestra el atractivo que todavía despiertan dos de los mercados con más liquidez del inmobiliario europeo. En cuanto a España, Madrid y Barcelona se sitúan en la octava y en la decimotercera posición, respectivamente.

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